目录：
一．了解房地产 (2)
二．我国房地产的发展历程 (2)
三．我国房价走势 (3)
四．房地产现状成因分析 (4)
五．对我国房地产的未来预期 (5)
六．报告总结 (5)
一、了解房地产
房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。
它分三种存在形式：
（1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；
（2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时；
（3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。
房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。
二、我国房地产的发展历程
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。
自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。
据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。
八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。
它自然就不会形成产业。
党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。
1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。
2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。
但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。
部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。
目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。
如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。
短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。
三、我国房价走势
这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：
这是上海，北京以及全国平均房价的走势图：
根据种种资料，我们不难看出，我国房价持续增长，居高不下，而且泡沫化严重，使我国房产行业不能健康发展。
住房问题作为人民生活最基本的问题之一，受到社会的关注，也急需政府的调控或其他手段使其走向正常化。
四、房地产现状成因分析
（一）泡沫化成因
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。
土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。
当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。
随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。
对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
（二）制约我国房地产健康发展的因素分析
近年来，我国政府针对房地产领域出台的一系列措施，对房地产市场的健康发展起到了一定的作用，房价涨速度有所减缓，房地产投资增速过猛势头得到有效遏制。
但足，由丁．经济社会形势的快速变化，政府在制定房地产宏观调控政策时，一些决策存在着一些误区，政策执行中发现了一些偏差，客观上导致调控政策并没有达到预想的效果，城市土地价格持续攀升，房价偏高的问题也没有得到真止解决，房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。
主要表现在：
１、住房保障制度不尽完善，保障的重点不突出。
目前，住房保障制度建设已经起步，但住房保障体系不尽完善，保障的重点不突出，导致圉家对住房需求的调拧效果不好。
住房保障体系不健令，没有完伞涵盖不同收入的人群，住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展，缺乏有效措施激励开发商参与保障型住房建设。
2、地产宏观调控手段比较单一，突出表现为行政手段运用较多，经济手段和法律手段则运用较少。
从近几年出台的房地产政策可以看出，政府试图用行政权威、部门通知来调控房地产市场。
但是由于房地产市场具有地域性、差别性的特点，简单依靠传统的几家单位发文调控房地产的做法往往会出现逆向调控，即调控的目标和措施背道而驰。
同时，政府在调控方式和调控手段的运用上，对不同群体采取“一刀切”的现象严重。
比如，为了打击投机性需求，央行连续几次提高住房贷款利率。
这种无差异的加息政策虽提高投机炒房资金成本，同时也增加了首次购房或自住购房者的负担，影响宏观调控的效果。
３、缺乏对各方利益博弈的考虑和协调，使政策效应大打折扣。
随着改革的不断深入，经济的持续增长，中国社会利益多元化趋势日益明显。
在中国房地产宏观调控的过程中，由于多方利益群体博弈的存在使得调控的效果大打折扣，主要体现为中央政府、地方政府、房地产开发商三方的利益博弈。
作为中央政府，制定的宏观调地方政府和房地产开发商在执行时往往要考虑其自身的局郎利益。
正是这种整体利益与局部利益的差别，制约着房地产宏观调控政策的效果发挥，使得宏观调控在相当程度上流于形式，调控效果大打折扣。
４、片面强调住房自有率，导致市场的结构性矛盾加大。
目前中国大部分地区整体住房自有率偏高，超过自有的经济发展水平和经济发展阶段。
特别是由于中困贫民收入贫富差距很大，导致收入者有第二套住房、第三套住房，而低收入者却没有住房。
此外，房地产委托开发商为谋取暴利，加大对高端楼盘和商用楼盘的开发力度，使针对高收入者的人户型商品房和商业用房比例过高，而针对中低收入者的中小户型普通住宅严重短缺，从而导致市场的结构性矛盾突出。
住房消费本来应遵循梯度变化规律，但是这个规律在中国却受到了严重的挑战。
最近几年，住房购买普遍讲究“一步到位”或“尽快到位”，这种过度消费和超前消费导致需求膨胀，刺激房价上涨，加剧了居民的经济压力，同时加剧了金融风险。
五、对我国房地产的未来预期
一、从房地产价格来看，在“930新政”和“330新政”后，房地产市场再度迎来央行降息
利好，许多专家表示，目前正在逐渐进入调整期，央行降息虽然会降低房地产商的资金成本，但是并不会导致新一轮的房地长过热和房价上涨。
但是，对于房地产开发商来说，“不涨价不是好开发商”。
华润置地营销总监认为，只有把价格带上去，二手房价格以及整个区域价值才能够有所提升。
房价上涨背后，固然也有房企主动涨价的因素，但主要和市场供求关系、房地产金融环境、土地政策等因素密切相关。
所以随着政策的不断放松，预期房地产价格不会大幅上涨。
二、从政策上来看，从实行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率之后，许多一二线城市也下调公积金贷款利率，达到历史最低，这造成许多观望者决心购房，楼市接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市来讲，本来下半年会预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临，有利于二季度楼市整体交易的活跃。
六、报告总结
1. 政策环境：2015年房地产政策将以“稳定、支持、促进”取代“抑制、投机、调控”，住房消费政策力度将大于2014年，地方政府出台支持房地产市场发展政策的可能性较大，住房信贷政策仍有继续放松的可能。
国家和地方政府支持商品房去库存化，地方政府特别是待售面积较多的城市也会出台可操作的政策，回购商品房作为保障性住房。
中国官方会继续采取因地制宜、分城施策、分类指导的原则，调控权将部分下移。
2. 土地：在２０１５年前４个月，中国已经成为全澳商业和住宅地产的第二大买家。
整体供求较去年大幅回落，一线城市热度不减，二三线城市有少幅度回升。
一线城市住宅用地成交楼面价较去年同期大幅上涨，推动了土地市场整体成交均价的提升;而二三线城市土地市场回升缓慢，成交均价较为稳定。
3. 企业：品牌房企业绩增长有所减慢，其他企业开始推出房地产行业，行业集中度显著提升，融资渠道更趋多元品牌房企销售业绩再创新高，2015年前四个月月销售额同比上一年有所增长，且明显高于行业平均水平，带动行业集中度大幅提升，而拿地销售比保持在较低水平，布局热衷一线城市。
多数A股上市房企资金面较为稳定，但有效负债率有所上升，短期负债的现金覆盖率也呈趋势性下降。
资本市场再融资开闸，票据监管放松，上市房企股权融资、债券融资趋于活跃，融资渠道更趋多元。