45
范围
平均成交价格 3700.00
53.40
成交价格中位 3700.00 数
50.00
丰园大厦 最低成交价格 3600
9
42
4
最高成交价格 3800
75
成交价格变动
200
33
范围
平均成交价格
60.00
国际商务 大厦
成交价格中位 数
最低成交价格 最高成交价格
60.00
60
2
60
成交价格变动
0
范围
平均成交价格
1800
0
动范围
写字楼名 称
建筑大厦
金泰大厦
续表3: 昆明市高层写字楼租售成交价格表
统计量
购买成交价 购买价排
格
名
租赁成 交 价格
平均成交 价格
3350.00
30.00
成交价格 中位数
3350.00
30.00
最低成交 价格
3000
13
30
最高成交
3700
30
价格
成交价格
700
0
变动范围
平均成交 价格
4500.00
42.86
成交价格中 位数
4500.00
45.00
建工大厦
最低成交价 格Biblioteka 4100333
8
最高成交价
4900
50
格
成交价格变
800
17
动范围
平均成交价 格
3200.00
33.60
成交价格中 位数
3400.00
33.60
建设大厦
最低成交价 格
2200
14
34
15
最高成交价
4000
34
格
成交价格变
博佩大厦 最低成交价格
20
23
最高成交价格
30
成交价格变动
10
范围
平均成交价格 3833.33
成交价格中位 4000.00 数
驰宇大厦 最低成交价格 3500
7
最高成交价格 4000
成交价格变动
500
范围
平均成交价格
33.57
成交价格中位 数
30.00
方舟大厦 最低成交价格
20
16
最高成交价格
65
成交价格变动
3.2价格定位支持：
支持一：市场价格比较法 租赁价格： 昆明市高层写字楼的平均租赁成交价格为38元/㎡。中位数为35.5 元/㎡。各楼层价格不均。最低租赁成交价格18元/㎡，最高租赁成交价 格85元/㎡。 平均租赁价格最高的3幢高层写字楼为：
右弼大厦（67元/㎡） 滨江大厦（60元/㎡） 国际商务大厦（60元/㎡） 平均租赁价格最低的3幢高层写字楼为： 昆明大厦（26元/㎡） 博佩大厦（25元/㎡） 龙宇大厦（21.17元/㎡） 租赁付款方式： 半年一付，34.4%
2、 目 标 客 户 定 位 2.1公司主营业务及行业分类
2.2公司注册资金
2.3锁定目标客户 注重相对较有吸引力的价格； 较高的利用率，取决于办公楼可利用面积与总建筑面积的比 值，一般要达到65%—70%； 办公空间要具有延展性，先进企业发展较快，员工队伍不断
扩大，办公楼空间要有发展余地，可以免去日后搬迁的麻 烦；
市场机会点 * 本区域内目前的供应量不大，在未来的一到两年内市场的需求量
不会饱和，尚有一定的发展空间，但随着北市区政府、市公安交 通厅等政府部门相继建成，预计在未来的2006年—2008年将会 有很大的供应量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在 最短的时间内快速获得利润的最大化。
市场威胁 * 大楼外立面尚未装修，给客户没有直接的直观效果，加上今后的
合适的地理位置，临近交通路线、商业区、星级酒店等，这 样对客户往来可以提供方便；
大楼的外观要有较好的形象，办公楼的形象就是公司的形 象，这样容易给客户留下好的印象；
较为完善的物业管理和商务配套；如车位、电梯、保安、保 洁等。
3、 价 格 定 位
3.1租售价格确定 租赁价格：建议在35元/㎡—45元/㎡。 销售价格：建议在3200元/㎡—3800元/㎡。
写字楼名 称
昆明市高层写字楼租售成交价格表
统计量
购买成交价 购买价 租赁成交
格
排名
价格
租赁价排 名
平均成交价格 3860
60.00
成交价格中位 数
3860
60.00
滨江大厦 最低成交价格 3560
5
60
2
最高成交价格 4160
60
成交价格变动
600
0
范围
平均成交价格
25.00
成交价格中位 数
25.00
所以，我认为：在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对 市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充 分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个功能化复合体、 智能化写字楼。
1.3定位依据
优势分析
地段公共交通线路多，出行非常便捷； 由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提 供生存空间； 本案周边的写字楼供应量尚未饱和，还有较大的需求空间； 开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很 积极作用；
最低成交价 格
3000
10
20
5
最高成交价 格
4000
成交价格变 动范围
1000
平均成交价 格
成交价格中 位数
明昌大厦
最低成交价 格
最高成交价 格
成交价格变 动范围
平均成交价 3846.00 格
成交价格中 3846.00 位数
如意大厦
最低成交价 格
3846
6
最高成交价 格
3846
成交价格变
0
动范围
劣势分析
本区域的写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低，是 因为本区域的地理位置与其相比没有优势可言，要吸引公司 的入住必须在营建标准上有所提高； 本案所处的位置并不是传统意义上的商务区，所以很多公司 对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对大公司的
吸引力将是我们今后推广中的重点； 从目前的写字楼市场来看，作为写字楼一般只租不售，因为 如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不 便，从而影响大公司的入住，而且我公司也需要资产经营； 由于本案建设周期较长，导致市场形象不好；
最高成交价 4200
40
格
成交价格变 900
15
动范围
写字楼名 称
续表3: 昆明市高层写字楼租售成交价格表
统计量
购买成交 购买价 租赁成交价 租赁价排
价格
排名
格
名
平均成交价 格
34.00
成交价格中 位数
32.50
天和大厦
最低成交价 格
25
14
最高成交价
46
格
成交价格变
21
动范围
平均成交价 格
60.00
昆明怡泰房地产开发有限公司
策划方案
序 写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表，昆明写字 楼的发展亦印证了这一事实. 2005年GMS会议、1988年世博会等这些 极具影响的国际性经济集会也将其会场设在昆明……种种迹象表明， 经过近几年的快速发展，昆明已成为云南经济发展的龙头，其经济地 位无论在国内外都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商 和企业的目光。孕育在这样一个高速发展的都市中，当前正处于繁荣 的时期。 希望通过本报告能令二期的规划更好地为营销服务，从而使产品 特色鲜明，更具典范效应。同时也为本案的营销工作开展之步骤与方 式作点个人观点。
施工，可能会造成 周边环境影响； * 大楼周边人气不旺，商务办公的氛围一般，由于建设期较长，楼
盘空置时间相对较长，可能会影响本案在市场中的印象； 综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的高档办公区域， 但是一个物业在市场中所处的位置以及它被市场所认同，是取决于多方 面的，我们不能因为其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，我个 人认为：在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用 先进的销售经验、销售理念以及独树一帜的推广手段，一定会使本案在 区域内高档写字楼中占据重要的位置
平均成交价 3000.00
85
65
26.25
25.00
20
21
35
15
格
成交价格中 3000.00
位数
汕头大厦 最低成交价 3000
15
格
最高成交价 格
3000
成交价格变
0
动范围
平均成交价 3750.00 格
32.33
成交价格中 3750.00 位数
32.00
盛迪大厦
最低成交价 格
3300
8
25
18
市场分析
本区域是昆明的北市区高尚居住地段，而在青年路段商圈华尔贝大 厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货 等构成昆明城区最热闹的商业中心，其直接影响到写字楼的分布于租金 价格。
总的来说，其租金价格相对于商圈内的租金价格低20%左右，所 以，北市商圈内写字楼的租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售 价格的确定。
4924
2
45
6
华尔顿 大厦
华升大厦
最高成交价 格
成交价格变 动范围
平均成交价 格
成交价格中 位数
最低成交价 格
最高成交价 格
成交价格变 动范围
平均成交价 格
成交价格中 位数
最低成交价 格
最高成交价 格
成交价格变 动范围