集体土地上房屋征收与补偿法律实务（上）
一、集体土地上房屋征收与补偿的法律依据严重不足
《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

然而，截至目前，却鲜有法律对集体土地房屋征收与补偿作出了专门而详细的规定。

唯一的《土地管理法》并未就此作出独立程序规定，只是简单要求在征收集体土地时，将房屋作为附着物一并征收。

因此，我国集体土地上房屋征收与补偿的现状是法律空白区过大。

二、集体土地上房屋征收的基本制度
1、法律依据
《宪法》第十条、《土地管理法》第二条规定，国家为公共利益需要，可以依照法律规定对土地予以征收并予以补偿。

因此集体土地的征收离不开公共利益需要。

但是《土地管理法》中集体土地上房屋征收并无独立程序，而是在征收集体土地时，遵循‘房随地走’的原则，将房屋作为‘地上附着物’一并征收。

2、职责与职权
根据《土地管理法》第45条规定，征收集体土地应由省级人民政府批准。

基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的由国务院批准。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。

其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同
时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照该规定权限的规定另行办理征地审批。

另外，依照《土地管理法》及其实施条例的规定，征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施。

具体包括：审核土地征收方案并向有批准权的人民政府报批，将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡、村予以公告。

对补偿标准争议进行协调，支付征收土地的各项费用。

此外，土地行政管理部门在集体土地征收过程中也要承担一定责任。

包括，审查建设用地申请书，办理土地补偿登记，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案并在被征收土地所在地乡、村予以公告和听取意见，组织实施经批准的征地补偿、安置方案。

3、集体土地上房屋征收补偿
（1）补偿原则
《土地管理法》实行的是适当补偿原则，即需要安置的农民保持原有的生活水平。

但也有限制，即不得超过前三年平均产值的三十倍。

不过，《物权法》颁布以后，开始适用足额补偿原则。

（2）补偿方式
《土地管理法》47条确定了实物安置和货币补偿，在实践中，实物安置为主，货币补偿为辅。

城中村土地证手中，货币补偿为主，实物安置为辅。

（3）补偿标准
《土地管理法》47条第四款，通过授权方式，由省、直辖市、自治区制定征收集体土地的补偿标准。

但补偿标准并不完全一致，主要区别在于对宅基地使用权是否考虑补偿。

一种情况是以被拆迁房屋建设投入的费用作为计价基础。

另一种情况主要参考城市房屋拆迁制度，将对集体土地上房屋征收视为国有土地上房屋征收，将区位价和房屋重置价格之和作为被拆迁房屋货币补偿价格。

第三种情况就是笔者在辽宁省桓仁县遇到的，只是计算房屋底基占用的土地面积，而不计算院落面积。

（4）补偿对象
《土地管理法实施条例》26条规定，地上附着物补偿归地上附着物的所有者所有。

土地补偿费归集体经济组织所有，安置补助费归集体经济组织成员所有。

但是《辽宁省人民政府实施征地片区综合地价标准的通知》规定，征收农民家庭承包土地的，土地补偿费80%归被征地农户。