2.2用地性质的确定
确定用地性质应考虑的主要因素有： （1）、总体规划或分区规划土地使用控制要求。依据土地使用规划， 应首先把总体规划和分区规划阶段已明确的建设项目和用地性质分门别 类落实在相应用地上，保证土地使用规划的延续性。 （2）、公共设施配套建设要求。由于受深度限制，总体规划和分区 规划不可能对等级较低尤其是居住区级以下的公共设施作出详细周全安 排，规划时应根据控制区性质、规模和特点进一步确定公共服务设施的 项目、规模、分布，进行用地落实，这是深化规划进行用地细分的必备 内容。 （3）、市政设施配套建设的要求。市、分区级的市政设施在总体规 划或分区规划中有明确安排，规划一方面应予以落实，并协调好它们同 周围的用地关系，另一方面应根据规划控制区特点，完善区内配套的市 政设施，如环卫站、邮电所、变电所、垃圾收集点等设施项目、规模、 分布，进行具体用地定点。 （4）、其他方面要求。因工程地质条件、环境污染限制、现状条件、 用地周边条件、实际建设需要或上阶段规划不当等原因时，规划应调整 或重新修正某些地块用地性质。
2.5 配套公共服务设施控制


控制性详细规划所要确定的配套公共服务设施是指为满足居民物质和文化生活 所需，按居住区标准配套建设的公建项目。 公共服务设施定位应根据项目特点和用地特点给与不同控制要求。从项目特点 来看，有盈利性的和公益性的。盈利性项目，如商业服务设施在市场经济条件 下可自由调节，规划可以引导。非盈利性项目，如幼托，在开发过程中很容易 被排斥，必须加以严格控制。从用地特点看，有要求单独设置的项目，如中、 小学、菜市场等，需要严格控制；也有可混合设施的项目，如商业住宅混合用 地，办公住宅混合用地等，控制要求应有差别，根据配套公共服务设施特点， 有以下两种定位控制方式： （1）、指令性控制，是指对公共服务项目、规模、用地定点、定界实行严格 控制的方式 （2）、引导性控制，是指对公共服务设施项目、规模、设置地块与定位要求 不作强硬控制的方式。引导性控制只提出一定建议，指导规划实施。完全 引导控制的公建项目较少，对大部分公建的项目、规模、定界、定位控制 一般采用指令性与引导性相结合的方式。
2.1规划范围的确定
规划用地范围确定应考虑以下四个方面。 （1）用地范围确定应在总体规划或分区规划指导下进行，体现规划各 阶段的连续性。应考虑到城市总体规划或分区规划的用地结构、交通结 构、分期建设规划等方面的特点和要求。为了做到上下衔接，规划范围 最好是其中的一个功能组团或某一期建设用地，如居住功能区或新区建 设部分。 （2）规划区用地功能应具有相对完整性、典型性。控制区的特点不同， 控制方法、重点不同。由于具有近似的功能和特点，规划具有针对性， 对控制区容易提出适合的控制方法，以突出规划重点。如规划范围为全 部旧城区，在编制规划时，容易将重点放在旧城改造一些特殊矛盾上， 对症下药，从而提出更切合旧城实际的用地调整、利用与建设控制方法。 （3）根据城市建设的实际需要来确定。城市在各个时期有不同建设重 点，新区开发、旧城改造或由于土地批租，需要进行用地规划控制，来 指导城市建设行动，规划范围往往根据以上需要确定。 （4）根据城市干道网系统确定。干道网系统是城市的骨架，也是划定 规划用地范围的主要因素。 此外，城市自然地形、地物、地貌、大型基础设施也是确定规划范围 的重要因素，如河流、山体、湖泊等。
2或环境美化空地（包括小块水面、活动 场地等）与总用地面积之比（%）. 绿地率指标反映了地块绿地水平和环境质量的水平。绿地率控制与用地 性质、地段位置等因素有关。不同的地块应有不同的绿地率控制指标。

一般来说，居住用地绿地率比工业用地高，新城区比旧城区高，风景旅
2.3 确定土地使用的兼容性



土地使用的兼容性是指在细分土地某地块用地使用性质确定后，为适应城市建设 灵活性的要求，在一定条件下，地块用地性质变更的特性。 土地使用兼容性涵盖两种概念： 其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，即表现为同一块城市土 地上多种性质综合使用的允许与否，反映不同土地使用性质之间亲和与矛盾的程 度。 其二是指同一土地，使用性质的多种选择与置换的可能性。表现为土地使用性质 的“弹性”﹑灵活性。 城市建设具有长期性、多样性、可变性，控制性详细规划定性既不能偏离总体规 划或分区规划宏观控制的轨道，但也不能排除适当变更的可能，规划应提出地块 使用性质的兼容要求，明确改变用地性质的条件和更改要求，以及不得更改用地 性质的条件等等。用地性质更改分为同类更改和不同类更改，如商业服务用地改 变为文化娱乐设施用地是同一大类（公共服务设施用地）中两个中类之间的更改， 属同类更改。居住用地改变为商业服务用地属不同类更改。



2.4.2 建筑密度控制
建筑密度是指地块内建筑基地面积与地块用地面积的比值（百分 比）。它反映了用地上建筑的疏密关系。建筑密度的控制应考虑一下 方面： （1）、用地性质要求。用地性质不同建筑密度控制有较大差别，居 住用地与工业用地建筑密度有区别，居住用地中一类用地和二类用地 有别，普通住宅建筑密度比别墅区高，中心区比边缘区高，住宅区比 学校建筑密度高。 （2）、容积率因素。容积率过高，建筑密度不宜过大，即留出一部 分空地供户外活动。例如高层建筑周围应留出空地。 （3）、环境质量要求。环境质量要求高的地段，建筑密度不宜过大。 因此，建筑密度指标应根据不同项目的对环境要求来确定，如医院、 中小学、托幼，空地应多一些，建筑密度低一些。
控制性详细规划实质是在微观层次上对城市土地资源合 理配置和对城市建设开发行为的控制与调节。具体内容可归 纳为三个方面： （1）城市土地资源配置的定性控制－－最终确定土地使用用途 和兼容的用途，即确定用地使用性质； （2）城市土地开发强度控制－－即制定定量控制要求； （3）城市土地开发空间位置控制－－即制定定位控制要求。
2.4 土地使用强度控制

控制性详细规划时土地使用强度控制一般包括以下几个方面：容积率、
建筑密度、平均层数（建筑限高）、绿地率、允许居住人口等。
2.4.1容积率的控制
容积率即单位地块用地面积上所获得的建筑面积，或用地面积与地 块上建筑总面积之比。容积率是定量控制指标的核心，也是规划管理部 门与房地产开发部门之间矛盾的焦点，因此确定容积率时，应审慎研究， 一般考虑以下方面： （1）、根据总体规划、分区规划宏观要求，合理划定容积率分布区，保 证城市中建筑的合理分布。 （2）、根据用地性质不同要求来确定。不同用地性质，容积率取值有较 大差别，居住用地与工业用地容积率不同，商业居住用地与行政办公用 地不同，居住用地内中、小学、托幼与住宅用地的容积率不同。 （3）、根据土地区位差来确定。一般而言，容积率市中心高，边缘低； 临街高，不临街低。 （4）、根据开发建设的经济效益来确定。为推动城市建设开发，保护开 发商积极性，必须保证房地产业有合理的产出。开发建设的投入必须通 过房地产产出获益回报，容积率大小直接决定了投资者的利益。与此同 时，为了保证城市整体利益，规划必须适度控制容积率，以满足建筑的 通风、日照及公共卫生要求。 （5）、根据开发建设的政策来确定。如鼓励开发改造旧区，实施开发安 居工程，或鼓励引导开发者投资公益设施时，政策上应适度奖励开发容 积率作为补偿。
1.3控制性详细规划的内容
《城市规划编制办法》第23条规定，控制性详细规划应 包括下列内容：


1. 详细规定所规划范围内各类不同性质用地的界限，规定各类用地内适 建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 2. 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定 交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求。 3. 提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求。 4. 确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高。 5. 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界限。 6. 制定相应的土地使用与建筑管理规定。
土地兼容性的例子
2.3 确定土地使用的兼容性
一般有下列情况时，不宜改变地块使用性质： （1）改变后对相邻地块造成严重不良影响，如带来环境污染等； （2）改变后用地规模、开发强度有很大突破，导致该区规划目标失控； （3）改变后带来严重的交通问题，如大量人车流影响城市交通干道的交通； （4）改变后侵占了城市市政设施和非盈利性的公益设施，如占用供水、供电设施、 中小学或公共绿地。
2.4.4 居住用地允许居住人口控制
允许居住人口是指在不减少居住用地面积条件下，地块内允许居 住的最大居民人口数量。 允许居住人口的确定应考虑一下方面： 根据总体规划、分区规划要求，划定各区人口分布密度，这是确 定允许居住人口的基础。 用地区位。用地区位不同，人口分布有较大差异，新区人口密度 低，市中心区高，沿干道两侧地块高，一般区段低。 开发强度。开发强度大，人口密度高，容积率高，提供居住面积 多，居住人口多，相反则低。 城市建设政策。城市建设政策是制定人口密度分布规划的重要因 素。例如在旧城改造时，不同的居民安置政策，是就地平衡、疏 散还是增加人口，直接影响允许居住人口规模控制。



2.4.2 建筑平均层数（建筑限高）控制

建筑平均层数即地块内建筑总面积与建筑基地面积累计面积之比。 在较多情况下，用建筑限高替代建筑平均层数更为合理，因为各类建筑 的层高是有区别的。建筑限高是指地块内允许的建筑最大高度，它比平 均层数更准确地反映了建筑在垂直方向的尺度。在对沿街建筑，具有传 统风貌街区和重点地段规划时，采用建筑限高控制规定，更利于对环境 空间、视觉景观进行控制。而对住宅建筑而言，控制建筑平均层数更为 简洁便当。建筑限高控制还应考虑到航空、微波通信、消防、防震等专 业方面的要求。

2.4.5 开发强度的控制方法
（1）、日照间距法； 根据当地日照情况，确定建筑的日照间距。 （2）、地价分析法； 据经济学中边际收益（成本）递减（增）的原理，房地产 项目的收益与支出状况随规模变化而变化。 找出房地产商能获 取最大额的利润，也愿意支付最多数量的地价。 （3）、投入产出分析法； 从目前我国实际情况看，城市经济并不富裕，基础设施建 设需要大量投资，市政府不可能再投入太多的资金对旧城进行 改造，现行城市建设和投资特点决定了土地开发尤其是旧城改 造必须走资金自求平衡的道路，必须体现投入产出平衡的原则， 土地开发总产出不仅包括应收回的成本，而且包括应得的利润， 即 开发总投入X利润率＝总产出－总投入