吉林市地下商业街市场调研报告2008年5月31日<一> 调查时间2008年5月26日——2008年6月1日<二> 调查方法实地走访调查、电话调查<三> 调查目的初步确定项目拟建位置及区域，对项目可行性提供初步依据。

<四> 调查范围河南街-珲春街-解放中路一、吉林市简介吉林省的第二大城市，也是我国唯一一个与省重名的城市。

吉林是中国北方著名山水城市。

“一江三湖”的美景，松花湖被定为国家级旅游区，吉林雾凇被誉为中国四大自然奇观之一，龙潭山鹿场被列为国家级旅游景点。

在市区有东北最大的孔庙--吉林文庙；吉林市幅员面积27120平方公里，辖4区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区）、5县市（永吉县、舒兰市、磐石市、蛟河市、桦甸市）。

吉林市人口432.4万人，其中船营区44.7万人。

二、拟定项目区域概况1、地理位置及基础设施介绍项目位于吉林市船营区河南街-珲春街-解放中路位置项目位置位于吉林市主要商圈位置，紧邻松花江，商业气氛浓厚，占据地利条件。

河南街（珲春街延伸处）街道宽度13米，解放路延伸处街道宽度13米，珲春街延伸处有上水管线，无其他市政管线。

珲春街道主车道宽度12米左右，人行道和隔离带宽度12米，总宽度24米左右，长度为900米左右，珲春街地下分布给排水、煤气、通讯、电缆管线，主要为珲春街两侧小区支线，施工中全部涉及，增加施工难度及造价。

路面为火烧板，路面亮化、绿化较好；街道两侧建筑物多为80年代建设，设施较陈旧，存在一定的防火安全隐患；解放中路主车道宽度18米，辅道16米，隔离带6米，人行道12米，总宽度52米，可利用长度为1000米左右。

解放大街地下分布供暖主干线、排水、通讯、煤气、电缆等市政管线，多为市政主干线，多分布在辅街和人行道上，道路中间局部有市政污水管线，其中在道路交叉口处有横向管线，由于时代广场有地下游乐场，此区域管线分布较复杂，沿道路有横向供暖主干线。

街道两侧建筑多为90年代建设，配套设施较好，路面为新修沥青路面。

此区域内楼体多为后期改造成商场的，结构主体陈旧，安全消防配套设施较差，商圈内有十多条公交线路在此区域停靠，区域内分布医院、企事业单位、学校、多家银行。

2、区域商业情况分析商圈分布情况及政府前景规划河南街商业中心。

以河南街为中心，北京路以北，解放路以南，青岛街以东，南京街以西的区域。

功能与文化定位：现代时尚消费、高档消费商业区，以国内外游客和中高档消费群体为主要服务对象，购物、娱乐、观光、休闲、餐饮、文化的综合经营功能。

具体规划：提高档次，着重提升商业业态、店铺商品质量和服务水平，打造成代表吉林市现代都市风貌的典型商业区；建设大型超市2处、大型专业店2处；适度设置专卖店、专业店；严格限制大型百货店的引进。

东市商业中心。

以重庆街为中心，保定路以南，上海路以北，天津街以西，吉林大街以东的区域。

功能与文化定位：集购物、休闲、旅游、娱乐于一体的中高档消费为主的商业区。

具体规划：加大基础设施建设，建设“窗口形象”；重点引进大型商业设施（超市）2处；适度引进中小型专业店、专卖店。

解 放 中 路 河 南 街步 行 街北 京 街越山路青岛街南京街南京街昆明街华南小区珲 春街朝阳街移动农行房产局交易中心大润发东方商厦网通中凯华庭农贸市场东北电影院苏宁家具广场金店苏宁国美时尚商场时代购物广场恒客隆超市医院地下游乐广场家具商场光荣胡同酒店品牌专卖李宁 耐克 劲霸 等利郎皮草广场大型饭店、洗浴中心KFC 必胜客不夜街（夜市）河南街主要集中了全国的品牌专卖店，囊括了劲霸、李宁、耐克、阿迪达斯、巴黎春天、报喜鸟、以纯、七匹狼等，服装、鞋类、箱包、餐饮、家纺、金银饰品等多种业态组合。

河南街地面还集中了各类日常百货商摊。

河南街是以大型商场、品牌专卖、百货商摊、饮食广场为组合的商业形式,其中服装以运动休闲为主；河南街时代广场方向最为集中、最繁华位置，集中很多知名品牌的主力店铺；青岛路方向步行街道延伸较小，主要集中了国美和大型的百货公司，商业氛氛围同比较差。

珲春街与河南街交口处人气旺盛，为进入主要商场的进出口，夜晚闭店时间都在21点左右。

珲春街主要集中了苏宁、国美、大润发、吉林商厦、东方大厦、金店、富安居家俱广场、银行等大型商场，还有零星的品牌专卖、美容美发、眼镜超市、小型仓卖等多种业态，商业气氛同比珲春街较差，主要由于珲春街以家电为主，大宗商品购买人数相对较少的原因；珲春街与解放交口为进入大润发和珲春街的入口，人气旺盛。

珲春街过解放路俭朴胡同方向为吉林市“不夜街”夜市，主要为低档小商品，夜晚呈现一片繁荣。

解放中路主要集中了网通、移动、大润发、KFC、必胜客、银行、高档洗浴、高档酒店、家俱广场、时代购物广场、地下电玩广场等大型的商业及事业单位，其中时代广场人气最为旺盛，为进出步行街与时代广场的出入口，此处过街人员较多。

本项目在河南街商圈有三个点、两个面。

河南街商圈三个点人流量最大1、河南街与珲春街交叉口；2、珲春街与解放中路交叉口；3、时代广场解放中路路口（人流量相对较大）。

本项目抓住这三个点就能达到集聚人气的效果，为项目提升价值；两个面为珲春街与解放路，浑春街以服装为主，解放路以洗浴、餐饮为主。

综上所述河南街商圈商业高度集中，业态种类齐全，服装、家电、百货、餐饮、家俱、金银饰品等多种业态高度集中，商品档次中、高档。

区域内无同质化项目，无完全的一站式购物商业模式，休闲区域较少，商业分布紧凑。

三、项目具体分析1、项目初步区域设计及分析根据区域特点现提出规划区域方案：珲春街（北京街-解放路）600米，为单通道宽度13米，建筑面积7800平米；解放路(珲春街-时代广场)850米，为双通道22米，建筑面积17600平米。

河南街两侧各延伸50米，为8米单通道，建筑面积800平米，在珲春街与解放路交口、珲春街与河南街交口、世代购物广场处设置三个地下广场，总建筑面积约29000平米左右。

解放路上有4个小路口通往河南街，同时连接了时代广场与河南街商业区。

由于时代广场地下管线较复杂，采用下沉式地下广场施工，不破坏路面及市政管线，同时有效的缓解了此区域交通压力。

方案优势：覆盖商圈人气最旺点，项目体量大，能更好的扩大声势，缓解解放路交通压力。

能更好的分布商业业态，创造利润最大点。

珲春街施工宽度小，对两侧商家影响相对较小。

方案劣势：河南街道延伸处施工将影响商家营业，造成社会影响。

解放路两侧商业气氛较弱，将影响解放路地下商业氛围，解放路各交叉口地下管线复杂增加施工成本，资金回笼期增长。

河南街珲春延伸处涉及商家12家，时代广场延伸处涉及商家20户。

2、项目业态初步规划第一方案：珲春街以精品屋为主，主要经营鞋类、服装等；解放路为品牌广场、精品屋、手机数码卖场、餐饮广场，主要经营知名品牌、手机、餐饮。

产品定位为中、高档。

3、竞争物业分析⑴商业大厦共两层，在河南街、珲春街均有出口。

主要经营低档产品，产品主要为服装、鞋类、箱包，部分为经营家具产品，基础设施交差。

人流量较小，部分商铺有出兑、出租现象。

与本项目无竞争力；⑵东方商厦商业大厦共五层，在河南街、珲春街、解放路均有出口。

主要经营中、高档产品，产品囊括了服装、鞋类、箱包、家电、化妆品等各种产品，基础设施较完备，与邻近大润发形成了优劣势互补，进入商家是以返点为主，不以租金形式体现。

人流量较大，但项目缺少餐饮、休闲场所。

与本项目有较大竞争力；⑶时代购物广场在河南商圈与东方商厦遥相呼应，经营模式与经营种类基本与东方商厦一致。

⑷时代购物地下游乐广场，此区域为地下人防工程，占地面积为2000米左右，全部为休闲娱乐区域，包括了大型电玩、保龄球、乒乓球、台球等全部项目，但此地下布局较混乱，娱乐设施较陈旧，消费档次较低，消费人群较少。

综合以上竞争物业特点，对于本项目有较大竞争力为东方商厦和时代购物广场，但两家商场并不是完全的一站式购物商场，商业业态有缺失，都缺少餐饮、娱乐项目，本项目应该抓住其缺失点，取长补短，创造休闲即购物，购物即休闲的购物广场。

4、河南街商铺出售、出租情况及分析河南街（步行街）两侧无一家房屋出售、出租、出兑情况，仅仅有一处铺位招商，规模较小而且已经全部招商完毕。

其中在繁华地段有四层楼体正在改建，面积较小，对拟建项目无竞争。

区域内商场无产权式商铺，无同比类项目，两侧门市多为个人所有。

初步调查发现在河南街繁华地带使用面积40m2左右的门市，年租金价格在35万元左右，按照10年收回房屋成本的价格计算房屋价格应该350万左右，单平米价格达到9万左右，租售比例严重失调，证明此区域商业地产极其缺乏，可开发地划奇缺。

为拟建项目提供很好机遇。

商业街道背街位置，基础设施较差的30平米，年租金价格也能达到8万左右。

商铺招商情况，对在繁华地段仅有一处招商商场进行调查发现，三楼位置较好地段，19米的精品屋，月租金价格在4600元左右，单平米月租金达到242元，而且此处为刚刚招商，有一定的优惠价格。

步行街地面简易摊位租金情况，占地8平米左右，月租金价格在3000元左右。

珲春街一层门市单平米出售价格为12000元，租金价格在单平米每月150元左右，按照十年收回成本，单平米价格在18000元左右。

解放路一层带二层门市单平米售价9000元，但此处离河南商圈较远，且面积较大。

出租价格也在单平米价格每月100元左右。

综上所述次地段可谓寸土寸金，地面可开发地快奇缺，为地下开发提供很好的契机。

根据以上价格本项目单平米销售均价23000元。

最高售价30000元。

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