松桃县棚户区改造工程项目可行性研究报告第一章总论一、项目背景㈠、项目名称：松桃县乾洲坝棚户区改造工程项目㈡、建设性质：新建㈢、建设内容：棚户区改造工程项目㈣、总投资：12958.94万元其中：1、申请银行贷款8300万元（约占总投资64%）2、企业自筹4658.94万元（约占总投资36%）㈤、建设规模：1.棚户改造区用地面积：18.2公顷2.棚户区安臵用地面积：5.34公顷3.招拍挂用地面积：9.8公顷4.棚户改造区户数：553户5.棚户改造区人口：1935人6.棚户改造区拆迁建筑面积：10.67万平方米7.新建安臵建筑面积：10.67万平方米㈥、承办单位：松桃苗族自治县国有资产投资经营有限公司㈦、项目负责人：李明刚㈧、承办单位概况松桃苗族自治县国有资产投资经营有限公司公司成立于2004年3月，公司性质为国资企业，注册资本为2亿元人民币，其中：实物资产折资1.95亿元；货币资金0.05亿元，公司设在县财政局(县财政局办公楼一楼)。
公司法人代表系县常务副县长李明刚，公司现有员工13人。
1、主要经营范围：①信用担保或委托贷款。
②经营国有经营性资产。
③投资城市基础设施建设及农村基础设施建设等。
2、公司经营目标：充分利用松桃苗族自治县国有资产存量，通过资本重组盘活国有资产，培育新的经济增长点，最大限度地发挥国有资产在市场经济中承载功能和先导作用，确保国有资产的安全和有效运行，以服务县域经济发展、实现经济效益和社会效益为目标，以县重点项目建设为融资主线，为县域经济重点产业发展发挥示范带动作用，确保国有资产的保值增值。
㈨、编制依据1、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发…2008‟131号）2、《城市房屋拆迁管理条例》3、《松桃县地区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》4、《松桃县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》5、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发２００６‟３７号）6、《松桃苗族自治县县城总体规划》（2005-2020）7、《城市居住区规划设计》（GB50180-93）8、国家有关环境保护、消防、法律、法规标准9、国家有关工程建设专项技术规范、标准10、项目可行性研究报告编制合同㈩、编制原则1、以科学发展观为指导，以建设和谐城市为目的，全面提高弱势群体的居住水平，把棚户区改造工程建设成德政工程、阳光工程和民心工程，促进松桃县的经济振兴和经济社会协调发展。
2、坚持科学规划、配套建设的原则。
按照城市总体规划，认真组织，科学合理，不降低标准；实行连片改造，不留死角。
3、坚持社会效益、经济效益、环境效益相统一的原则，合理配臵人力资源，优化用地结构，根据国家《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的精神，覆盖人口及服务功能，合理确定项目的建设规模，做到规模适宜，功能适用，经济合理、适度超前。
（十一）、棚户区改造原则1、坚持全县统一领导、统一组织、加强协调的原则。
2、坚持市场化运作为主与政府组织相结合的原则。
各地政府在城市棚户区改造的同时，要积极推进住房保障制度的建立。
棚户区改造的开发项目要实行市场化运作。
3、坚持依法运作、保持社会稳定的原则。
在城市棚户区拆迁补偿安臵过程中，要严格执行国家和省有关法律法规，妥善解决好特困群体的住房问题。
4、坚持全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
各地实施棚户区改造要符合城市总体规划，并特别注意历史文化街区和重点文物的保护。
（十二）、编制规模1、城市棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、建设使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、房屋质量差、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。
2、松桃县目前急需待改造城市棚户区为乾洲坝片区，总用地面积18.2公顷，拆除房屋553户，拆迁建筑面积10.67万平方米。
（十三）、项目提出的理由与过程从2000年开始，县政府投入125万元，对县城总体规划、小城镇详细规划进行了系统的修编和编制。
2003年，完成了县城近期建设规划，县城局部改造详细规划，东城新区详细规划的编制和报批；2005年完成了教场坝、南门风景苑等片区的详细规划和13个规划设计方案的审查批复；2006年3月底，县城总体规划第三次修编顺利通过了省城规委组织的专业技术评审，县城详规覆盖率由2001年的12%发展到2006年初的75%，完成规划面积20.26平方公里，规划人口10万人，规划城镇化水平达25%以上。
1985年底，县城建房面积468259平方米，进入二十世纪90年代后，房屋建设逐渐向高层方面发展。
建筑布局已由过去的单家独院民政合用逐渐分离发展为行政办公、商业服务、医疗卫生、邮政通讯、精油加工、餐饮服务等功能突出的单体建筑或小区。
1980年，征用乾州坝砖瓦厂15亩土地规划建设了一个居民新村。
1990年完成县体育馆田径场。
1995年开发河滨街，建民、商住房面积15378平方米。
到2003年底，县城共建各类房屋面积15757万平方米，人均占有住房面积17平方米。
2005年，完成片区开发面积253508平方米，新增城市建设面积1.5平方公里，新增城市人口1.7万人，旧城改造开发面积228760平方米，新区开发建设24748平方米，完成直接投资23120.5万元，其中旧城改造17730万元，新区开发建设5390.5万元。
松桃县自实施城镇化建设战略以来，县城棚户区改造及住房建设、住房保障等工作得到了长足发展，目前已进入全面提质提速、东扩南移的建设战略阶段，但是目前城区内棚户区范围分布广，拆迁量大，居民多等情况，如果依靠政府财政补贴来实施改造，会对县财政造成重大的负担，如果依靠当地房开企业进行改造，一是房开企业的资金投入有限，只能改造小范围的棚户区，不能对整个县城棚户区进行整体统一、有序的改造。
二是房开企业作为盈利企业，对民生工程、公益事业不会放在第一位，这会导致改造后的棚户区地理位臵偏僻，基础设施配套跟不上，医疗卫生和居住环境得不到良好的保障，会出现新一轮的高密度的棚户区出现。
根据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发…2008‟131号）和《国家开发银行中低收入家庭住房贷款项目评审指导意见》（国家开发银行办公厅文件开行办…2007‟106号）文件精神，结合松桃县城市棚户区的改造的需要，故提出向国家开发银行贷款和政府财政补贴的形式进行棚户区改造，为此特提出该建设项目的可行性研究报告。
二、项目概况㈠、项目拟建地点本项目拟建为乾洲坝片区，规划用地面积为：松桃县棚户区改造规划用地面积指标㈡、建设规模松桃县棚户区改造建设规模㈢、投资估算及资金筹措1、项目总投资项目估算总投资12958.94万元，其中：工程费用为9199万元，工程建设其它费用为2203.9万元，基本预备费570万元，银行利息986.04万元。
2、资金筹措本项目总投资为12958.94万元，其中：（1）、申请银行贷款8300万元（约占总投资64%）（2）、企业自筹4658.94万元（约占总投资36%）四、结论与建议㈠、结论本项目建设是通过对松桃县棚户区改造，解决松桃县棚户区居民居住环境恶劣、城市配套实施不完善的现状，实现“人有所居”的居住要求，同时通过棚户区的改造，完善城市功能，按照总体规划的要求进行规划设计，提高城市化率，促进经济社会协调发展起到重要的推动作用。
该项目建设是十分必要的。
项目建设用地落实，社会环境条件好，供水供电等市政配套条件完备，项目建成后将产生良好经济效益和社会效益。
按照需要与可能，经济适用的原则，确定总投资1.29亿元。
㈡建议1、项目承办单位应加强与相关部门的沟通与联系，做好项目实施前的各项准备工作，以便为项目实施提供必要的条件。
2、按基本建设程序精心组织项目建设管理，加强项目质量控制、进度控制，严格控制项目投资，按相关规定管好建设资金，保障资金安全运转。
3、项目建设必须进一步做好地质勘察，由有资质的单位承办，为工程的实施提供基础技术支持。
4、充分利用棚户区改造的优惠政策，结合安臵用房和廉租房的政策，最大程度的通过改造项目解决棚户区居民居住问题，同时做好拆迁和拆迁过渡安臵工作。
第二章项目建设的背景及必要性一、松桃县概况松桃苗族自治县成立于1956年，是国务院批准成立最早的苗族自治县之一。
位于武陵山脉主峰梵净山东麓，东经108º35′42″至109º23′30″北纬27º49′40″至28º30′20″，属中亚热带季风气候，地处黔、湘、渝两省一市结合部，与湖南的花垣、凤凰相连接，同重庆的酉阳、秀山接壤，区位适中，交通便利，素有“黔东门户”之称。
全县辖28个乡镇，416个行政村，国土面积3400平方公里，人口68.76万人，是松桃县地区面积最大、人口最多的农业大县。
（一）、全县县域经济发展状况国民经济发展及产业结构的改善情况2006年未全县实现生产总值19.78亿元，按可比价格计算比上年增长8.6.5%，其中：第一产业增加值8.69亿元，增长6.1%；第二产业增加值4.71亿元，增长1.1%；第三产业增加值6.38亿元，增长14.3%。
全县人均GDP达到3018元，农民人均纯收入1692元。
2008年未全县实现生产总值316513万元，按可比价格计算比上年增长11.5%，其中：第一产业增加值128536万元，增长9.3%；第二产业增加值97322万元，增长6.7%；第三产业增加值90655万元，增长19.1%。
全县人均GDP达到5069元，农民人均纯收入2264元。
2007年未全县实现生产总值25.2亿元，按可比价格计算比上年增长15.1%，其中：第一产业增加值10.16亿元，增长6.6%；第二产业增加值7.6亿元，增长34.7%；第三产业增加值7.52亿元，增长14.3%。
全县人均GDP达到5069元，农民人均纯收入1958元。
（二）农业农村的经济发展情况松桃县是一个以农业经济为主的县，全县2008年实现农林牧副渔总产值19.4亿元，按90价格计算比上年增长4.3%，其中：农业产值9.6亿元，增长4.6%；林业产值0.3亿元，增长5.3%；牧业产值7.64亿元，增长14.6%；渔业产值0.22亿元，增长5.4%。
现有耕地面积39.66万亩，人均0.58亩，但耕地质量低劣，25度以上的陡坡耕地差不多占现有旱作耕地的三分之一。
（三）工业生产情况我县地下矿产资源丰富，主要矿产资源有锰、铅、锌、磷、钒等，特别是锰矿，全县保有储量5586万吨。
近年来为开发矿产资源，一哄而起办了很多锰矿厂、铅锌厂，全县2008年实现工业增加值7.24亿元，按可比价计算比上年增长0.9%，其中：规模以上工业实现增加值6.4亿元，增长-0.6%。