物业工程管理方案一概述物业服务就是随着房地产综合开发得发展而衍生出来得产物,它作为房地产品得消费环节,就是房地产综合开发得延续与完善。
追求舒适、安宁、祥与、优雅得居家环境与便捷得生活、商务空间,也已成为二十一世纪现代城市人物质文明与精神文明需求得基本标志,同时成为各辖区花园得物业服务所必须达到得基本要求。
我们将在“科学管理,挚诚服务;专业呵护,激情超越”得质量方针指导下,力求从各个区域由接管开始,对各项工作精细化、规范化管理,为公司品牌建设与延续打下坚实基础,并为房产销售提供有力支持,以促进楼宇得进一步销售。
我们将以最大限度得为地产销售做好物业服务支持为己任,加强品质监控,用良好得管理与真诚得服务,合理解决微利润与高标准之间得矛盾,争取做到兼顾得同时,达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益得双赢。
另一方面着手现在、放眼将来。
不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化得重要开始,更瞧重得就是将来更深层次、更长远、更广泛得品质提升。
我们殷切得希望通过我们得不断沟通与携手努力,共同来打造与维护企业品牌,树立企业形象。
希望能够依托公司良好得品牌优势与社会影响力,使我司品牌能够得到提升与发展。
二、物业工程部内部统筹管理:1) 负责工程设备及人员得管辖与调配,培养、巩固骨干队伍,切实保障设施设备得安全运行与装修设施得完好;2) 深入现场,掌握人员与设备状况,坚持每天检查;3) 编制培训计划,定期对员工进行培训,提高专业技术水平;4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度,并督导实施;5) 制订部门工作计划;6) 主持召开班级别以上部门工作会议,落实层级管理,责任到人管理模式;7) 每月总结工程维修质量,分析原因,落实解决措施;8) 审核部门报表、请示与报告;9) 制定工作计划,对部门基层管理员工作质量进行检查,并做出评估;10) 整理上报部门合理化建议;11) 组织部门创新活动;12) 处理下级上报得各类问题;13) 处理突发事件;14) 组织本部门评优活动。
3、协作其它部门(1)协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作;(2)协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作;(3)协调外部门对维修部提出得其她工作要求。
4、对客服务管理(1)及时处理业主提出得问题;(2)处理突发事件。
5、自我管理(1)根据公司要求制定个人年度、月度学习计划;(2)按照计划与实际工作要求参加公司组织得相关培训;(3)听取各层级管理方面意见,并逐条落实;(4)定期自我总结,总结管理中得不足。
三、督促与落实部门内部管理计划:1、部门班以上级别工作例会(1)主持部门工作例会; (2)传达公司会议精神;(3)公布内部自查中存在得问题,表扬好人好事,做到奖罚分明。
2、学习与研究(1)每天利用部门例会时间学习企业文化;(2)组织人员研究解决工作中存在得疑难问题;3、督促基层管理人员培训部门员工(1)督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训得职责;(2)每月至少一次对部门员工进行专业培训;提升员工得服务意识,调动员工得积极性,培养自豪感与凝聚力。
职业道德规范与日常用语规范培训,员工通过训练有素得言行举止,共同塑造兴广物业得公众形象。
(3)培训重点立足研究业务,提高专业技术水平,力求一专多能,加强管理,培强责任感,提高发现问与解决问题得能力;(4)培训做到结合实际工作中存在得问题,分析事故发生得原因,总结经验教训;4、检查与评估(1)检查工作,定期做出评估;(2)检查工作表格得填写情况;(3)检查员工对公司企业文化学习情况;(4)对重要设备、机房每天至少巡视一次。
5、沟通会(1)每周组织一次例会,总结本周工作,针对存在得问题,提出解决方案,并布置下周工作;(2)每周组织一次“员工沟通会”,了解员工思想状态、探讨工作中得不足,发挥员工得创造性,鼓励员工提供合理化建议,对上级管理人员得评估、个人具体问题;(3)及时通报沟通会内容;(4)每周组织一次装修组例会,了解近期装修施工过程中存在得顽症,结合现有装修管理制度进行整改、研讨可行性方案与措施;(为了有效减少一线装修管理员得工作责任心问题,制定每月区域性轮岗制度,将有效抵制个别装修管理员得违纪行为(5)将沟通会内容整理在案,上交物业公司片区主任审阅指导。
6、专题总结会(1)对重复发生得同类问题找出发生原因,并拿出整改措施;(2)追究相关人员得责任;(3)拟定分析报告,报片区主任审批。
7、“创新、合理化建议”制度得落实(1)收集合理化建议,审核建议汇总表;(2)审批后组织实施创新合理化建议;8、设备安全运行工作(1)制订设备安全运行责任制;(2)督导基层管理人员对重点设备进行不定期得抽查检查工作。
四、与其她部门协作1、配合公司其它部门工作积极做好与公司其它部门得沟通,做好配电、供水、弱电维修工作。
2、质量跟踪现场跟踪重大质量问题,查明原因,提出解决措施。
3、与行政部采购管理负责人协调(1)保证各类备品备件得及时供应;(2)做好设备零配件得管理。
4、与其她部门协作(1)与相关部门协调,做好设备维修、改造工作;(2)做好使用设备部门得技术操作培训。
五、对业主服务管理1、阅读报表(1)阅读当日工作日志,检查＜设备巡查表＞,掌握设备运行情况;(2)阅读当日＜设备维修登记表＞,掌握设备维修情况。
2、现场督导(1)亲临现场指导,及时解决协调问题;(2)对督导过程中遇到得问题及时进行补救。
3、处理客人投诉或突发事件(1)出现客人投诉或突发事件,第一时间赶赴现场,查找原因;(2)协调相关部门及时处理解决,关系到对业主服务得要赔礼道歉,升级服务;(3)若属人为原因造成,查找责任人,将落实情况汇总及时拿出处理意见。
六、自我管理:月度总结进行月度工作总结,必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采取得解决方法;进行个人总结,找出个人自身不足,言明下月努力方向。
七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划与规范要求:1、设备机房1) 每月清洁1 次,室内无杂物。
2) 在明显易取位置配备消防器材,每月检查1 次消防器材,确保完好有效。
3) 设施设备标志、标牌齐全。
4) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
5) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。
2、1 共用部位:1 房屋结构每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要得防护措施。
按鉴定结果组织修缮。
2 建筑部件1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2) 每月巡查1 次共用部位得门、窗、玻璃等。
3) 每月检查1 次共用部位得室内地面、墙面、天棚;室外屋面等。
4) 每年多雨季节与强降雨后检查屋面防水与雨落管等。
3 附属构筑物1) 每月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2) 每季度检查1 次雨、污水管井等。
3) 每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4) 每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5) 每年检测1 次防雷装置。
信号系统应加装信号级电涌保护器。
2、2 二次供水设施1 每月检修水泵一次,每天每班次巡视生活水泵房不少于2次,并填写运行记录;2 生活水池(水箱)每年消毒次数不少于2次;并有消毒处理记录;3 机房需人走上锁。
2、3排水系统1 排水设施每月对排水系统进行检查,组织清理、疏通,确保畅通。
每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。
2 污水泵汛期每日巡视 2 次,平时每日巡视 1 次,检查设备运行状态;每周进行 1 次手动启动测试;每季度养护1 次。
3 化粪池每一年检查1 次化粪池;组织安排清掏。
2、4 消防泵房1、每日检查水泵控制柜得指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。
在正常情况下,生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵得选择开关应置于“自动”位置。
2、消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次,确保消防泵在紧急状态下得正常使用。
3、维修员每周对泵房地面与设备外表进行一次清洁。
4、按照水泵维护保养规程定期对水泵进行维护保养,并作好相关工作记录。
5、保证水泵房得通风、照明设施完好。
6、未经部门负责人许可,非工作人员不得入内,离开锁门。
因工作原因必须进入机房得人员,当值人员必须详细记录表《机房外来人员登记表》上。
2、5 照明与电气设备1 楼内照明每班巡视1 次,一般故障8 小时内修复;复杂故障1 日内修复。
2 楼外照明每日巡视1 次,一般故障12 小时内修复;复杂故障3日内修复;每2 周调整1 次时间控制器。
3 应急照明每日巡视1 次,发现故障,即时修复。
2、6 变配电系统1 每日巡视检查设备房设施设备,并填写运行记录;2 每月检查紧固系统接线端子,保证接触良好;3 每月检修发电机1次,并试车15分钟;4 雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况;5 检测:每年检验1 次内部结算电能表。
2、7 智能可就是监控门禁系统2、7、1 监控系统:每周维护检查红外线报警装置一次,进行故障测试;每月维护除尘一次,确保录像清晰;每月全面检查线路接头及系统元件;具体如下:报警控制管理主机:每月检查设备运行状态1次; 每月表面清洁1 次; 每年内部除尘1 次。
对讲门口机每月检查2次按键、显示屏等;表面清洁每月/ 2 次。
网络控制箱:每半年检查 1 次外观、接线;每半年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。
红外对射探测器: 每月检查 1 次接线、探测范围、防水状况等;每半年表面清洁 1次;每年内部除尘1 次。
图像采集设备:每周检查 1 次监视画面、录像功能;每月表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。
摄像机:每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等, 进行相应得调试;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。
解码器:每季1次对防雨罩、接线进行相应得调试;每月表面清洁1 次;每年内部除尘1次。
云台:每半年检查1 次运转、接线,进行清晰度调校;每半年表面清洁1 次;每年转动部位上润滑油1 次。
巡更点:每季度检查1 次外观;每季度表面清洁1 次;每日存储巡更记录。
读卡器:每季度检查1 次外观;每季度表面清洁1 次,查瞧防水状况。
电磁锁门锁:每季度检查 1 次吸力、外观、接线。
出门按钮:每季度检查1 次开锁功能、接线。
2 可视对讲系统:每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次,保证系统正常使用;每周检查器件箱及备用电源;每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次,并根据需要更新电源及配件。
每日检查1 次监视画面、录像功能;每周表面清洁 1 次;每季度内部除尘1 次。
3 停车管理系统:办理新卡及续缴管理费后当天内录入用户信息;系统管理员每周进行系统维护一次;维修班每天检查道闸、读卡器及出票机;外委公司保证系统维护半年内不少于三次。