万达广场1-3年内市场销售状况预测分析报告班级：工管（财管）1214姓名：倪珊珊学号：2012093429一．万达广场地产市场调查1.调查目的很长时间以来，我国房产投资业一直比较火热，随着房产热潮的涌动，近期接二连三推出的房产投资计划，计划有愈演愈烈之势。

那么，房地产投资为何成为人们获取收益的一种方式。

它是否有能力成为人们获取资金的一种方式？这是一种值得有房产投资意向的人们关注的投资模式。

身处二十一世纪，要维持一个家庭的经济负担越来越难了，除了最基本的赡养长辈、教育子女、购房、购车外，另外像添购家居、全家旅游，以及希望退休后仍要拥有富足的人生等等，不管是哪个阶段，哪一种生活要求，都必须要靠金钱来满足。

做好理财，储备必要的经济能力，将是现代人必修的课题。

换句话说，投资理财是每个个人、家庭的基本需求，如同衣、食、住、行一样重要。

为了摸清我市万达广场商品住宅投资性购房比例、结构等情况，开展了此次商品房住宅投资性购房快速统计调查。

2.调查对象根据房地产业界专家对投资性购房的看法，商品住宅投资性购房的概念为在商品住宅中（不含经济适用房），购房者不以满足自己或家人居住需要为目的，而是以获取投资回报为目的的购房行为。

调查内容：本次调查通过对购房客户工作地点，资金来源，是否为首次置业，置业目的（自住、投资、养老）以及理想的居住环境等问题展开。

3.调查原则（1）科学性原则要按客观规律办事，正确的思想观念，严格的规章制度，科学的工作标准，合理的调查方法（2）客观性原则一切从客观存在的实际情况出发，在正确的理论指导下，进行科学的分析研究。

真实准确地反映情况，避免主观偏见或人为地修改数据结果。

（3）系统性原则以系统要素为指导，处理好整体与局部的关系，全面的考虑问题（4）时效性原则时效性是有市场调查的性质决定的，市场不断变化，市场调研在这种不断的变化中对市场现象进行研究。

（5）经济型原则以最少的调查费用去的最佳的调查效果，考虑投入和产出之间的对比关系（6）保密性原则4.调查结果分析在市场经济条件下，当社会上某一投资品的投资回报率较高时，就会吸引大批投资者，这是社会必然现象。

而判断其投资行为是否属理性，则主要观察其投资行为（或投资规模）是否与其投资实力相适应。

分析本次调查数据可以看出，目前投资者的投资强度与其经济实力呈较强的正相关关系。

同时，从投资者的职业分布来看，收入较高的企业管理者位居投资者榜首，其次是各类专业人士及个体工商业者，而其他类职业人士由于其收入较低或无稳定收入来源所占比例明显较低。

这反映出投资者的投资行为与其风险承担能力在分布上有一定的一致性，也反映出投资者有较为理性的投资心态。

二．万达广场市场调查信息（1）房地产市场结构信万达华府、万达金铺及万达SOHO国际三种产品的核心优势所在，无论是坐拥鹤城唯一双水岸景观、直享三中、二十八中重点学区政策的万达华府，还是联动整座万达广场，共享鹤城百万人潮的万达金铺，亦或是雄踞齐齐哈尔城市CBD 核心的商住两用灵动小户型的万达SOHO，都以其各自的产品特性得到现场来宾的认可和赞叹，同时对齐齐哈尔万达广场的规划布局和未来愿景也十分看好。

（2）房地产市场管理信息齐齐哈尔市万达商业地产基本模式是将二楼及以上楼层出租（或其它合作方式）给世界500强的商业服务企业，如沃尔玛、欧倍德、华纳时代等，再将一楼规划成外街铺和内街铺，并对外出售。

这种模式在中国商业地产发展初期的确是一个影响极大的创新，其最明显的优点是：在商铺营销中，通过宣传战略伙伴——世界500强企业，使商铺投资者对商铺回报有极高的预期，从而，开发商能顺利高价出售商铺；在招商过程中，许多中小品牌的经营者很希望跟随这些商业巨头赚钱，招商工作相对容易；在营运中，中小店可以利用与商业巨头消费群交叉原理，充分利用其消费群，为其提供互补性商品和服务。

但是，对于超大型的购物中心（一般超过10万平方米），由于商业规划的不足，导致出现人气冷热两种不同的场面，商业巨头生意兴隆，而一楼商铺经营不太理想。

商铺的业主最终要设法继续缴纳银行按揭款，开发商也只能付出一定的代价，以减少双方冲突的进一步加剧。

（3）房地产市场供应信息在各大网站上都有万达地产的房源，标明其各种供应的信息。

（4）房地产市场需求信息总体来说，万达广场的地产在齐齐哈尔本市销量较少，只有接近一半的房子被出租或出卖，出现一种供过于求的情况。

（5）房地产市场价格信息在售楼中心的参考售价是7700/m2，同时在各大网站上的参考售价还有7500元左右的。

（6）房地产金融信息随着项目的逐步落成，城心繁华初现，万达金街服务式招商现已正式启动，千家国际、国内品牌正式入驻万达国际购物中心。

金融中心的构建，标志着万达商业旗舰正式起势，是齐齐哈尔万达广场发展历程上重要的里程碑。

按照项目规划，今年8月1日，万达国际购物中心即将盛大开业，届时一座集购物、商务、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种功能于一体的城市综合体即将耀世呈现，盛景当前，繁华在即。

三、万达广场市场销售预测1.SWOT分析S:齐齐哈尔市首个大规模城市综合体知名开发商，商业地产首屈一指地处政府规划生态居住区域周边教育资源丰富，学区房投资价值高W:项目开发周期早于区域规划时期本区域为新区，先阶段人口导入量不足没有成规模商业氛围，对市内辐射实力不足O:齐齐哈尔无大型商业办公项目，市场属于空白期项目位于一个正在发展区域随着政府的规划，将为本案人口导入提供了良好条件T:周边项目较多，在形成一定的竞争项目体量较大，去化周期过长2.消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度3.项目投资分析1、投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2、成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润3、投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率4.目标客户分析1、经济背景·经济实力·行业特征――公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、5.媒介策略1、媒介选择2、软性新闻主题3、媒介组合4、投放频率5、费用估算6.推广费用1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2、印刷品（销售文件、售楼书等）3、媒介投放在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万达地产”的品牌定位。

项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。

彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。

“物以类聚，人以群分”。

针对“万达地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万达地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

四．预测内容1.齐齐哈尔市国民经济发展趋势预测2014年，面对错综复杂的国际经济形势和国内经济增速放缓的不利影响，全市人民在市委、市政府的领导下，深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，坚定不移推进改革，砥砺前行，我市国民经济保持了平稳增长，经济发展质量不断提高，人民生活水平持续改善，各项社会事业取得新进步。

2.齐齐哈尔市国家宏观经济政策预测（1）扩大内需政策效应会进一步显现，经济发展的物质技术基础不断增强，有效供给能力显著提高；（2）对外开放继续扩大，使我们能够更加充分地利用两个市场、两种资源，经济发展空间和回旋余地不断拓宽；（3）党的十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》的贯彻实施，将使一些多年阻碍发展的体制性、机制性障碍逐步消除，各种所有制企业发展的潜力将得到更好地发挥，为经济发展提供新的动力；（4）经过多年的实践，国家宏观调控的经验更加丰富，驾驭复杂局面的能力进一步增强。

3.齐齐哈尔市房地产市场需求量预测房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用。

近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。

城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。

国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇！同样，齐齐哈尔市房地产行业也将迅猛发展。

4.市场占有率预测万达地块周边共计10个项目，其中以曼哈顿水岸公馆、锦湖雅居纯水岸为代表项目，自2010年以来呈现大规模、快速开发态势，目前已经在售项目销售状况良好，虽然短期暂时入住率低，但随着区域的发展及周边配套的改善，未来2-5年内会带来大量人流。

5.营销前景预测齐齐哈尔万达广场房地产有限公司将以饱满的热情来迎接齐齐哈尔房地产市场新的挑战和机遇，以坚定不移的信心来确保完成15亿元销售指标。

6.价格走势预测自2015年5月开盘后，万达中心已7151元开盘价，随着时间的推移，在8月份达到价格的顶峰，为11237元/m2，但是以后的价格一直处于下降趋势，在未来的时间内，预测万达地产的价格走势会下跌。

五．房地产投资机会分析总结由于房地产具有增值的特性，这就决定了相对于其他投资工具而言，房地产投资有收益大风险小的特点。

如果你将购置的房产用于出租，你不仅可以收回一部分资金，还可以获得房产升值所带来的收益，这时几乎没有任何风险。

至于炒卖房地产，当然会因为市场价格一时的涨跌而面临损失的风险。

一般来说，投资房地产只有长线投资才能始终立于不败之地；而短线投资房地产，有时会受到经济衰退的影响而导致全线崩溃。

但根据风险与收益对称的原理，投资者在可能获取较高收益的同时也面临较大的风险。

如果投资者完全用自有资金买房，若房屋不能及时变现，投入的资金就会被套牢，如果是通过贷款支付房款，就背上了长期支付利息的包袱。

因此在选择房产作为投资工具的同时，要具备对风险的承受力和规避风险的能力。