房地产公司转型土地一级开发商卖房不如卖地来源：21世纪网-《21世纪经济报道》2010年07月17日12:37 宏观调控正让房地产行业陷入漫漫寒冬，但土地一级开发却没有感受到丝毫的寒意。
“卖地“这个一本万利的买卖，正催生着A股中的土地一级开发商如雨后春笋般涌现。
“今年6月中旬，国务院下发文件要求清理地方融资平台的决定，将会让更多的公司可以趁这个天赐良机晋级为地方政府的土地一级开发商。
”因为地方政府最终要为融资平台的巨额债务埋单，而地方政府大多依赖土地财政，这客观上就决定了土地出让收入成为还款来源的第一选择，而土地一级开发的进度也将得以加快。
越来越多的地产界人士注意到了土地一级开发独一无二的“优势”，拥有土地一级开发资质意味着在拿地环节坐拥成本优势，进而轻松享受一二级市场的双重收益，更重要的是，在收入以及净利润的确认环节将拥有更大的“操作空间”。
金子一般的土地，吸引着上市公司们前赴后继地投身于土地一级开发当中。
2010年6月29日，一向低调潜行的香江控股(5.04,0.04,0.80%)(600612.SH)发布公告称，公司近日与河北省廊坊市香河县制造业基地管委会、河北建设集团中诚土地整理开发公司签订合作协议书，将在廊坊市香河县进行2000亩的土地一级开发工作。
此时，国内房地产市场正陷入一片低迷，但土地一级开发却吸引了众多公司的目光。
过去的一年时间里，中南建设、漳州发展、高金食品等众多上市公司先后试水一级土地开发。
值得注意的是，对于漳州发展和高金食品而言，土地一级开发仅仅是“副业”。
掘金土地一级开发的“黄金时期”正在悄然而至。
“今年6月中旬，国务院下发文件要求清理地方融资平台的决定，将会让更多的公司可以趁这个天赐良机晋级为地方政府的土地一级开发商。
”国内一房企高管表示，因为地方政府最终要为融资平台的巨额债务埋单，而地方政府大多依赖土地财政，这客观上就决定了土地出让收入成为还款来源的第一选择，而土地一级开发的进度也将得以加快。
不过，作为在A股当中在土地一级开发走得最远的绵世股份，正逐渐将土地一级开发的弊端——业绩的巨幅波动呈现在世人面前。
在经历过2007年—2008年的净利润井喷后，绵世股份近年来业绩出现大幅下滑，其2009年净利润仅仅只有2007、2008两年盈利巅峰时期的十分之一。
政府保证收益底线土地一级开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭，地产行业内甚至有“卖房不如卖地”的说法。
土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
公司与政府之间的收益分成比例，无疑是土地一级开发合同当中最为关键的条款。
以中天城投为例，它拥有贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发的资质，贵阳市云岩区政府已与中天城投在开发合同中约定，增值部分收益按规定比例(目前为10%)上缴贵州省财政及扣除相应政府基金，剩余部分由云岩区政府与中天城投按照3:7的比例进行分配。
而中南建设在海南省儋州市拥有4500亩土地一级开发权，高金食品则在宜宾市翠屏区进行土地一级开发，这两家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。
至于黑牡丹(9.69,-0.14,-1.42%)(600510.SH)，它在进军常州北部新城高铁片区土地一级开发的时候，与常州当地政府初步约定前三年的土地收益全部归上市公司所有，其后的土地收益与当地政府按5∶5的比例分成。
“分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。
”国内一房企高管表示。
令人羡慕的是，一级土地开发商甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。
漳州发展无疑就是其中的一位幸运儿。
2009年8月，它在漳州当地拿下了164亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给上市公司承诺：上市公司投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益，此外，该地块若挂牌出让，出让净收益的18%归上市公司所有。
稳赚不赔的还有云南城投(16.95,0.00,0.00%)(600239.SH)。
这家具有国资背景的云南当地上市公司拥有昆明环湖东路土地一级开发项目，云南城投与政府约定，出让土地的总价款在扣除全部土地一级开发总成本及相关税费后的纯收益中，有50%收益归云南城投所有。
而如果云南城投按上述方式所提取的收益不足开发总成本的5%时，昆明市政府将补足差额。
营业收入的“提前确认”？政府的保底收益正在为土地一级开发商的项目盈利锁上最牢固的保险，鲜为人知的是，政府的保底收益还在增厚一些上市公司当期的营业收入。
“秘密”就隐藏在云南城投那份100多页的2009年年度报告当中。
在云南城投营业收入一栏当中，土地一级开发贡献了1.6亿元的营业收入，该笔营业收入占到云南城投当期营业收入的7.65%，云南城投方面称，由于公司与昆明市政府有5%的最低收益保障，2009 年度，公司以昆明市土地矿产储备管理办公室回函确认的开发支出32亿元为基数，按5%确认了保底收益1.6亿元作为公司的主营业务收入。
本报记者注意到，国内众多土地一级开发商均将开发成本计入到存货当中，只有等到将来土地成功卖出后才能结算收入。
从会计的收付实现制而言，云南城投在2009年的时候在土地一级开发当中投入了高达32亿元的资金，虽然政府承诺了5%的保底收益，但它的产品——土地尚未面向市场拍卖，更重要的是，这笔1.6亿元的营业收入云南城投并未收到，只是体现为对昆明市土地矿产储备办公室1.6亿元的应收账款，因此“提前”确认营业收入的会计处理的方式值得商榷。
“从会计政策、经济行为实质等方面来看，这笔1.6亿元营业收入的确认是合理的，不存在提前确认的问题。
”负责审计云南城投2009年年报的魏姓会计师解释称，但他同时表示，这个问题相对复杂，不是一时半会能解释得清楚的。
国内一位房企高层指出，政府承诺5%的保底收益实际上仅仅具备一个象征意义，因为众所周知的是，土地一级开发的收益远远高于5%，当地政府机构在挂牌出让云南城投旗下土地时，土地出让底价低于政府承诺保底收益的情况“根本不可能发生”。
在这种情况下，政府5%的保底收益承诺，唯一的益处是成为云南城投能当期确认一部分营业收入的“事实依据”，这样的话，云南城投就不必等到土地出让后方才确认营业收入。
事实上，在2009年能确认这笔高达1.6亿元的营业收入对云南城投至关重要。
上述1.6亿元的营业收入在扣除流转税和企业所得税后，为云南城投在2009年贡献了高达1.13亿元的净利润，而云南城投2009年的净利润仅为2.09亿元，若扣除该笔营业收入带来的1.13亿元净利润的话，云南城投2009年的净利润仅为9600余万元。
1.6亿元营业收入的确认带来的1.13亿元净利润将有助于云南城投顺利履行业绩承诺。
云南城投的大股东——云南城市建设公司曾经承诺，若云南城投2007-2009年三年累计净利润低于2亿元，抑或2008-2010年三年累计净利润低于5亿元，大股东将用现金补足差额。
低成本的拿地优势“土地一级开发商在拿自己开发土地的时候优势非常明显。
”国内一房企高管说道。
在上述高管眼中，土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是由于土地开发商相对于一个“准规划部门”，它在土地一级开发阶段已经和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心，二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为“土地一级开发”收益进入土地一级开发商的腰包，在这种情况下，土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。
A股市场当中，一些土地一级开发商已经显露出拿自家地块的迹象。
漳州发展2009年12月签订的《漳华路龙文段配套开发用地(A地块)一级开发合作协议书》显示，待漳州发展进行一级开发的地块挂牌出让时，若漳州发展最终中标摘牌，公司投入的开发成本、每年12%的保底收益及应分得的土地出让收益在成交日转化为地价款，若不是公司中标摘牌，漳州市龙文区政府会将漳州发展投入的土地开发成本、每年12%的保底收益以及应分得的土地出让收益支付给上市公司。
“公司参与合作的土地一级开发地块挂牌出让时，将根据经营计划及当地届时房地产市场具体情况确定是否参与竞拍。
”漳州发展高层人士回应道。
新湖中宝亦有意出手拿自家地块。
2010年2月，新湖中宝与江苏启东市政府签订框架协议，新湖中宝拿到了当地一块地块的土地一级开发权，而该地块的第一批商住用地预计将在2011年6月前挂牌。
新湖中宝承诺，在上述地块挂牌出让时，将积极参与该地块的竞拍。
“这些土地一级开发商在参与自家地块的竞拍时可以说是进退自如。
”上述国内房企高管表示，如果土地一级开发商参与自家地块的竞拍，由于它拥有巨大的成本优势——所出的地价有一部分将以“增值收益”的形式回流到自家腰包，因而其他公司一般不会与之竞争。
但不排除遇到对地块志在必得的公司不计成本的与土地一级开发商抬价，这个时候，当竞拍价达到一定金额时土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，因为“拍卖成交价已经非常高，仅是从土地一级开发的分成上面土地一级开发商便可获利不菲。
”会计上的利润调控敏锐的财务人士会发现，如果土地一级开发商参与自家地块的竞拍，它的出价在某种程度上可以成为调节净利润的一个手段。
国内一位房企高管指出，若土地一级开发商出售的土地无人问津，这时候自家公司出手的话有一个明显的好处，那就是如果土地的公允价值为5亿元，本来面临无人购买不能结转成本确认收入的情况，但如果上市公司自己以5亿元出手，这时就能确认收入了。
一种更极端的情况是，若土地一级开发商以15亿元的代价将它拿下，即使有10亿元的溢价，这部分依然可以作为存货，待商品房开发完成售出后才确认损益，而拿地时多付出的10亿元溢价在经过一定比例的分成后可以进入土地一级开发商的当期营业收入当中。
“这里面有一个平衡点，在公司出价拿自家地块的时候，会去测算分成后土地一级开发的边际收益率与房地产开发土地增值级差税率之间的那个最佳平衡点，如果拿地价格低意味着今后建房销售时要支付的土地增值税相应水涨船高，但拿地价格高的话，地价与成本之间的增值部分中有一部分将根据分成比例被当地政府拿走。
”国内一房企高层说道。
A股中的土地一级开发商是否会利用此手段调节净利润尚未可知，但眼见的事实是，在一些特定的时间点，上市公司有着增厚当期净利润的冲动。
本报记者注意到，一些土地一级开发商有业绩承诺的行为，例如，云南城投的大股东——云南城市建设公司承诺，若云南城投2007-2009年三年累计净利润低于2亿元抑或2008-2010年三年累计净利润低于5亿元，云南城市建设公司将以现金补足差额。
而黑牡丹则出台了“2009年－2014年发展规划纲要”，力争上市公司在规划期间的平均年度净资产收益率不低于10%，资产收益率增幅应达到常州地区生产总值增幅的150%，即到规划末期(2014年)让黑牡丹的年度利润总额应达到15-20亿元。