房地产项目开发程序
房地产项目开发程序
进行项目资源 评估
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投资机会选择与决策分析
在投资前，对项目的内外资源进 行评估是一项必不可少的工作。 对项目优势资源的利用可以提高 项目的竞争力；对项目劣势资源 的改造，可以最大限度地规避市 场风险，加速项目资金回收。项 目的资源评估可以分为经济层面、 城市发展层面、城市文化层面和 自身价值层面四大部分。其中， 经济层面又可以分为宏观经济层 面和中观经济层面。
办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
办理建设用地规划许可证
受理单位：成都市规划局综合处
受理时间：12个工作日 所需主要资料：《建设项目选址意见书》;
《建设用地规划许可证》申请表; 经测绘行政主管部门审核的1:500(或1:1000)实测现状矢量地 形图; 拨地红线成果图; 拨地红线备案通知书; 涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，
办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
办理房地产开发企业资质
受理单位：成都市建委开发处 受理时间：20个工作日 所需主要资料：申请资质等级的报告； 填报软件生成上报软盘并打印《房地产开发企业资质申 报表》； 企业营业执照； 企业税务登记证； 验资报告； 开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用 证； 外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程； 专业技术人员的职称证书。
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公
开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土 地的主要方式。
从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌， 拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通 常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标 准，而一般不过分限制参与者的资格和参与者 的其它相关条件。
进行项目资源 投资机会选择与决策分析 评估
利
润Байду номын сангаас
最 大
整体性
纵深性
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可持续性
前瞻性
风险最小
房地产项目开发程序
初步可行 性研 究
投资机会选择与决策分析
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分析投资机会 研究的结论， 初步判断项目 投资是否可行， 并决定下一步 具体研究工作。
房地产项目开发程序
可行性方 案研究
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房地产项目开发程序
办理国土使用证
受理单位：成都市国土局地产处 受理时间：12个工作日 所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件； 土地权属证明文件； 建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红 线图、总平面图； 建设项目批准或备案文件； 地籍调查表、届址点成果表、宗地图； 招标、拍卖、挂牌成交确认书； 土地出让金缴纳情况审核表； 契税完税凭证或缓交、免交契税材料。
投资机会选择与决策分析
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对拟投资的项目 进行全面的技术 经济研究，并针 对具体地块及市 场现状建议开发 投资模型，对建 设投资、成本费 用、现金流量等 进行精确控制。
房地产项目开发程序
投资决策流程
确定意向地块
成立项目研究小组
投资、策划人员
设计人员
进行项目资源评估
财务人员
经济层面评估
城市发展层面评估
投 资
决
策
财务
分
分析
析
房地产项目开发程序
投资机会选择与决策分析
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房地产项目开发程序
意向地块的 确定
投资机会选择与决策分析
成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据
了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆， 成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。
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根据城市规划状况及经济发 展前景，选择意向发展地块
取得《国土使用证 》
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以. 成都市建设工程为例 房地产项目开发程序
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
开发项目立项登记
受理单位：成都市发改委 受理时间：5个工作日 所需主要资料：项目申请报告; 营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的 资金信用证明; 投资意向书; 银行出具的融资意向书; 规划行政部门出具的项目用地意见书; 环境保护行政主管部门出具的审批意见。
中观经济评估指标
商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标
自身价值评估指标
地块地貌
地质条件
城市发展评估指标
总体规划要点
地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况
城市重点发展方向及其规划
项目区域和地段内的规划详细情况
规划变更因素
房地产项目开发程序
应向各相关部门出具征求意见函; 工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环
保等管理部门的意见。
取得《建设用地规划许可证 》
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以. 成都市建设工程为例 房地产项目开发程序
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据 2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府 有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。 也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的 开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、 工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中 的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进 行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用 地分配，基本上是控制在政府手里。
房地产项目开发程序
房地产开发模式
主要采用香港模式：
依赖房产销售收入和银行 提供资金
以销售为主的经营模式
以圈地、圈钱为主的盈利 模式
物业管理 销售 盖房子
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取得土地
房地产项目开发程序
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
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房地产项目开发程序
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
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房地产项目开发程序
投资机会选择与决策分析
投
机会
资
寻找
机
会
选
机会
择
筛选
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资源 评估
取得《房地产开发企业资质》
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以. 成都市建设工程为例 房地产项目开发程序
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
城市文化层面评估
自身价值层面评估
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房地产项目开发程序
制制定定研研究究计计划划 初步可行性研究
静态经济 指标分析
动态经济 指标分析
动态资金 缺口分析
项目风险 分析
可行性方案研究
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用于银行贷款的 地块发展可行性方案
用于政府报建的 地块发展可行性方案
房地产项目开发程序
中国的房地产开发程序
办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
办理建设项目选址意见书
受理单位：成都市规划局综合处
受理时间：15个工作日 所需主要资料：《建设项目选址意见书》申请表;
土地权属证明文件; 扩建项目需提供产权证复印件; 联建项目需提交联建协议; 1:500地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示 意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。
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房地产项目开发程序
项目深度市场调查
研究宏观市场现状及其趋势 消费市场的研究和目标客户的定位
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
