开发公司
开发公司
制订规划、景观及建筑的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订
依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。参与制定交工标准，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见
顾问公司
规划方案结合成本测算的研讨及确定
对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率
项目对接
汇报土地初判结果
宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果
顾问公司
开发公司
土地深判
撰写可行性研究报告
区域内宏观经济、发展前景等的分析
该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。
现状基础文件、招标文件或合作文件
市场深度调研
进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等工作
商业理念与商态模式、商业规划与业种配置、商业环境设计、商业配套设计、经营管理建议、物业管理建议。
住宅产品策划
社区主题与理念、社区平面布局、户型设计与配比、社区环境营造、社区功能配置、物业管理建议、其他附加值配置。
3、协助开发企业明确设计院选择标准
4、设计院、营销策划单位、开发商三方落实具体设计方向和要求
开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户，物业提供支持
营销公司
开发公司
客户转化
明确合理流程，接待、回访、邀约客户,完成客户转协议、转合同工作
与开发单位配合完成合同签订、定金收取和客户维护工作
项目亮相
现场形象展示及媒体预热
项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）；亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排
了解该区域未来规划情况
了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。
土地初判
了解地块的上市方式和土地款
同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。
了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况
对项目进行成本框算
了解当地的房地产市场状况
产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排
3、推广策略制定
总体策略、各阶段推广主题、执行案的内容与时间
媒体策略
1、媒体调研分析与选择
顾问公司
2、阶段媒体计划
软文硬广的表现及节奏、活动安排
3、媒体费用预算
总体费用及各阶段的费用
渠道整合
经济公司协助开发商完成营销渠道等资源的整合
整合各类资源、渠道和方案
顾问公司
销售准备与执行
1、销售准备
销售道具的准备、接待中心布置、销售看房动线设计。
项目发展定位
对住宅、商业进行整合性的市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作
顾问公司
开发公司
设计前期
1、项目总体规划建议
根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对总体布局、交通动线、建筑形态、总体环境、配套设施提出合理性建议
2、产品策划
商业产品策划
委托工程咨询资格机构编制申请报告
向项目备案机关提交申请报告
土地出让合同
详规
办理土地证
土地出让合同
交费证明
建设用地规划许可证
地籍图4份（薄膜图）
土地登记申请书
土地确权来源证明文件
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明
项目整合营销策划阶段
项目初步研判
1、项目总体战略要求确定
顾问公司
开发公司
2、宗地基础调研与发展研判
开发公司顾问公司设计院
5、确定开发计划和节奏、引导设计院进行方案设计
开发公司顾问公司
财务可行性模拟
1、投资成本测算
逐步细化成本测算及利润率分析
确定经济技术指标、开发档次和建设要求。
顾问公司
开发公司
2、投资收益评估
动态经济测算分析，对现金流、回款计划、收益率等进行评估。
根据宗地状况、市场条件和开发商对回款的要求，初步制定土地开发计划和销售计划，明确资金要求和支付计划。
开发公司
结构方案及设备选型研讨及确定
对结构方案、设备选型进行技术评估，针对不同结构方案进行经济测算，方案优选。
设计院
地质勘察报告
组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发向设计提供地质勘察报告
施工图成果
总平面图、放线图、桩位图、施工图报建图、消防、人防报建图、施工图审查全图及计算书、编制典型楼座建安预算、施工图会审全审、建安成本综合测算、图纸优化。
综合管网方案设计
景观扩初及施工图设计
景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
开发公司顾问公司
开工前准备
项目备案与三证办理
企业项目投资建设备案
规划成果备案
开发公司
建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证
文件准备送审
工程招标
各部分拟标、招标
总包、分包确定
开盘准备
开盘活动准备
开盘方案策划与开盘活动的安排
3、项目所在区域或临近商圈现状调研
区域内商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向
4、操作地产项目调查
竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期。提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息
5、公建、商业部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定
通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量
区域历史沿革及发展规划、宗地属性及技术指标、地形条件、自然环境、交通、周边生活商业商务配套、市政配套设施。
市场调研
1、项目整体房地产市场总体供求现状
区域内商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向。
2、项目周边竞争性楼盘调查
对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析
顾问公司
2、方案策划与执行
销售理念设定、组织与制度建立、激励措施制定、培训与演练、日常管理细则、售后服务办法。
整合营销实施监控细则
前期控制与中后期监控细则制定
前期策划监控、建筑设计监控、工程进度监控、包装执行监控、推广执行监控、销售执行监控
顾问公司
规划设计阶段
方案设计组织
方案与设计院选择与合同签订
合同文义审核、成本审核
项目初步定位
根据周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议
多方案进行初步成本测算、利润率分析
开发周期及付款计划
根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。
方案确定
投标、摘牌
投方案标
项目方案确定
开发公司
开发公限
拍卖
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术
房地产项目开发流程图
房地产项目开盘前期工作流程
主要阶段
主要工作内容
执行单位
监督单位
土地获取阶段
土地信息收集
现状图
落实地块具体位置及周边情况
开发公司
规划设计条件
落实规划条件，了解限制性条件
现场踏勘
对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。
了解周边配套情况
了解地块周边商业、教育、交通等情况
3、风险性分析
项目风险性指标分析
项目营销保障
行销策略
1、推盘节奏
顾问公司
开发公司
2、商业产品行销策略
整合策略、招商渠道及管理、价格策略、销控策略、阶段促销策略
3、住宅产品行销策略
销售渠道、价格策略、销控策略、阶段促销策略
推广策略
1、总体品牌设定、品牌核心阐释、价值提炼
顾问公司
2、CI系统、项目包装、工地现场包装、现场包装方案
挂牌
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术
获得土地,签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、用地条件
交纳政府净收益，契税，交易费
合同条款的草拟和完善、提供资金
用地规划许可证
土地出让合同
提供土地出让合同
出让金、交易费交费证明
提供资金缴纳出让金、交易费
确权
企业投资项目备案
办理房地产开发资质预审表
顾问公司
彩色总平面图（含经济指标）送规划预审
开发公司
修建性详规成果
开发公司
详规方案报规与公示
开发公司
图纸报规审批
规划效果图、建筑设计、景观设计
开发公司
施工图设计组织
施工图设计院的选择与合同签定
开发公司
开发公司顾问公司
制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）
按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标