第三部分城市更新项目公共设施保障研究目录第一章综述 (81)1.1 研究背景 (81)1.1.1 政策背景及要求 (81)1.1.2 城市发展背景及要求 (82)1.2. 研究目的与意义 (83)1.2.1 明确配套公共服务设施的比例和核算方法 (83)1.2.2 明确配套公共服务设施的建设和产权移交程序 (83)1.3. 研究思路 (83)第二章中山市公共服务设施配套总体情况分析 (84)2.1 现状公共服务设施基本情况 (84)2.1.1公共服务配置种类 (84)2.1.2 公共服务资源配置数量情况 (84)2.1.3 公共服务设施用地规模情况 (84)2.1.4 公共服务设施空间分布情况 (85)2.2. 医疗卫生服务资源配置情况 (87)2.2.1 医疗卫生服务设施类型和数量情况 (87)2.2.2 医疗卫生服务设施用地及空间分布情况 (87)2.2.3 医疗服务资源需求情况 (89)2.2.4 医疗卫生服务设施存存问题 (90)2.3 教育服务资源配置基本概况 (91)2.3.1 各教育阶段资源数量及学生人数情况 (91)2.3.2 教育资源用地及空间分布情况 (92)2.3.3 教育资源需求情况 (92)2.3.4 教育服务设施现存问题 (93)2.4 当前公共服务资源配置存在问题 (94)2.4.1 重点城市公共服务设施的规划实施问题 (94)2.4.2 建设项目公建配套设施的实施问题 (94)2.4.3 三旧改造（城市更新）公服配套的实施问题 (96)2.5 未来公共服务资源配置方向 (97)第三章三旧改造（城市更新）项目的公共服务设施配套情况分析 (99)3.1 西区马山片区改造项目 (99)3.1.1 项目基本情况 (99)3.1.2 公共服务设施配套情况 (100)3.1.3公共服务设施配套情况评价 (101)3.2 石岐员峰片区改造项目 (102)3.2.1 项目基本情况 (102)3.2.2 公共服务设施配套情况 (103)3.2.3 公共服务设施配套情况评价 (104)3.3 石岐南下片区改造项目 (104)3.3.1 项目基本情况 (104)3.3.2 公共服务设施配套情况 (105)3.3.3 公共服务设施配套情况评价 (107)3.4 项目小结 (107)第四章城市更新中公共服务设施配套的经验借鉴 (109)4.1 广东省的城市更新政策要求 (109)4.2 其他城市更新政策文件 (109)4.2.1 公共服务设施配套种类 (110)4.2.2 公共服务设施配套计算方法 (110)4.2.3 公益性用地或公共设施用地布局合理化调整 (111)4.2.4 配套设施建设实施与移交程序 (111)4.3 案例对中山的启示 (113)4.3.1明确中山市城市更新项目的公共设施配套价值取向 (113)4.3.2 借助用地布局优化调整公益性用地 (114)4.3.3 明确配套公益性设施的类型 (114)4.3.4 明确更新项目中的公建配套用地比例 (115)4.3.5 进一步明确设施交付和接收时序 (115)第五章城市更新项目的公共服务设施配套政策建议 (116)5.1 公共服务设施实施建议 (116)5.1.1 以A、S、G、U四大类用地为公益性用地计算基础 (116)5.1.2 公益性用地占符合相关政策要求 (116)5.1.3 按改造项目规划计容总建筑面积测算规划人口、核算设施配套 (116)5.1.4 公共服务设施整合布局和统筹配置 (117)5.1.5 设置公服设施配套容积率奖励标准 (117)5.2公共服务设施的建设与移交建议 (119)5.2.1 现阶段中山市公建配套设施建设和移交要求 (119)5.2.2 提出“50%完成建设、80%完成移交”原则 (119)第一章综述1.1 研究背景1.1.1 政策背景及要求2013年，国土资源部批复同意广东省“三旧”政策长期有效，“三旧”改造政策从临时政策转变为长期政策，城市更新成为我省城市发展的新常态。
2016年，广东省政府为加快推进“三旧”改造工作，提升“三旧”改造水平发布《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）（以下简称“96号文”），提出要“充分预留公益事业用地，促进城市功能完善，提高公共服务设施配套水平”。
其中，“工改商”项目若原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设；另外，该文件还提出“鼓励市、县级政府安排一定比例的土地出让收入用于统筹平衡‘三旧’改造项目之间的利益，重点支持‘三旧’改造涉及的城市基础设施、公共服务设施及历史文物保护、保障性住房项目建设。
”2017年底，中山市人民政府对《中山市“三旧”改造实施细则》（以下简称《细则》）进行修订，提出“三旧”项目“应当按项目单元规划或控制性详细规划要求，提供涉及改变土地用途用地面积不小于20%的用地，并配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施后无偿移交政府。
具体标准及要求在片区策划方案中明确，并在用地规划条件中落实，有关移交等规定参照《中山市建设用地配套公建设施规划管理暂行办法》执行”。
2018年初，中山市人民政府对2017年发布的《中山市“三旧”改造实施细则》进行了新一轮的修订，将原来“提供涉及改变土地用途用地面积不小于20%的用地，并配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施后无偿移交政府”，修改为“通过签订搬迁补偿协议或合作协议实施的旧城镇、旧村庄改造项目，改造单元规划应明确相关改造项目无偿移交政府的公益性用地面积、比例、范围或公益性建筑面积、位置、建筑功能等，并符合以下要求：（一）公益性用地面积不小于项目用地面积的15%，且不小于3000平方米，并无偿配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施；（二）按上述比例计算公益性用地面积小于3000平方米的，应无偿移交给政府不少于改造项目计容总建筑面积15%的公益性建筑面积。
”1.1.2 城市发展背景及要求随着中山市近年来的高速发展，一些地区已不能适应现代化城市社会生活、生产的要求，有必要进行有计划的更新改建活动。
对中山来说，城市更新除了是对城市中一些陈旧、衰落地区客观存在建筑物、构筑物等硬件的改造，还包括生态环境、空间环境、游憩环境等改造，更多是指功能性老化所带来的更新诉求。
目前，中山市正启动十个城市更新片区连片改造试点的工作，通过“旧城镇、旧厂房、旧村庄”向“新城市、新产业、新社区”的转变，完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进资源节约集约利用，促进经济和社会可持续发展。
表1 中山市“三旧”连片改造试点十个片区改造类型一览表（按控规判断）同时，随着经济快速发展，人口持续增长，加上老龄化步伐不断加快，居民公共服务需求逐渐增加，中山市公共服务资源总量供给不足和资源配置不均问题将日益突出。
目前，公共服务设施的配置手段与方式比较滞后，公共服务资源的配置受到空间局限和资金局限两方面的问题。
一来，建成区已无新增土地资源，而配套设施已不能满足日益增长的社会需求；二来，公共服务一向对财政过分依赖，不仅给财政增加负担，也排挤了市场资金，降低公共服务资源进行改进、优化和调整的动力和活力。
因此，中山市急需结合当前的公共服务资源配置情况，研究出台因地制宜的城市更新公共服务设施配套政策，保障城市综合功能的完善与提升。
1.2. 研究目的与意义1.2.1 明确配套公共服务设施的比例和核算方法确定合理的配套公共服务设施的比例和核算方法，协调区镇政府、职能部门、更新主体、社会公众等多方利益，在片区内统筹平衡的前提下，调动各方参与城市更新工作，特别是增强建设公共设施和营造公共空间的积极性。
1.2.2 明确配套公共服务设施的建设和产权移交程序推动城市更新项目的有序施行，制定配套公共服务设施的建设和产权移交时序，保障相关公共服务设施项目有效落地和投入长效使用，进而完善城市更新片区的服务功能，提升城市综合服务水平。
1.3. 研究思路总体思路：政策解读——现状研判——案例研究——经验总结——对策建议本研究将通过梳理目前广东省和中山市的政策，对周边城市如深圳、广州、东莞、珠海四个城市在“三旧”改造或城市更新中对项目公共设施配套的政策或比例进行经验总结和借鉴，结合中山市情，研究并提出中山市城市更新项目公共设施配套的相关建议。
第二章中山市公共服务设施配套总体情况分析2.1 现状公共服务设施基本情况2.1.1公共服务配置种类据国家《国务院关于印发国家基本公共服务体系“十二五”规划的通知（国发〔2012〕29号）》中规定，我国基本公共服务体系“一般包括保障基本民生需求的教育、就业、社会保障、医疗卫生、计划生育、住房保障、文化体育等领域的公共服务，广义上还包括与人民生活环境紧密关联的交通、通信、公用设施、环境保护等领域的公共服务，以及保障安全需要的公共安全、消费安全和国防安全等领域的公共服务”。
现行《中山市城市规划技术标准与准则》中，公共服务设施共分为八大类：教育科研设施、医疗卫生设施、文化设施、体育设施、社会福利与保障设施、行政管理与社区服务设施、商业设施和市政公用设施。
中山市政府2018年的《政府工作报告》中提出“优先发展教育事业”以及“推进健康中山建设”，并把“优化医疗服务”和“扩充教育资源”列入2018年十件民生实事。
在户籍制度改革和生育政策的影响下，中山需要面临较大的人口压力，特别是医疗和教育两个方面是中山市公共服务的短板应，对未来人口发展变化下医疗和教育需求影响较大，本课题确定主要围绕教育、医疗（含养老）两个方面的服务资源配置开展研究。
2.1.2 公共服务资源配置数量情况根据《中山市人口发展变化下的公共服务资源配置研究》调研数据，2016年中山市文化设施共414个，其中市级设施19个，镇级设施115个，社区级设施（社区文化室）280个；体育设施中，全市共有体育场馆82个，人均体育用地0.89平方米；老年人福利设施568处，妇女儿童福利设施281处，残疾人福利设施25处，社工服务福利设施28处，社会救助设施1处。
2.1.3 公共服务设施用地规模情况根据《城市公共设施规划规范》（GB50442-2008），公共服务设施的人均用地应在6.9-9.2m2/人之间。
2016年中山市全市公共服务设施用地共计2712.2公顷，占城市建设用地面积14.44%，人均占地面积为8.5㎡/人。
其中，行政办公设施、体育设施人均用地面积高于规范标准，文化娱乐设施、医疗卫生设施人均用地面积低于规范标准。