曹莹莹等与崔金艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2021.12.08【案件字号】(2021)京03民终15444号【审理程序】二审【审理法官】蒋巍【文书类型】判决书【当事人】曹莹莹;崔金艳;赵桂红【当事人】曹莹莹崔金艳赵桂红【当事人-个人】曹莹莹崔金艳赵桂红【代理律师/律所】冯伯军北京市中通策成律师事务所【代理律师/律所】冯伯军北京市中通策成律师事务所【代理律师】冯伯军【代理律所】北京市中通策成律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】曹莹莹【被告】崔金艳;赵桂红【本院观点】证据1不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于新的证据的规定，且崔金艳不认可其真实性，故本院不予采信；证据2的真实性、证明目的本院予以采信。

曹莹莹与崔金艳签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自义务。

因曹莹莹一审中主张20万元违约金过高请求法院予以酌减，一审法院综合考虑各方实际情况，已经将违约金计算标准下降至原标准的十分之一，且现曹莹莹已将户籍于2021年9月7日从涉案房屋迁出，故按照一审法院的计算方式，曹莹莹向崔金艳支付违约金的数额应以99万元为基数，自2015年3月16日起至曹莹莹的户籍迁出之日2021年9月7日。

【权责关键词】无效委托代理违约金过错支付违约金合同约定质证诉讼请求开庭审理维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-21 03:05:27曹莹莹等与崔金艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书北京市第三中级人民法院民事判决书(2021)京03民终15444号当事人上诉人(原审被告)：曹莹莹。

委托诉讼代理人：冯伯军，北京市中通策成律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：崔金艳。

原审被告：赵桂红。

委托诉讼代理人：冯伯军，北京市中通策成律师事务所律师。

审理经过上诉人曹莹莹因与被上诉人崔金艳、原审被告赵桂红房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院(2021)京0118民初4504号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年9月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年10月20日公开开庭审理了本案。

上诉人曹莹莹的委托诉讼代理人兼原审被告赵桂红的委托诉讼代理人冯伯军，被上诉人崔金艳到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称曹莹莹上诉请求：1．依法撤销一审判决，发回重审，或者依法改判驳回崔金艳的一审诉讼请求。

2．一审及二审案件受理费均由崔金艳负担。

事实及理由：一、一审判决认定基本事实不清。

1．北京市密云区某处房屋(以下简称涉案房屋)的实际买受人为案外人王某，崔金艳无权主张未迁户口的违约责任。

2．2015年2月14日前的违约责任，至起诉时已经过6年，超过了诉讼时效，不应得到法院的支持。

3．崔金艳的诉讼请求是因未迁出户口造成子女无法入学，无法在高房价时出售房屋造成的损失。

上述两项损失，不应得到法院支持，一审法院酌定损失的自由裁量没有事实和法律依据，明显错误。

4．本案涉及阴阳合同，需要进一步查明真实情况，如果涉及到损害国家利益，偷逃税款，该合同应认定无效。

二、一审判决超越当事人的诉讼请求裁判，违反了法定程序。

三、曹莹莹已于2021年9月7日将户口从涉案房屋迁出。

崔金艳起诉请求要求支付违约金是固定数额，而一审法院判决的是不定期的数额，与其诉讼请求不一致。

二审被上诉人辩称崔金艳辩称，同意一审判决。

一审法院对签订的北京市存量房屋买卖合同(以下简称买卖合同)审查没有误差，买卖合同原件已经向一审法院提供了，买卖合同中是崔金艳本人，虽然房本写在了崔金艳公公王某名下，但是涉案房屋的出资人是崔金艳，房屋手续都是崔金艳去办理的。

曹莹莹在2021年9月7日迁出户口是其义务。

赵桂红辩称，赵桂红不是合同一方主体，不具备本案当事人的资格，一审法院没有判决赵桂红承担相应责任。

曹莹莹未能及时迁户属于违约，赵桂红承诺尽快将户口迁出；崔金艳从来没有给赵桂红打电话催促迁户。

原告诉称崔金艳向一审法院起诉请求：1．判令曹莹莹、赵桂红立即将户口迁出并支付违约金20万元；2．判令诉讼费由曹莹莹、赵桂红承担。

一审法院查明一审法院认定事实如下：2014年12月12日，曹莹莹(出卖方，甲方)和崔金艳(买受人，乙方)就密云区某处房屋签订北京市存量房屋买卖合同。

约定：户口迁出“出卖人应当在该房屋权属转移之日起三十日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。

如因出卖人自身原因未能将与本房屋相关的户口迁出的，逾期超过三十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

”曹莹莹在出卖人处签名并按捺手印，赵桂红在出卖人委托代理人处签名并按捺手印，崔金艳在买受人处签名并按捺手印。

买卖合同签订后，崔金艳支付全部价款99万元并于2015年2月16日将涉案房屋所有权登记在其公公王某名下。

一审庭审中，曹莹莹认可至今未将涉案房屋内户口迁出。

双方在一审法院主持下进行协商，崔金艳曾将违约金金额降至12万元，但因曹莹莹不同意最后未能达成一致。

一审法院认为一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应自觉履行。

本案中，曹莹莹与崔金艳签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应为合法有效，双方应依约履行各自义务，一审法院认定曹莹莹和崔金艳成立房屋买卖合同关系。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

本案中，买卖合同明确约定出卖人应当在涉案房屋权属转移之日起三十日内办理户口迁出手续；如因出卖人自身原因未能将户口迁出的，逾期超过三十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

现曹莹莹所售涉案房屋的所有权已于2015年2月16日转移至王某名下，至今已6年有余，而曹莹莹的户籍至今未迁出涉案房屋，曹莹莹构成违约；崔金艳要求曹莹莹支付20万元违约金，曹莹莹主张违约金过高，要求法院予以酌减，因崔金艳未提供证据证明其实际损失情况，一审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及未迁出户口可能给买受人在子女入学、房屋出售等方面造成的不利影响等酌情确定违约金计算标准为日万分之零点五。

关于赵桂红的诉讼主体地位，赵桂红系作为曹莹莹的委托代理人在买卖合同上签字，并非合同一方当事人，一审法院认定赵桂红并非本案适格被告，崔金艳要求赵桂红支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。

关于诉讼时效，曹莹莹主张崔金艳的部分诉讼请求超出诉讼时效，但曹莹莹截止到判决作出时未能履行户口迁移的合同义务，其违约行为处于持续状态，故对于曹莹莹的该项答辩意见，一审法院亦不予采纳。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、曹莹莹于判决生效之日起十日内向崔金艳支付违约金(以九十九万元为基数，自二〇一五年三月十六日起至曹莹莹的户籍迁出之日止，按照每日万分之零点五计算)；二、驳回崔金艳的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，曹莹莹向本院提交以下证据：1．2015年2月4日存量房屋买卖合同，证明崔金艳并非合同最终履行主体，买受人应为王某，子女入学、房屋出售情况不应作为认定违约责任的考虑因素。

2．户籍登记卡，证明曹莹莹已于2021年9月7日将户口从涉案房屋迁出。

经质证，本院认为，证据1不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于新的证据的规定，且崔金艳不认可其真实性，故本院不予采信；证据2的真实性、证明目的本院予以采信。

本院二审期间补充查明，曹莹莹于2021年9月7日将户籍从涉案房屋迁出。

本院查明本院对一审法院认定的其他事实予以确认。

本院认为本院认为，曹莹莹与崔金艳签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自义务。

本案中，买卖合同明确约定曹莹莹应当在涉案房屋权属转移之日起30日内办理户口迁出手续；如因出卖人自身原因未能将户口迁出的，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过之日起，曹莹莹应当按日计算向崔金艳支付全部已付款万分之五的违约金。

现曹莹莹所售涉案房屋的所有权已于2015年2月16日转移至崔金艳指定的王某名下，至今已6年有余，虽然曹莹莹的户籍于2021年9月7日从涉案房屋迁出，但按照合同约定曹莹莹已构成违约。

一审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及实际情况，酌情调整违约金标准为日万分之零点五，并无不当。

曹莹莹上诉认为，崔金艳起诉请求为固定数额，但一审判决是不定期数额，与诉讼请求不符。

对此本院认为，因曹莹莹一审中主张20万元违约金过高请求法院予以酌减，一审法院综合考虑各方实际情况，已经将违约金计算标准下降至原标准的十分之一，且现曹莹莹已将户籍于2021年9月7日从涉案房屋迁出，故按照一审法院的计算方式，曹莹莹向崔金艳支付违约金的数额应以99万元为基数，自2015年3月16日起至曹莹莹的户籍迁出之日2021年9月7日止，按照每日万分之零点五计算，所得数额亦为固定数额，且不超过20万元，故本院认为曹莹莹的该项上诉理由无事实依据，本院不予支持。

曹莹莹上诉认为崔金艳诉讼请求超出诉讼时效的主张，本院认为，曹莹莹直至2021年9月7日才将户籍从涉案房屋迁出，其违约行为处于持续状态，故对于曹莹莹的该项上诉意见，本院亦不予支持。

综上所述，曹莹莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由曹莹莹负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

落款审判员蒋巍二〇二一年十二月八日法官助理赵霄书记员刘怡然北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。