第四节 收益法
一、收益法及其适用的前提条件
（一）收益法的含义 （二）收益法应用的前提条件
1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项 或整体资产
2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的
第四节 收益法
二、收益法应用的形式
第四节 收益法
（二）资产未来收益期无限的情况
在收益期无限的情况下,有两种情形: 1、未来收益年金化的情形 资产评估值(收益现值)=年收益额/资本化率 2、未来收益不等额的情形。在这种情形下,首先,预测若
第三节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法的含义
1、资产的价值取决于资产的成本 2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化
（二）成本法应用的前提条件
1、应当具备可利用的历史资料 2、形成资产价值的耗费是必要的
Байду номын сангаас 第三节 成本法
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算
第二节 市场法
一、市场法及其适用的前提条件
（一）市场法的含义 （二）市场法应用的前提条件
1、需要有一个充分发育、活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等 资料是可收集到的
第二节 市场法
二、运用市场法进行资产评估的方式
因市场条件的差异和参照物的不同，应采取不同的方式：
如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价 格直接作为被评估资产的评估价格。
第五节 资产评估方法的比较和选择
一、资产评估方法之间的关系
（一）资产评估方法之间的联系 （二）市场法与成本法的区别
二、资产评估方法的选择
（一）资产评估方法的选择必须与资产评估 价值类型相适应 （二）资产评估方法必须与评估对象相适应 （三）评估方法的选择还受数据和信息资料的制约 （四）选择评估方法还要考虑不同的评估途径
第二节 市场法
（二）市场法的优缺点
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在： 1、能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标 直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格。 2、评估结果易于被各方面理解和接受。
市场法的缺点表现在: 1、需要有公开及活跃的市场作为基础,有时会因缺少可对比 数据以及判断对比数据难而难以应用。 2、不适用于专用机器、设备和大部分的无形资产,以及受地 区、环境等条件限制的一些资产的评估。
（一）重置成本及其估算
1、重置核算法 2、物价指数法 3、功能价值法 4、规模经济效益指数法
（二）实体性贬值及其估算
1、观察法 2、公式计算法
第三节 成本法
（三）功能性贬值及其估算 （四）经济性贬值及其估算 （五）成新率及其估算
1、观察法 2、使用年限法 3、修复费用法
第三节 成本法
三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析
第一节 资产评估的程序
（七）资产评估报告提交期限及方式 （八）评估服务费及支付方式 （九）委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产 评估专业人员工作配合和协助等需要明确的事项。
二、订立业务委托合同
三、编制资产评估工作计划
四、现场调查和收集整理资料 五、评定估算
六、编制出具评估报告
七、整理归集评估档案
三、收益法中各项指标的确定
（一）收益额 （二）折现率或资本化率 （三）收益期限
四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点分析
（一）运用收益法评估资产的程序
1、收集和验证有关经营、财务状况的信息资料; 2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势; 3、预测资产预期收益,确定折现率或资本化率; 4、将预期收益折现或进行资本化处理,确定被评估资产价值
在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但能找到与之类似 的资产，就以类似的资产为参照物，并依其价格做相应的差异调 整，从而确定被评估资产的价值。
差异调整因素
时间因素 地域因素 效能因素 交易因素
第二节 市场法
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析
（一）运用市场法评估资产的程序
运用市场法评估资产时,一般按下列程序(或步骤)进行: 1、明确评估对象。 2、进行公开市场调查,收集相同或类似资产的市场基本信息 资料,寻找参照物。 3、分析、整理资料并验证其准确性,判断、选择参照物。 4、把被评估资产与参照物比较。 5、分析、调整差异,得出结论。
干年内(一般为5年)的各年预期收益额;其次,假设从若干年的 最后一年开始,以后各年预测收益额均相等;最后,对企业未来 预期收益进行折现和资本化处理。其基本公式为:
资产评估值(预期收益现值)=前若干年各年收益额×各年 折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后 一年的折现系数
第四节 收益法
复习思考题
1. 资产评估有哪些基本评估程序？ 2.如何理解市场法、成本法、收益法的含义和应用前提？ 3.如何理解成本法中成新率的含义？ 4.如何选择资产评估方法？
资产评估原理
第二章
刘玉平 马海涛 李小荣主编
第二章 资产评估的基本程序和方法
第一节 资产评估的程序 第二节 市场法 第三节 成本法 第四节 收益法 第五节 资产评估方法的比较和选择
第一节 资产评估的程序
一、明确业务基本事项
（一）委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产 评估报告使用人 （二）评估目的 （三）评估对象和评估范围 （四）价值类型 （五）评估基准日 （六）资产评估报告适用范围
第四节 收益法
（二）收益法的优缺点
优点： 1、能真实和较准确地反映企业资本化的价值 2、与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买 卖双方所接受
缺点： 1、预期收益额预测难度较大，容易受较强的主观判断和未 来不可预见因素的影响 2、在评估中适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可 预见未来收益的单项资产评估
（一）运用成本法评估资产的程序
1、确定被评估资产,并估算重置成本 2、确定被评估资产的使用年限 3、估算被评估资产的损耗或贬值额 4、计算确定被评估资产的价值
（二）成本法的优缺点
1、比较充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合 理; 2、有利于单项资产和特定用途资产的评估; 3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条 件下可广泛地应用。 然而,采用成本法的缺点是工作量较大