-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(631)
-
-
-
-
-
-
-
-
(3)
-
-
-
-
-
-
-
-
(231)
-
-
-
-
-
-
-
-
(426)
-
-
-
-
-
-
-
-
1,267
-
-
-
-
-
-
-
-
0.79
0.74
0.70
0.65
0.62
0.58
0.55
0.51
0.48
994
-
-
-
-
-
-
-
-
81,625 62,272
81,625 62,272
81,625 62,272
分业
现金流量表-销售
序号
科目
合计
2010A
2011E
2012E
2013E
1
现金流入小计
305,511
-
- 100,317 193,830
2
现金流出小计
(223,885) (32,433) (29,394) (46,591) (105,370)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
(109,066) (10,740) (9,717)
财务净现值（FNPV,万元） 13,308
1,690
分业态现金流量表
现金流量表-销售物业（含可售车位）
2014E
2015E
2016E
2017E
2018E
2019E
2020E
2021E
2022E
11,364
-
-
-
-
-
-
-
-
(10,097)
-
-
-
-
-
-
-
-
(8,806)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(26,979) (26,154)
(28,951) (27,799)
计算指标：
所得税前 所得税后
财务内部收益率（FIRR）
6.81%
2.20%
静态投资回收期（年）
15.30
15.68
动态投资回收期（年）
15.91
16.91
财务净现值（FNPV,万元） 41,844 (11,169)
序号
科目
合计
2010A
5
所得税前净现金流量
41,844 (15,884) (7,947) (3,148) (1,973)
6
所得税前折现净现金流量
2,092 (15,884) (7,481) (2,789) (1,645)
*
累计所得税前净现金流量
*
累计所得税前折现净现金流量
(15,884) (15,884)
(23,831) (23,365)
合计
2010A
2011E
2012E
2013E
1
现金流入小计
575,477
-
-
5,022
14,631
商业 111,134
-
-
1,946
4,543
写字楼 59,783
-
-
938
3,213
酒店 75,304
-
-
-
2,712
产权车位 28,740
-
-
511
1,259
人防车位
6,657
-
-
118
292
物管 43,154
-
-
2,549
2,792
商业 54,127
-
-
2,042
2,229
产权车位
4,271
-
-
180
203
人防车位
833
-
-
35
40
物管
5,222
-
-
291
320
物业转售 57,400
2
现金流出小计
(112,054) (15,884) (7,947) (5,696) (4,764)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
(39,113) (3,257) (1,580)
(11,386) (1,698) -
经营成本费用 (194,572)
-
营业税金及附加-运营 (17,042)
-
房产税 (29,854)
-
印花税-运营
(282)
-
土地增值税
-
-
(3,201) (10,507)
-
(242)
(747)
-
(422) (1,407)
-
(30)
(58)
-
(2,006) (48,492)
所得税 (26,586)
-
-
(3,762) (22,398)
3
所得税后净现金流量
*
折现率
*
折现系数
81,625 (32,433) (29,394)
6.24%
1.00
0.94
53,726 0.89
88,460 0.83
4
所得税后折现净现金流量
62,272 (32,433) (27,669) 47,603
81,625 62,272
81,625 62,272
81,625 62,272
81,625 62,272
81,625 62,272
81,625 62,272
1,693
-
-
-
-
-
-
-
-
1,329
-
-
-
-
-
-
-
-
108,211 84,620
108,211 84,620
108,211 84,620
108,211 84,620
计算指标：
所得税前 所得税后
财务内部收益率（FIRR）
5.83%
0.97%
静态投资回收期（年）
15.41
15.86
动态投资回收期（年）
16.06
17.15
财务净现值（FNPV,万元） 154,135 (61,615)
现金流量表-街区
序号
科目
合计
2010A
2011E
2012E
2013E
1
现金流入小计
121,853
166
228
251
305
374
1,902
2,011
2,250
2,289
2,367
2,596
2,645
2,732
2,993
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2,442
3,291
4,029
4,754
6,161
7,686
8,175
9,726
10,850
现金流量表-商业综合体（含可租车位）
2014E
2015E
2016E
2017E
-
(4)
(9)
财务费用-运营财务费用 (46,545)
-
-
(1,515) (4,284)
所得税 (135,576)
-
-
-
-
3
所得税后净现金流量
18,559 (28,206) (47,806) (44,311) (15,406)
*
折现率
*
折现系数
6.24%
1.00
0.94
0.89
0.83
4
所得税后折现净现金流量
84,620 (32,433) (27,669) 50,936
92,457
*
累计所得税前净现金流量
*
累计所得税前折现净现金流量
(32,433) (32,433)
(61,827) (60,101)
(4,339) (9,165)
106,519 83,291
计算指标：
所得税前 所得税后
财务内部收益率（FIRR） 58.52% 47.72%
-
(131)
(147)
-
(271)
(297)
印花税-运营
(76)
-
土地增值税
-
财务费用-运营财务费用 (4,339)
-
所得税 (32,044)
-
-
(2)
(2)
-
(509)
(479)
-
-
-
3
所得税后净现金流量
*
折现率
*
折现系数
9,799 (15,884)
6.24% 1.00
(7,947) 0.94
(3,148) 0.89
-
-
1,508
2,612
物业转售 250,706
2
现金流出小计
(556,918) (28,206) (47,806) (49,333) (30,037)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
(120,012) (8,142) (4,893)
(25,688) (1,559) (959)