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房地产开发工作内容及流程


施工单位自评
主体
主体验收备案
验收
监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 监理组织相关部门验收
签定建筑工程分部工程(主体)验收表
8
节 工作 点 阶段
大类
主 小类
主要工作内容 项
说明
《公司营业执照》
《房地产开发资质证书》
准备相关文件
《国有土地使用证》 或《建设用地规划许可证》
《年度投资计划》(计委批文)
1 份(注:审定前,提交 10 本 案送审
规划设计方案,电子文件 1 份)
申报单位(人)委托代理的,需
提交授权委托书
建筑设计方案申报表
施 工 建设 准 工程 备 规划 阶 许可证 建筑方案送审 段
1/500 现势地形图 1 份
土地出让合同
投资计划
建筑设计方案 2 份(含建筑效 果、总平面、各层平面、立面、 剖面图等)重要项目需提交模型 申报单位(人)委托代理的,需 提交授权委托书
备注

制定设计组织计划
方案、规划设计院 选择与合同签订
合同文本审核,设计 费用审核
依据建筑规划、景观
规划及交工标准初
制订规划、景观及建筑单体的设 步确定建安、环境等
设计任务书与相关 技术指标初订
计任务书、交工标准,及规划指
成本指标; 制定交工标准,对主
标、环境指标的初订
要部位做法、结构方
案、设备方案等提出
主 小类
主要工作内容 项
说明
根据区域市场内客户需求状况 和在销楼盘热销产品分析,对户 明确产品设计思路 型设计、户型配比、面积区间、 景观规划、建筑风格、配套标准 等规划设计提出改善性意见。 明确设计单位选择标准,了解相 设计院初步选择 关设计院的价格行情。
分项
工作部门 主办 主办 协办 部门 岗位 部门
结构方案及设备选 针对不同结构方案进行经济测算,选优;

型研讨及确定 结构方案及设备选型研讨。

组织现场勘察,并提供地质勘察报告

地质勘察报告
计 阶 段
施工图 设计 组织
总平面图 放线图 桩位图 施工图报建图 消防、人防报建图 施工图审查全图及计算书
编制典型楼座建安预算
施工图会审
施工图成果
施工图会审,审核对成本影响较大的项目,提出优化 意见;
媒介公司寻找及确定 根据目标客户群的日常生活、行为习惯,选择和确定
有效的媒体形式,监控、反馈媒体实施的效果。 活动公司寻找及确定 关注,反馈调整后期活动营销的内 容。
对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济 性及施工的可行性进行审核。
施工图全图
编制典型楼座建安预算,建安成本综合测算、分析、
反馈并进行图纸优化:
根据项目预期销售均价和利润率要求,根据不同施工 方案的成本情况,讨论并加以优化;
图纸优化变更; 对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性
进行审核。
房地产开发工作内容及流程
大类
主 小类
主要工作内容 项
说明
分项
工作部门 主办 主办 协办 部门 岗位 部门
备注
现状图 市场深度调研
市场调查,进行地块 周边及辐射范围内 的客户分析、产品分 析、市场竞争分析 等;
节 工作 点 阶段
土地 价值 深判
可行性研究报告
项目最终定位
根据以往及周边项 目成交客户分析和 产品分析等,对项目 定位、客户定位、产 品定位等,提出策略 性方案。
甲供材、分包商
沉降观测
工作部门 主办 主办 协办 部门 岗位 部门
备注
6
节 工作 点 阶段
施 工 准 备 阶 段
开工
工 程 建 设 阶 段
大类
开工 前期 工作
项目 开工
基础 施工
主 小类
主要工作内容 项
说明
分项
招标合同备案 施工图会审 设计交底
指土建施工单位的公开招标及合同备案 确定备选单位、提供招标资料及备案合同; 确定合同约定的各项条款。 组织监理、施工单位一起对图纸 进行会审 会同设计院进行会审,签定图纸 会审记录 会同设计院进行技术交底,签定 交底记录

态数量确定
状况,确定所选业态开发数量

市场定位

客户定位
依据控规指标,提出产品类型建 完 成 公 建 类 配 套 定

产品定位
议,完成项目定位工作


价格定位
经济测算
项目
逐步细化成本测算及利润率分 析,进行现金流测算
定位
开发计划:
项目发展报告
■ 根据宗地状况、市场条件和公司回款要求,初步 制定土地开发计划和销售计划;
备注
4
节 工作 点 阶段
大类
主 小类
主要工作内容 项
说明

综合管网方案设计 提供各专业局设计条件
划 设
施工图
景观扩初及施工图 成本核算及费用控制
设计 设计

组织 景观施工图成本测

算、分析、反馈并

进行图纸优化
设计方案(含总平面图)申报表
土地出让合同
修建性详细规划 2 份,电子文件 规划方案及市政方
■ 结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产 品开发顺序建议;
■ 按营销计划和工程情况排定工期。
项目考核指标初定:
■ 组织讨论,初步拟定的项目开发排期和总体经济 指标要求及各阶段经济指标要求
资金流:
■ 根据工期制定工程款支付计划; ■ 制订配套费及土地款支付计划。
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节 工作 点 阶段
大类
设计 前期 工作

安全施工措施登记表
企业投资 规划成果
项目备案 大配套
“三通一平”
临水、临电 ■ 工程:确定临水、临电位置及数量; ■ 项目:协助临时电送电、接入水接入; ■ 财务:提供资金; ■ 成本控制:审核相关费用和成本。
开工 前期 工作
施工组织方案
场地平整
勘察单位 桩基施工单位
监理单位 招投标、签订合同
土建施工单位
送规划预审
修建性详规成果
详细性规划方案的
报建及确定
建筑平、立面功能 各部门共同商讨成本指标,逐步 各 部 门 结 合 项 目 实
效果及成本测算的
际,从不同角度提出
研讨及确定
深化、细化。
合理化建议。
彩色立面效果图送
规划预审及审批
建筑方案报建图
各部门结合项目实际,从不同角 景观概念方案设计
度对客户景观需求、景观规划设 及确定

获取商品房网上销售数据录入合格证明

产品策略: 根据项目定位、市场状况和项目推广策略,对产品推

广排期、阶段性重点聚焦提合理化建议;

根据产品推广排期,提供具体产品的房型图、户型卖

点、专业设计人员支持、讲解产品等。 价格策略:

协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素,
制定价格体系及制作销控;
推盘策略确定
提供产品成本,提出售价建议。
推广策略:
项目推广策略的讨论,提出合理化建议,实现推广效
项目
果的最大化; 提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设
亮相 前准备
计人员的支持。 招商策略: 整合外部资源,根据项目销售需要,制定项目全程招
商策略。
广告公司寻找及确定
确定外部资源
制作公司寻找及确定
桩基全面施工
桩基检测
委托桩基检测单位 进行桩基施工质量检测,并提供 桩基检测报告 土方工程
开槽
支护工程
降水工程
地基备案
地基处理
基础施工
混凝土垫层 地下防水
混凝土基础
承建单位自评
基础验收备案
监理对验评资料审查、现场观感 质量量测和检查 监理组织相关部门验收
签定建筑工程分部工程(基础) 验收表 核对全部设计变更、现场签证及 基础处理竣工结算 各项扣款的增减项造价。
工作部门 主办 主办 协办 部门 岗位 部门
备注
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节 工作 点 阶段
工 程 建 设 阶 段
大类
主体 施工
主 小类
主要工作内容 项
说明
分项
工作部门 主办 主办 协办 部门 岗位 部门
审核施工方案、施 工组织设计
施工单位填报材料进场报验单
三证(材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、 建委产品质量认证) 模板分项工程
移交施工单位
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
施工图纸及技术资料报告书
准备相关文件
工程施工中标通知书及经过签 证的施工合同
施工 施 许可证 工
建设资金证明(银行存款证明) 注:资金情况需满足施工中标价 的 1/3 以上 项目年度投资计划(当年计划)

施工图审查

质量监督登记表

质量监督手续
安全措施
钢筋分项工程 钢筋混凝土工程
预应力分项工程
混凝土分项工程 现浇结构分项工程
装配式结构分项工程
混凝土结构子分部工程
配套管线预埋
重要分项工程及隐
核心筒剪力墙,裙楼,结构转换层,第一层标准层, 天面层钢筋
蔽工程质量验收
图纸问题的发现及分析
图纸问题解决
设计变更
施工质量问题、事故的调查分析
施工质量问题、 处理方案的制定、审核、审批
同期操作商业地产 操作方式、开发周期等;提取数 商 家 对 竞 争 项 目 的
项目调查
相关看法、同时了解
(商业部分) 据库相关数据进行重点分析、竞 投 资 客 户 对 竞 争 项
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