酒店式公寓专题
铭立房产
研究框架
酒
酒 店 式 公 寓 基 本 概 念
发 展 历 程 及 现 状
酒 店 式 公 寓 市 场 分 析
酒 店 式 公 寓 个 案 研 究

潜 在 供 应 情 况 分 析
面 临 的 机 遇 与 挑 战
店 式 公 寓 专 题 研 究 结
论
酒店式公寓 基本概念
定义 特点 分类 动因
酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九 十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。 北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层 长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居 所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租 用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在 建造之中），成为外交官员公寓。
酒店式公寓发展历程
•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
酒店式公寓基本概念
• 酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投 资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30％， 而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。 不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合 中长线的投资者。 自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金 一路上扬，投资回报在8％—10％之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目 光。
酒店式公寓 发展历程
起源 发展 现状
酒店式公寓发展历程
发展
酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国 际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外 来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买 房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。 因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式 公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为 一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。
酒店式公寓基本概念
定义
• 酒店式公寓的概念始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓 式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区 内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司 进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住 宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。
酒店式公寓基本概念
间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、
租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又
简单定义其概
可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒
念归结为三点： 店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收
➢统一经营
了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概
➢售后回租
• 顾名思义，其特征 是“商住”性质的 产权。该类物业可 对小业主出售，售 后统一或非统一进 行“酒店”经营。 一般可签定比例、 年限不等的返租合 同。其首付比例、 贷款、利润税率等 方面均较一般住宅 受更大的限制。
• 这是目前市场上最为常见 的“酒店式公寓”，但由 于其本质是“住宅”产权， 也决定了它不可能成为真 正意义上的“酒店式公 寓”。更准确的说，这是 一种“酒店式服务公寓”， 以比一般住宅物业更为完 善、全面的酒店式服务来 吸引客户。其付款方式、 贷款形式、交易手续与普 通住宅相同。
•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
酒店式公寓基本概念
• 酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有 广阔的发展空间和投资回报。面对日趋激烈的竞争，酒店式公寓市场上出现一 股新的开发理念：在酒店式公寓的出租投资功能之外加强其自住功能，才能增 加其抗跌能力，减少购买者的投资风险。这种发展趋势出现的道理很简单，如 果酒店式公寓完全依赖出租，当市场行情看淡的时候，房屋空置，或者租金下 降，投资者必然要蒙受损失。而如果自住功能完备，配套齐全，而物业管理费 用又不高，投资者完全可以用来自住，等于是用住公寓的代价，天天住酒店。
定义
• 酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，一般位于大型商圈内，有
统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物
业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓。是在亚洲
兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与
家庭特色为一体的• 自解住释式：单它位一，般并是提拥供有低独于立酒产店权价、格配的备长包期括住厨宅卫。在内的综合套
念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
➢完整产权
酒店式公寓基本概念
➢ 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；
特
➢ 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；
➢ 酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；
点
➢ 酒店式公寓必须具有居家的氛围；
➢相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；
酒店式公寓基本概念
产品类比分析
对比因素 地理位置
项目名称
区域环境
建筑形式 配套标准 服务标准 目标客群范围 市场认可度
服务式公寓
★★★
★★★
★★
★★★
★★★
无
无
酒店式公寓
★★
★★
★
★★★
★★
★★
★★
产权式酒店
★★★
★★★
★★★
★★★
★★★
★
★
服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率， 且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求 较高。
•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
酒店式公寓基本概念
分类-按“产权性质”划
分
只租不售的
商住产权的“酒店式公寓”
“酒店式公寓”
住宅产权的“酒店式公寓”
• 其特征是并不对外 出售产权。一般由 水准较高的跨国酒 店管理集团统一经 营。称其为“公寓 式酒店”更为合适， 是各类产品中综合 品质及管理水准最 高的
酒店式公寓基本概念
与传统酒店的区别
• 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布 局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒 店多了家的味道。
• 酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的 私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因 其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。