顺天项目长沙市住宅市场调查分析报告一、长沙宏观经济形势分析1、2003年长沙房地产市场要紧指标2003年长沙市完成地产投资122.56亿元，同时增长49.84，所占比重为28.24%，其中住宅投资73.28亿元，同比增长65.57%，更新改造投资72.37亿元，同比增长65.08%，所占比重为16.68%，差不多建设和更新改造投资新开工项目规模扩大，新开工项目832个，同比增长28.4%，其中500万元以上的新开工项目669个，占全部施工项目个数的68.1%。
如图（一）2003年1～12月商品房建设与销售指标名称单位上年同期本年比上年同期±%商品房销售面积万㎡ 325．82 40．38住宅销售额万元 521766 52．312、2004年长沙固定资产分析2月份止，累计完成固定资产投资43.24亿元，同比增长36.64%，增幅同比提升8.95%，固定资产投资总额为36.17亿元，同比增长46.28%在固定资产投资总额中，基建投资同比增长39.32%，更新改造投资高速增长，同比增长174.54%，房地产开发投资同比增长28.36%，商品房销售面积同比增长46.01%，商品房销售形势接着看好。
3、国内贸易消费品市场平稳增长。
2003年长沙市实现社会消费品零售总额452.00亿元，同比增长12.7%，剔除物价因素实际增长13.6%，按销售单位所在地分，长沙市的消费品零售额77.94亿元，同比增长14.3%，所占比重为82.8%，县及县以下的消费品零售额77.94亿元，同比增长5.6%，所占比重为17.2%，按行业分，批发零售贸易业零售额382.16亿元，同比增长11.8%，餐馆业零售额64.97亿元，同比增长18.8%，其他行业零售额4.86亿元，同比增长9.8%，商品交易市场大型化差不多成为新的趋势，全年亿元以上市场24家，实现商品成交额225.90亿元，同比增长19.7%4、人口与人民生活人口数量平稳增长，年末总人口601。
76万人，同比增长1。
1%。
其中非农业人口205。
83万人，农业人口395。
93万人，年末男女性不比为1。
06：1。
都市化率为49。
16%，同比上升2。
26个百分点。
城乡居民生活水平接着稳步提高。
抽样调查资料显示，2003年长沙市居民人均可支配收9933元，同比增加912元，同比增长10.1%，剔除物价因素，实际增长9.1%，在都市居民人均增可支配收入中都市居民人均工薪收入7148元，增长7.5%，经营净收入329元，增长2.1培，转移性收入2282元增长6.0%，居民消费分类中，食品消费增长3.7%，衣着消费增长0.1%，杂项商品和服务消费增长9.1%。
交通和通讯消费增长40.3%，教育文化娱乐服务消费增长12.3%，医疗保健消费教务长24.1%，设备用品及服务居住呈下降趋势，分不下降1.3%、23.5% （如图二）2004年长沙市居民家庭收入与支出指标名称单位数量比上年同期增长%调查户数户 400 0.0平均每户家庭人口数人 3.06 0.0人均可支配收入元 1591.58 5.9人均家庭总收入元 1653.86 6.6人均借贷收入元 231.28 239.6人均消费性支出元 893.99 6.9二、长沙住宅房地产现状（一）长沙的住宅开发的特点1、价格偏低依照统计，长沙市区人均住房面积为23.6㎡， 2003年的住宅商品房成交均价为2436元/㎡,在全国各省会都市中排行第30位，但人均消费行支出却排行第13位。
业内人士普遍认为长沙市的房价被低估，这与长沙市在过去几年中过度开发经济适用房有关。
现在在售的经济适用房有如四方小区、东方新城、德政园、仁和家园等，其销售价格从1000/㎡元至2000/㎡元不等，但这些经济适用房小区所处的位置离中心市区比较近，有的甚至比有些商品房小区（如北国风光、阳光100等）还要近，而且其小区园林、社区配套、交通条件等各方面因素与其他商品房小区不相上下，因而经济适用房成了大部分长沙市民购房的首选。
因此，长沙的商品房的价格与长沙居民的经济状况不相符。
对此，为减少经济适用房对商品房开发的冲击，从2003年下半年开始，长沙即暂停对经济适用住房小区项目审批，并要求已批待建的住房建设量按5年时刻逐步安排，同时停止各类名目的福利房建设，今年经济适用房的上市量将大幅减少，另外再加上今年钢材、水泥等原材料大幅涨价，因此讲今年商品房价格的上涨已成定局。
2、市场繁荣，供需两旺，阶梯消费差不多形成据统计，2004年一季度全市批准预售的总建筑面积为120.1万㎡，同比增长43.49％，其中住宅的面积为86.69万㎡，比去年同期增长30.64％。
同时，2004年一季度商品房成交面积为89.60万㎡，其中期房成交70.58万㎡，在我们调查的30个在售楼盘中，大多数楼盘销售率达到70％以上，市场容量不断扩大，需求旺盛。
与此同时，“以旧换新、以小换大”阶梯消费的方式不断改善居住条件被越来越多的人采纳，并由此带来了二手房市场的蓬勃进展。
据统计，2004年一季度全市共办理二手房交易2665户，成交面积37.41万㎡，此两项数据分不比去年增长76.84％和206.39％。
3、市区开发量较大，规模化的小区较少由于前两年市政府提出了“一年一个样，三年大变样”的旧城改造目标，都市建设的重心要紧是市内道路拓宽和棚户区的拆迁改造，市区土地供应量较大，但规模普遍较小，有许多只是单体楼，质素相对来讲也比较差，而前几年规模较大的楼盘差不多上以经济适用房的身份出现的，如咸嘉新村、四方小区、德政园、金帆小区等。
而在全国许多其它省会都市，房地产开发的触角早就到了二环以外，昆明市2002年就差不多规定二环内只拆不建。
这种情况一方面讲明政府急于改变都市面貌的决心，另一方面也讲明长沙市住宅开发的水平和全国许多地点相比还存在一定差距。
（二）长沙的住宅板块的分布依照目前长沙市住宅楼盘分布和开发的情况，可把长沙市房地产市场分为5大板块：其中包括中心市区、江景、湖景板块、一般市区以及不墅板块1、中心市区，要紧是以湘江以东，伍家岭已南，车站路以西，南二环线以北的区域。
该区域由古至今一直差不多上长沙市的都市中心，人口密集，商业实施密集，商业气氛浓厚，有长沙唯一的商业步行街――黄兴南路步行街、五一路商圈、东塘商圈、新世纪文化体育中心、火车站等各种商业、文娱、交通枢纽等重要设施。
因此，在都市中心开发的住宅由于地价及拆迁成本、配套设施成本的高企而造成了商品房小区容积率较高、以高层及小高层为主、小区占地规模较小的现象，而且有相当一部分是单体塔楼，最下面的几层都规划成商业设施。
现在正在开发销售的商品房有中天广场、新楚·天扶华庭、嘉盛·奥美城、三角星花园等，还有分布最普遍的综合用房如ＢＯＢＯ国际、五一华府、蓝色地标、蕊都·信息大厦、都市之星等，均价约2800元～3300元。
购买此板块以来长沙从商人士和长沙公务员居多。
2、一般市区。
该区域离市中心区比较远，多是近几年政府新开发的区域，现时来讲常住人口较少，但随着长沙市都市进展规模的不断扩大，及政府有意识地把都市中心的人口逐步引导往外迁移，将现时的城乡结合部变成都市整体的一部分。
因此能够讲该板块的商品房极具升值潜力。
该区域的商品房小区由于地价廉价，拆迁成本低等因素，普遍来讲规模比较大，而且开发商连片开发，如人民东路和南湖路就聚拢了许多省外和省内开发商，各楼盘小区内的园林景观也做得比较出色，以小高层、多层住宅为主。
现时在开发销售的楼盘有江滨玫瑰园、华银园、美林景园、北国风光、西街花园、香堤雅境、，美林景园、惠泽园等大批优秀楼盘，均价由1650元至2800元不等。
另外，较多的经济适用房也是位于该区域，对商品房的价格及销售带来专门大的冲击。
3、湖景公园板块。
是以市区几个内湖和风景区相结合的地域。
如围咸嘉湖而建的咸嘉新村、围烈士公园、年嘉湖、跃进湖而建的梦泽园、四季花城、新华联家园等，围世界之窗而建的圣爵菲斯、山水人家、星沙乐园等，此板块依山伴水倍受追棒，开发的面积较大、档次较高，属高档楼盘。
但与其它省会都市相比较楼盘价格偏低，相信由于湖景的不断开发，自然景观资源的有限，楼盘价格有升值的空间。
均价由2400元至4300元不等。
4、江景板块：分布湘江和浏阳河两岸，河东的住宅楼盘有：欧陆经典、创远景园等，河西的楼盘有：沁园春、江岸锦城景秀江山，均价由2300元～2800元，总的来讲江景楼盘现开发不多，河东的楼盘由于地属市中心内，各方面配套完善因而价格比河西的高。
尽管湘江美景的不可再生性和唯一性，但从江景楼盘销售情况来看长沙市消费者反映一般。
5、不墅板块。
现要紧以不墅和联排不墅为主，如同升湖山庄、荷塘月色、静园山庄、山水芙蓉等。
此板块一般位置离城区较远，现正开发面积少，供给量需求巨大，有专门大的进展空间。
三、各板块住宅楼盘分析1、中心市区住宅楼盘分析左岸春天售价均价2800元/㎡位置四方坪麦德龙北侧左岸春天会所主力户型三房 115㎡规划形态小区分二期开发，一期联排五栋七层至十层，一梯两户，多层组成二期小高层，一梯三户、四户、六户，11层框剪结构，层高3米进展商长沙泓信房地产开发有限公司工程进度未封顶销售情况一期98% 共1107户推广主题法式尊邸，人文世家，左岸春天2期，全面升级版优势小区绿化、景观做得有品味物管好分摊面积少，户型还能够市场抗性周边全是一些经济适用房，生活配套不成熟BOBO国际售价平均价3200—3300元/㎡位置解放西路主力户型一房一厅 53.03㎡—82.03㎡规划形态塔楼，共30层，8层以上商住楼，框剪结构1—4层商业裙楼，5层文化会所，6—9层为住宅（面积在48㎡—112㎡）30层独设顶级VIP会所一层层高6.6米，面积1200㎡以上二至四层层高4.1米，单层面积1400㎡以上进展商湖南龙港房地产开发有限公司工程进度打地基销售情况 40% 共538户推广主题全城瞩目，都心TOP级纯小户型气质居所优势住处都市都心，地段优唯一270o景观窗落地玻璃采光好市场抗性商住楼如住：房没有阳台，晒衣不行，厨房采纳开放式油烟大商：面积小，每间有用面积45㎡—60㎡左右，50年产权嘉盛·奥美城售价起价2480元/㎡商铺：起价10000元/㎡均价2800元/㎡均价15000元/㎡位置长沙市劳动西路293号主力户型没有资料，尾盘，只剩三、四套50多㎡的一室一厅规划形态框剪结构，综合用房30层，塔楼，两座进展商湖南嘉盛房地产开发有限责任公司工程进度己封顶销售情况 99% 共299户推广主题享受都市文化中心之完美规划优势地段好户型一般但四正，采光好市场抗性新世纪回龙苑售价起价3170元/㎡位置芙蓉路与劳动西路交汇处本案现场主力户型四房两种户型，分不是162.3㎡、156.54㎡占100%平层规划形态共24层，一至四层商业用途，塔楼，商角上三座商务楼共240户，两梯四户，框剪结构，综合用房进展商长沙市第五届全国都市运动会工程建设指挥部长沙市体育产业开发有限公司工程进度己封顶销售情况 80%推广主题入住新世纪，拥有新人生优势每户有入户小花园，两梯四户户型方正，通风，采光好楼盘所处地段好，周边生活配套成熟市场抗性紧邻马路，噪音大，户型只有四房的选择性小三角星花园森宇佳园都市春天华丽家族湘银嘉园总结：此板块均价明显比其它板块高，价格均价约2800元～3300元，相差不是专门大，现在都市中心开发的住宅由于地价及拆迁成本、配套设施成本的高企而造成了商品房小区容积率较高、以高层及小高层为主、小区占地规模较小的现象，而且有相当一部分是单体塔楼，最下面的几层都规划成商业设施。