作用。但是普遍存在配套设施不完善绿化环境不足等现象。
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房★型
购买★主体
在房型上，黄州楼盘主要以三室两厅为主，比例占市场份额的 70%以上，面积多在125—140㎡；部分楼盘建有一定的四室两 厅，面积大都在135—170㎡左右。 市场上在售楼盘两房两厅等中小户型供应较少，整个市场房型 跟武汉、鄂州等地相比较，显得较大，但因为单价不高，还能 够为市民接受。
黄州楼盘销售对象主要包括两部分：一是县城原有居民，包括 来黄州经商的生意人士，因为住房更新换代、结婚、分家等， 需要购买房屋；二是周边县城的乡镇企业主、个体经营户、政 府公务员、学校教师、外出务工回乡购房等等，他们希望通过 在市区买房将户口、子女就学等迁到市府，过上城里人的生活 。
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1、黄州区城市规模较小，城市总人口不足 30万。居民消费水平较对不高，主要以日用 生活，购物，为主。高水平的消费不多。投 入于汽车和房产的比较很低。
2、黄州全市教肓产业发达，拥有全国知名 的黄冈中学，黄州中学等优秀名校，年升学 率都在90%以上。亦是黄冈对外的主要品牌 。每年都有很多外地考生为了升学募名而来 。 3、黄州在不断发展与革新的过程中，逐渐 形成三块不同特色的区域：以胜利街与青去 街为龙头的老城区板块、以新黄商为中心的 中坚板块、以商业街为新兴点的枚一路板块 。
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1、以胜利街与青去街为龙头 的老城区板块
曾经的繁华，无力承受今天时代的 变迁
2、以新黄商为中心的中坚板 块
短暂火热过后，城市的发展的脚步 继续前进
3、以商业街为新兴点的枚一 路板块
黄州的新流潮在此登场，火爆势头 渐涨渐热，势必将是未来的中心港
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区域内可类比项目调查
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他们买房究竟有什么意图？
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自用 ﹠ 投资
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购房自住的群体是黄
州房地产市场的主导
消费力量，其中以本
地购房人群为主，各
行业、
各阶层
人士
多以
自用
为购房
目的。自住 他们消
费房地产的主导思想
就是希望有一套品质
较好、价格适中的房
子，能安心从事自己
黄冈市直工业企业
相对较少，年均完成工 业增加值6. 亿元，太子 奶、富驰化工、东联盛 、汇源等5家企业产值 过亿元。在骨干企业的 推动下，市直工业初步 形成食品饮料、纺织、 机电、医药等产业共同 发展的格局，以汇源、 太子奶为龙头企业的食 品饮料业规模可达20亿
全市无大型的 支柱企业，相 对其它同等级 县市整体经济 发展滞后。
某广场商业项目全案策划报 告
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注：下文中的“八一●王府广场”及指本案项目锦绣家园 后文有所解释
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黄冈
王府广
=？
》场黄冈，八一●王府
广场？要全面了解辉10煌/20
区域市场概述
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我们在进行市场实地调查的过 程中发现，目前黄冈房地产市场发 展将驶上快车道，人们对房地产的 消费习惯正经历着转折性改变，社 会整体经济得到提升，房地产消费 群体对房屋的质量将有更高的要求 。随着经济实力的增涨以及一批高 品质楼盘的介入，对当地房地产整 体供给产生质的提升。
黄冈位于湖北省东部，大别山 南麓，长江中游北岸。北接河南， 东连安徽，南与鄂州、黄石、九江 隔江相望。黄冈市党、政、军机关 驻地黄州，是中外闻名的文化古城 ，西距省会武汉78公里。全市国土 面积17446平方公里，占湖北省总 面积9.4%。全市总面积中，平原占 12.10%，黄州区城镇总人口29万
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截止2007年11月
1850元/㎡﹥
黄州中心城 区多层房价
﹤2200元/㎡
2000元/㎡﹥
黄州中心城 区高层房价
﹤2400元/㎡
多层：一般都有一定的规模，但规划不是很大，小区内绿 化配套不定 期到一定的水平。因为都是在中心城区，所以生活配套都很到 位。
高层：虽然黄州的高层项目不多，但对该地的房价起到了很大的拉升
的事业且为家人找到
一处舒适的住处。
此类型购房人群占黄
州地区目前总体消费
量较少部分，因为现
阶段黄州房地产消费
并未
呈现
出大
量需
求市 但随
投资
场， 着当
地经济发展以及城市
地位的提升，未来此
类消费群体将会呈现
出较快的增长势头。
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90%
自住
10%
投资
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！ 八一●王府广场
？ 业环我境们…处…于一个什么样的行 ？ 区域内行业状况如何…… ？ ……我们有哪些可竞争对象
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区域内同产业调查
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黄州区域的房地产发展起步晚，但 开发商善于学习外地先进开发理念，各 楼盘起点较高，在项目的规划与设计方 面颇费了些心机，同时也引进了不少武 汉等地的专业顾问机构，在营销推广方 面有所进步，因而逐步开始呈现百花齐 放的格局。
目前黄州共有房地产项目近20个， 已成功开发的项目不足5个。绝大多数 都在开发过程当中，都集聚在黄州中心 城区。郊区项目为数较少。仅国际华城 、畔山林语、逸景花苑等 。
主要以多层和高层为主，房型较为 单一，面积大。规划规模大、主题定位 明确的高档项目甚少，但目前所开发的 楼盘当中生活配套较为完善，也主要基 于中心城区的原故。
客户群体的界定：
a．市区居民； b．周边县城来市府置业人士； c．外地来黄州经商人士。
⊙无房人士或没有完全属于自己的房屋 ⊙收入稳定且有购房需求 ⊙传统思想较重，认为有房才能安家立命 ⊙面临分家或成家的青中年男性 ⊙周边乡镇来黄州打拼人士，没有属于自己的宅基地 ⊙手上资金有限，购买私房资金压力较大且不能向银行 贷款 ⊙年龄介乎35—50岁之间，有一定经济基础 ⊙少数人群属于黄州中高阶层人士