2017年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选(总分：60.00，做题时间：90分钟)一、问答题共 3 题，每题 10 分。
请将答案写在答题纸对应的题号下。
(总题数：3，分数：30.00)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月 14 日止。
甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于 2017 年 9 月 15 日带租约转让的市场价值。
注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金问题：（分数：10）(1).采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。
在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入；租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
)解析：(2).采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面：（1）租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
（2）租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限一次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。
)解析：甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。
无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。
现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。
问题：（分数：10）(1).本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(本次估价是以选用成本法。
成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。
（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。
)解析：(2).针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。
)解析：某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。
采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到 A 别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到 B 别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。
问题：（分数：10）(1).上述两个案例能否作为可比实例？为什么？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(A 别墅不宜选作可比实例，因为挂牌价格是出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的要价或报价、开价，它不是成交价格，且通常高于成交价格，挂牌价不是真实成交价，一般不能作为估价，但可作为了解市场行情的参考。
B 别墅宜选作可比实例，因为 B 别墅是拍卖价，且区位状况和实物状况与估价对象具有良好的可比性，成交时间在半年以内，符合选作可比实例的要求。
)解析：(2)..选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(除进行房地产状况调整之外，还应该进行市场状况调整、交易情况修正、建立比较基础，建立比较基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位。
)解析：二、单项选择题共 3 大题，10 小题，每小题 2 分。
每小题的备选答案只有 1 个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内。
(总题数：3，分数：20.00)甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。
据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
（分数：6）(1).针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。
（分数：2）A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作√解析：注册房地产估价师应该进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作。
(2).如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（）。
（分数：2）A.估价委托书载明的房屋坐落地址B.房屋权属证书记载的坐落地址C.实地查勘显示的房屋门牌号地址D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因√解析：估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置，并说明现房屋门牌号及变动原因。
(3).如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（）。
（分数：2）A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设√D.依据不足假设解析：不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
甲公司于 2013 年 6 月 1 日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。
2017 年 5 月 28 日政府对该区域作出征收决定，并于 2017 年 6 月 1 日进行了公告。
乙房地产估价机构与 2017 年 6 月 12 日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于 2017 年6 月 15 日进行了实地查勘。
（分数：8）(1).该项目房屋征收评估的内容不包括（）。
（分数：2）A.被征收房屋的价值B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用C.因征收房屋造成的停产停业损失D.当地政府给予的补助和奖励√解析：房屋征收补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
选项 D 不属于房屋征收评估的内容。
(2).该项目房屋征收评估的价值时点应为（）。
（分数：2）A.2017 年 5 月 28 日B.2017 年 6 月 1 日√C.2017 年 6 月 12 日D.2017 年 6 月 15 日解析：被征收房屋价值评估的时点为房屋征收决定公告之日。
(3).甲公司的房屋应当按照（）进行评估。
（分数：2）A.工业用途及原登记建筑面积B.工业用途及现状建筑面积C.当地人民政府认定、处理结果√D.商业用途及现状建筑面积解析：原登记用途为工业，甲公司购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租，该房屋应当按照当地人民政府认定、处理结果进行评估。
(4).采用比较法和收益法进行测算时，若比较价值为收益价值的 1.2 倍，则被征收房屋的价值一般宜采用（）。
（分数：2）A.比较价值√B.收益价值C.两者的加权算术平均值D.两者的简单算术平均值解析：根据《房地产估价规范》条文说明，在同时选用两种或者两种以上估价方法进行估价的情况下，根据估价目的的特殊要求，可以将其中一种估价方法的测算结果作为综合测算结果。
例如，为征收补偿的需要，同时选用比较法、收益法和成本法对被征收房屋价值进行评估，在比较法的测算结果最高的情况下，可以将比较法的测算结果作为综合测算结果，因为《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
而如果在这种情况下将比较法、收益法和成本法的测算结果采用简单算术平均或加权算术平均等方法计算出综合测算结果，则最终评估价值就会低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，甲公司于 2016 年 5 月承租该综合楼，租赁期限为 10 年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了 300m2的厨房，装修费用实际支出为 300 万元。
2017 年 5 月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。
（分数：6）(1).该综合楼的抵押建筑面积为（）m2。
（分数：2）A.1500B.2000C.3500 √D.3800解析：抵押估价，建筑面积按照证载面积确定，也就是 2000+1500=3500m2。