休闲旅游。
成华区：构建以生态旅游为主体，以文化旅游、休闲旅游为补充的都市旅游体系。
区域功能规划格局
➢锦江区：
上册青羊光华项目可行性研究改后
•城市中心区及东部副中心
•商业服务为主
➢新都区：
• 成都城北副中心
•“成(都)-德(阳)-绵(阳)”高新技术产业带
➢金牛区：
•发展商务服务、商贸流通
➢青羊区：
上册青羊光华项目可行性研究改后
本项目在青羊区的位置
目录
上册青羊光华项目可行性研究改后
1
项目区域现状及发展规划回顾
2
项目基地属性及核心价值回顾
3
项目开发方向判断及项目整体定位
4
项目功能分区及概念规划建议
5
项目投资财务评估及风险分析
6
项目整体运营建议
上册
上册青羊光华项目可行性研究改后
1.项目区域现状及发展规划回顾
——金沙三角片区 重点建设以万瑞微型CBD为核心的甲级写字楼群，发展现代商务、文化、娱乐、旅游服务 业，及以高端百货、建材为主的大型零售业。
——金沙遗址—同盛路片区 面向金沙旅游客源，突出发展旅游服务、餐饮住宿和娱乐休闲等行业。重点是将金阳路打 造成餐饮一条街，发展远古部落式、原始风情式的餐饮娱乐等；拓展同盛路餐饮一条街的 产业纵深。
区域功能规划格局
金沙—光华商圈东区五大上片册区青羊：光华项目可行性研究改后
——光华村片区 大力发展大型卖场和商务楼宇经济，有序引进综合百货、主题商厦及财务公司、审计公司 、会计师事务所、律师事务所等企业 。
——贝森-新文化宫片区 将以发展文化、体育、娱乐业为主，重点以新文化宫为中心，建立大型影院、书城，打造 大型娱乐场所和设施。同时依托该片区中高档住宅区集中、人流量大的市场优势，积极发 展服装、餐饮特色小街。
4号线初步规划西起温江，途 经江安河、苏坡立交、骡马 市、双林路、十陵等站点， 东止于西河站，线路全长 38.9km，设车站19座。
目前4号线《项目初步设计》 已经获得批准，预计2009年 年底动工建设。
区域交通发展规划 中长期发展目标：
道路系统：
上册青羊光华项目可行性研究改后
通过对现有城市肌理和道路设施现状分析，城西区域构造了“田”字形的网格道路体系，突出主
突出为周边新兴居住区居民服务和吸引周边流动顾客，重点建设一批组团式商贸楼宇，吸引大 型专业店、专卖店及综合购物中心、休闲娱乐场所入驻，重点发展高档购物、特色餐饮、娱乐 休闲等行业，与苏坡老场镇改造相呼应，形成具有区域影响力的综合商业中心。
——绕城高速外侧片区
围绕打造“温（江）、郫（县）、都（江堰）”经济带融入中心城区的桥头堡，着力以文家场 改造为契机，建设与绿地北区运动休闲产业园互动、辐射城西新兴住宅区的区域性综合商贸中 心；以土龙路两侧商业用地开发为依托，建设与绿地南区创意产业园互动、连接“温、郫、都 ”经济带的商务休闲中心。
区域交通发展规划
区域交通现状：
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➢ 项目紧邻青羊区新行政中心，
58、309、334、518多条公交线
_青江西路至温江大道（芙蓉大道）
路，出行便利； ➢“青羊光华” 在交通便捷的三
温江
成温邛高速
日月大道
环路、光华大道、日月大道0.5-1
光华大道
公里半径内。成华商圈西区四大片区
——工业区配套片区（青羊总上部册青基羊地光）华项目可行性研究改后
着眼于服务工业集中发展区的商务活动及周边居住区生活需求，并辐射黄田坝地区，重点建设 一批商业商务楼宇及专业市场，吸引商务酒店、购物中心及工业人才、劳务、技术、产品专业 市场入驻，配套发展超市、便利店、餐饮店及娱乐休闲场所。
——新行政中心片区（即项目所在区域）
依托树德中学光华校区及区行政中心西移的带动效应，加快建设甲级写字楼、超五星级酒店， 形成新的商务办公集聚区，并在其周边建设大型购物中心、步行商业街及相应的餐饮、娱乐设 施，聚集专业店、专卖店及餐饮娱乐网点，使这一区域成为辐射周边地区的综合性商业中心。
——武青路片区
区域功能规划格局 区域交通发展规划 区域生活配套环境 区域周边旅游配套 区域产业环境特点 区域核心价值特征梳理
区域功能规划格局 《成都市青羊区服务业发展规划(2007—2020)》指出：
上册青羊光华项目可行性研究改后
成都市各主城区第三产业发展定位 青羊区：以“天府上下五千年”品牌整合辖区及周边区域文化旅游资源，打造中国一流
崇州、温江、大邑等地的必经之路
晋阳大道
凯风三德尚环路
。
武
成
➢成飞大道即将通车与武青北路，
青
光华大道、培风路、日月大道、成
北
温邛高速组成四通八达交通网；
已开通
路
即将开通
➢未来规划：成都地铁4号线预计
规划地铁四号线
2009年年底动工建设。
区域交通发展规划—地铁
按成都市城市快速轨道交 上册青羊光华项目可行性研究改后 通线网规划：
上册青羊光华项目可行性研究改后
“青羊光华”
开发可行性研究报告()
2009年8月
上册青羊光华项目可行性研究改后
上册青羊光华项目可行性研究改后
青羊区因青羊宫而得 地处成都市政治经济文化 中心区域，幅员面积 67.78平方公里，常住人 口75万，城市绿化率达 90%。2008年GDP实现 354.81亿元，居成都市 区县第二，而其区域综合 竞争力在四川省181个区 县中排名第二。
•高新技术、旅游和居住
•历史文化保护区，文化风景区等城市建设特别地区
➢新都大丰：
•重点发展医贸、物流和房地产
•未来北部新城
➢成华区：
•重要的物流基地之一
•集配套居住、物流配送、旅游休闲
本案
区域功能规划格局
上册青羊光华项目可行性研究改后
青羊总部 工业基地
本案
根据《青羊区2007-2020年商业网点规划》项目所在区域为金沙—光华商圈西区（ 即青羊新政务商务区核心地段），该区域的主要功能定位为以商务办公、大型购物、特 色餐饮、娱乐休闲等为重点的区域性商务新中心，规划为城西的副中心。
都市文化旅游目的地，强化旅游住宿、娱乐、餐饮等配套功能，发展文化演艺 和旅游商品展销，着力提升文化旅游综合效益。
锦江区：打造都市体验旅游目的地，发展商务会议、休闲度假、生态观光等旅游业。 武侯区：以三国蜀文化为重点，发展文化旅游、商务休闲旅游。 金牛区：打造都市休闲旅游第一区，重点发展餐饮娱乐、购物等城市休闲旅游和城郊生