弱电智能化系统维保方案维保方案第一章项目概况本项目位于XXXXXXXXXXXXXXXX，物业对此办公楼实行封闭式管理。

公司对物业的服务响应要求高，不断完善和提高服务管理手段和服务管理水平，是物业管理部门的重要工作。

弱电智能化系统在XXXXXXXXXXXXXXXXXXX等服务方面为物业管理部门提供了重要支撑手段。

由于目前弱电智能化系统的免费维保期已到，所以对系统的日常维护、故障排除、升级改造等工作在有限的物业管理人员中抽调专业力量来完成此项工作，具有很大难度。

弱电智能化系统维保外包是现代社会分工细化的趋势，是物业管理现代化水平提升的重要标志。

弱电系统涵盖的子系统较多，技术门类繁杂，需要专业公司、专业人员对系统进行有计划的维护保养，并能及时应对和解决突发状况。

维保工作一方面保证了系统的正常高效稳定运行，另一方面客观地延长了设备使用寿命。

第二章项目主要弱电系统XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX第三章思想保证体系1、树立全面管理的思想、观点和方法。

2、树立“质量第一”的观点，增强质量意识。

3、树立“一切为用户服务”思想，以达到提高质量的目的。

4、树立“安全为主”的思想，保障人员的安全。

第四章职能组织措施一、公司维保人员的配置1、维保项目负责人2、维保技术员二、维保部门的组织结构第五章维保服务方案一、维保服务的准备1.成立“维保项目部”，由施工经验丰富、技术能力较强的人员组成，由公司统一组织、管理、协调。

2.查看贵司提供的图纸、资料等，对维保内容进行详细了解，并明确维保范围及双方责任。

3.会同贵司制定本项目维保检查计划，对各个系统恢复严格管理，建立完整的值班制度和维修规则，值班人员应认真监督检测系统运行现状状况，随时记录异常情况，及时报修。

4.配备各类测试仪器和工具，主要辅材包括各型接头、扎线带、焊锡丝、标签纸、吹风机、吸尘器等。

二、维保服务的开展维护方针对每一个售后服务项目，会指派专人进行对应，熟悉和了解系统构成，对主要设备、现场线路走向、线缆接线标签、系统竣工图纸等进行熟悉，以便缩短故障点判断的时间。

在维保过程中，判断故障点是最重要的技术要求之一。

除了需要丰富的经验和充足的前期准备外，现场试验也是必不可少的。

通过少量的检查试验，通常可以快速检查出故障点。

故障点可以分为三类：接头故障、设备故障和线缆故障。

根据不同的特点，需要采取相应的处理方法。

在故障处理完成后，需要对整个系统及其联动的部分进行全面的确认，确保整个系统正常运行。

我们非常重视设备非故障期间的保养工作。

通过不断地优化原有网络和系统，可以充分发挥和提高系统的功效，以适应办公场所对智能化系统日益提高的期望和需求。

维保服务可以分为三类：日常检查维修、重点时段检查测试和维保合同执行期间的全面检查测试。

我们将安排工程技术人员严格按照规范要求和合同约定的维保范围、内容等对相关维保设备进行检测、维修，并做好测试、维修记录。

在建立规范工作规程方面，需要制定弱电日常工作规程。

在项目内有弱电方面施工时，弱电人员有责任配合和协调，并监督施工方的全部工作，以保证项目弱电系统安全，保证施工的正常进行。

施工人员需办理施工手续方可进行施工。

当弱电方面施工需动用其他专业设备、管线时，弱电人员应及时通知相关专业人员，并经其现场勘验后同意施工进行。

在检修相关维保系统时，必须首先通知中控人员，并确认联动台处于手动位置，才能进行检修工作。

在检修过程中，必须随时保持与中控室的联系，防止出现意外事件。

在检修楼宇系统时，专业子系统的检修应有专业人员陪同，弱电人员不得擅自启动或停止重要设备。

13) 在设置楼宇系统参数时，应征求相关专业人士的意见，以获得最佳的监测和控制效果。

14) 当楼宇系统监测到异常或报警信息时，应及时进行分析和总结，并通知相关部门和专业人士。

如果发现重大问题，应立即向领导汇报。

15) 楼宇系统应由专人操作和管理，未经弱电主管同意，其他人员不得动用。

16) 任何人不得擅自更改楼宇系统主机密码，必要时需经过主管领导同意。

2.弱电应急工作规程1) 当发现问题时，应立即通知弱电主管和部门经理，并采取有效措施进行控制。

2) 如果在下班时间接到上述问题的通知，应立即进入工作状态，并迅速通知相关人员，要求他们协助。

3) 如果接报人不能立即判断事件性质，应立即带上工具和对讲机，赶赴现场查看详情，不得拖延。

4) 如果弱电人员到达现场时，发现问题仍在延续，损失还在增加，应立即采取果断措施，避免更大的损失。

5) 所采取的紧急措施应分析清楚利益得失，尽量避免和减少对公司及业户的财产造成损失。

3.监控系统安全操作规程1) 只有监控值班人员和弱电维修人员可以操作该系统，其他人员不得擅自动用。

2) 注意保安监控系统UPS的工作状况，随时检查。

3) 监控系统的配线柜不得随意打开，清扫时要注意线路安全。

4) 在检修监控头时，拆下电源线时，要将线头做好保护，防止短路。

5) 不要随意调整镜头的焦距及其他参数。

6) 清扫监视器时，要轻擦轻放，防止触电。

7) 监控主机程序不得擅自进入，不得擅自更改密码，不得擅自修改参数。

4.常备配件：摄像机、护罩、支架、硬盘录像机、矩阵、显示器、模块、传感器、电源、声光报警器、报警按钮、门磁、被动红外线探测器、采集器、电梯控制器、门禁控制器、电插锁、读卡器、IC卡感应器等。

1）摄像机安装标准及技术规范技术规范GB-94安装标准11.1 在安装前，应逐个通电检测和粗调摄像机，确保摄像机处于正常工作状态。

1.2 检查云台的水平和垂直转动角度，并根据设计要求定准云台转动起点方向。

1.3 检查摄像机防护罩的雨刷动作（如果有的话）。

1.4 检查摄像机在防护罩内的紧固情况。

1.5 检查摄像机机座与支架或云台的安装尺寸。

2 安装2.1 在搬动和架设摄像机时，不得打开镜头盖。

2.2 在高压带电设备附近架设摄像机时，应根据带电设备的要求，确定安全距离。

2.3 摄像装置的安装应牢靠和稳固。

采用遮挡罩或调整探测器的灵敏度来避免误报。

2技术规范2.1安装电梯控制器时，应按照相关标准和规范进行安装，保证安全可靠。

2.2电梯控制器的电源线应该使用规定的电缆，并且应该固定好，不得用插头承受电缆的自重。

2.3在安装电梯控制器时，应该注意电梯和控制器的供电电压及供电方式，以避免电气故障。

2.4安装被动红外线探测器时，应该选择不动的背景，避免对着发热体和阳光反射的地方。

探测器不应该安装在易震动的物体上，以免引起误报。

2.5安装微波红外双鉴探测器时，不能对准可能活动的物体，如门帘、窗帘。

探测器的探头必须安装牢靠，不能晃动，不能安在易活动的物体上。

安装位置要避免直接对准门窗，以防止门窗外运动物体引起误报。

若必须安装在面对门窗的位置，可以采用遮挡罩或调整探测器的灵敏度来避免误报。

2.6在安装变焦镜头时，应该仔细阅读说明书，了解相应功能和连线。

将镜头装上摄像机后，调整焦距，使图像达到最佳。

检查最远点和最近点图像的清晰度，若有问题可重复调整，直至满意为止。

1.3 在安装红外对射探头时，需要确保发射头和接收头安装牢固，探头之间没有任何阻碍物体或易晃动的物体，例如树枝、窗帘等。

接收头应避免阳光直射，其他要求与第1条相同。

1.4 煤气探测器的安装应尽可能靠近煤气可能泄漏的位置，安装牢固可靠。

1.5 在安装上述探测器之前，需要先阅读相关说明书及工程技术设计文件，注意各种要求，例如安装高度、如何连线等。

注意事项：安装在弧形或不规则围墙上的探测器，其探测射线距离墙弧沿的最大弦高不能大于15~20CM。

这样一个人体攀爬的动作距离，如超过就必须增加探测器数来分割。

当数对探测器安装于同一直线的情况下，我们建议发射器与发射器、接收器与接收器采取背靠背的安装方式，以减小因前一对发射设备对后一对接收设备影响而产生串频现象的可能性。

如果现场情况难以避免串频情况的发生，建议使用调频版设备。

技术规范：1.在安装门禁控制器之前，需要了解使用环境。

尽管控制器具有很长的设计寿命，但如果长期处于被日光照射、高温高湿环境、处理盐雾环境或有酸性气体或其他腐蚀性气体的环境中，仍将会影响控制器的使用寿命。

因此，在安装时应尽量避免上述环境，如不可避免，应采取防护措施。

门禁控制器的安装方法：在离地大约1.4M的墙壁打四孔。

孔用塑料管电工胶塞7*30的填充，再把自攻螺钉8*25的扭进，螺钉离墙壁2mm左右即可。

把已经接好线并已经通电测试OK的控制器挂孔挂入螺钉，整个控制器往下移9mm左右即已经固定，取下时把孔控制器整个上移9mm左右往外取下即可。

注意事项：建议安装在门内侧的墙面、天花板上或弱电井等便于维护的地点。

技术规范：电插锁一般用于单开/双开玻璃门、上有框下无框玻璃门、上下无框玻璃门，单开/双开木门等，装在门的上方靠把手一侧。

在安装电插锁时，需要参考GA374-2019和DB4403/T13—2019标准。

电插锁的上锁原理是通过磁感应实现的。

在门扇上方安装扣板，关门后，扣板上的磁铁会感应锁内的开关，实现自动上锁。

在安装电插锁时，建议使用两芯电源线，线径应在1.0平方毫米以上。

如果超过50米，应使用更粗的线或多股并联，或通过微调按钮调高输出电压到14V左右。

最长不要超过100米。

声光报警器的探头主要是接触燃烧气体传感器的检测元件，由铂丝线圈上包氧化铝和黏合剂组成球状，其外表面附有稀有金属。

因此，在安装时需要小心，避免摔坏探头。

报警器的安装高度一般应在160-170cm，以便于维修人员进行日常维护。

报警器应安装在工作人员易看到和易听到的地方，以便及时消除隐患。

同时，报警器的周围不能有对仪表工作有影响的强电磁场。

根据被测气体的密度不同，室内探头的安装位置也应不同。

被测气体密度小于空气密度时，探头应安装在距屋顶30cm外，方向向下；反之，探头应安装在距地面30cm处，方向向上。

在安装声光报警器时，需要弄清所要监测的装置可能存在哪些泄漏点，分析它们的泄漏压力、方向等因素，并画出探头位置分布图。

根据泄漏的严重程度分成Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ三种等级。

同时，需要根据所在场所的气流方向、风向等具体因素，判断当发生大量泄漏时，有毒气体的泄漏方向。

根据泄漏气体的密度，结合空气流动趋势，综合成泄漏的立体流动趋势图，并在其流动的下游位置作出初始设点方案。

根据泄漏点的泄漏状态，拟定出最终设点方案。

对于存在较大有毒气体泄漏的场所，每相距10-20m应设一个检测点。

对于无人值班的小型且不连续运转的泵房，需要在下风口安装一台检测器。

对于有氢气泄漏的场所，应将检测器安装在泄漏点上方平面。

对于气体密度大于空气的介质，应将检测器安装在低于泄漏点的下方平面上，并注意周围环境特点。

对于容易积聚有毒气体的场所，需要特别注意安全监测点的设定。

同时检查读卡器的安装位置是否合适。