4、承包经营方式
►（1）两种类型 ►（2）优势 ►（3）操作模式 ►（4）主要风险
第一部分 房地产前期开发阶段 四、合作开发
（一）、合作开发房地产合同的定义与表现形式
► 1、定义 ► 2、表现形式：实践中常见的联建协议、参建协
议、房屋合建合同、合作建房协议均属于合作房 地产合同
（二）合作开发的特征和种类
险
新合同价比原合同的总承包价款
与 对
降低120万元，但未到当地建委 备案。工程竣工后，双方因工程 结算发生争议而诉至法院。乙公
策
司要求按照老合同结算工程价款。
1、黑白合同的 表现形式
2、法律风险
《招标投标法》、 《建设工程价款结 算暂行办法》、 《关于审理建设工 程施工合同纠纷案 件适用法律问题的 解释》：“以备案 的中标合同为准 ”
一
黑
• 【案例9】乙建筑公司投标成功
白 合
后依据中标合同与甲开发公司签 订了包工包料的建设工程施工合 同，并报当地建委进行了备案。
同
乙公司进场施工之前，甲公司以
的
钢材等建材价格持续下降为由，
法 律
与乙公司反复磋商，双方达成了 乙方在工程总承包价的基础上让 利5%的意见，并重新签署了一
风
份施工合同作为乙方进场条件。
（一） 项目直接转让
► 【项目直接转让的 法律风险 】
► 转让方对项目转让时 必须已完成了法定要 求的投资，否则将视 为炒卖土地，不仅转 让合同无效，甚至存 在刑事风险。
►【防范对策】
► （1）对行政变更的复 杂性和税费负担要有 充分了解。
► （2）项目转让合同无 效的风险。
► （3）避免刑事风险， 注意非法转让、倒卖 土地使用权罪的构成。
• 2001年5月，周小弟名下的新世纪公司出资2550万元，与上海县房 地产总公司、上海中星(集团)有限公司合资成立了“懿德公司”。根 据地方政府文件，浦东三林懿德地块的2536亩土地建设立项立在懿 德公司名下，但是直至案发时为止，这2536亩土地中，只有约338.7 亩已经拿到土地使用权证，其余2000余亩土地，尚未拿到土地证。 因其他项目拖累，开发资金不足，懿德公司遂于 2001年9月、2002 年5月先后与阳光公司西子公司签订了《股权转让协议书》，最终约 定懿德公司将三林懿德地块中的2036亩土地总价为11.8亿元转让给 阳光公司独立开发，将三林懿德地块中三鲁路以西800亩土地总计 5.2亿元转让给西子公司开发。2008年5月30日，上海房地局发文将 三林懿德地块142.4万平方米(约2136亩)的土地使用权收回，目前该 地块已经重新纳入浦东新区土地储备中心。 以项目公司股权转让的方 式出让土地，目前我国的法律法规尚处于空白地带，一直以来有大量 的实践存在。如果该案成立，这无异于是悬在房地产商头顶上的达摩 克利斯之剑。
► 2、对于不符合完成投资总 额25%等法定条件的项目， 应根据项目的具体情况，在 现有法律框架下采取灵活务 实的其他变通方案。
第一部分 房地产前期开发阶段 三、项目转让的变通方式
1、增资扩股方式
►（1）适用对象：适用于资金严重短缺需要引 入投资者进行合作的房地产企业 【案例5】
►（2）优势：可以便捷地实现股权融资功能， 解决开发商的资金不足问题。尤其是可以充 分利用修改后的《公司法》第三十五条的规 定
（二）、项目公司转让
►1、项目公司转让的含义
►2、项目公司转让的优势 ►（1）手续简便、成本低 ►（2）一般没有项目转让法定转让条件的
限制 ►（3）项目的经营主体不发生变化
（二）、项目公司转让
• 【案例4】2008年12月25日、26日，上海地产富豪周小弟案在上海 市第一中级人民法院开庭审理。其原为上海新世纪懿德房地产公司董 事长，被指控涉嫌“故意伤害罪”和“挪用资金罪”，旗下的“懿德 公司”则被控“非法倒卖土地使用权罪”和“对非国家工作人员行贿 罪” 当日同庭受审。
• 【案例8】新城房地产公司在取得国有土地使用证后因资 金困难，遂与大华公司签订了联建协议，大华公司负责 全部的建设资金并完成20000平米的商品房建设，双方 按3比7的比例分享商品房的产权和收益。签约后，大华 公司继续以新城公司的名义取得了建设工程施工许可证 等相关证件。房屋建成进入销售阶段后，因项目地理位 置的优势而销售火爆，新城房地产公司要求提高收益份 额，被大华公司拒绝。新城公司遂准备将商品房另行委 托第三方销售。见此情况，大华公司要求新城公司配合 其按照约定比例将相应房产过户到自己名下，被新城公 司回绝。大华公司无奈自行持联建协议到房屋登记机关 要求进行产权过户，房屋登记机关以合作开发未履行审 批手续，联建协议没有相应备案为由予以拒绝。
• 【案例3】2000年浙江瑞安某房地产公司 刘某伙同当地开发区建设局长林某，共同 从一家食品厂处以每亩30万元的价格购地 20亩，在未进行任何动工建设的情况下， 于次年1月将该块土地以每亩41.6万元的 价格转卖给另一家房地产公司。林某利用 其建设局长的身份协调国土局将土地证转 移到最终买家房地产公司名下。林某等三 人共获利262万余元，案发后，林某三人 被以非法倒卖土地使用权罪追究刑事责任。
3.1、增资Βιβλιοθήκη 股方式• 【案例5】A公司是一家房地产开发公司，现有 甲、乙两股东，注册资本金600万元，拥有一个 商品房开发项目，但在缴清土地价款、取得土地 使用权证后，就无力继续开发建设了。于是，甲、 乙、丙三方签订增资扩股协议，由丙方以货币资 金投资2400万元到A公司并将注册资本金提高到 3000万元，这样，甲、乙享有的公司股权比例 从原来的100%缩小为20%，另80%的股权即项 目权益的80%转由丙方享有了。这种方式除了需 要办理工商变更登记手续外，不需要向政府职能 部门办理项目用地、建设等方面的权属变更登记 手续。
• 4.1、合作开发的常见风险
• 【案例7】大地公司与发展公司签订的联建协议 中约定：大地公司负责提供建设用地，并负责项 目的建设管理，发展公司负责提供签约后项目开 发建设的全部资金并进行项目管理，不论项目是 否赢利，大地公司均应在房屋销售完毕后十日内 向发展公司支付6000万元的收益。
4.1、合作开发的常见风险
2、阶段性股权融资方式
►（1）适用对象：具有短期融资目的房 地产企业。
►（2）优势：由于系股权融资故不会增 大资产负债率，不会影响后期贷款的获 得。
►（3）操作模式
3、商品房包销方式
► （1）适用对象 ► （2）操作模式。可以用包销来代替项目转让，包销人按包销合
同约定的时间分期分批支付包销款等于变相的支付项目转让款 或合作款，将项目转让合同中受让方的权利义务转化为包销合 同中包销方对项目经营管理的权利义务 ► （3）优势 ► （4）法律依据和特征 ► A包销合同的委托方必然是房地产开发商，而受托方即包销人 按照《商品房销售管理办法》应是房地产中介服务机构。 ► B签订包销合同的时间可以是在预售许可证取得之前或之后， 均不影响合同的效力。 ► C包销价款的确定与支付问题允许由合同当事人意思自治。
3、防范对策
有利的新的施工合 同、补充协议要及 时到建设主管部门 备案，以防止出现 对己不利的黑白合 同
二
• 【案例10】2003年乙建筑公司在
开
甲地产公司举行的酒店项目施工招 标中一举中标。但双方签约时，甲
发
公司要求乙公司前期垫资1000万元
商 该
施工，乙公司考虑到这是一个工程
总额近5000万元的大合同，能拿到 手不容易，于是就同意了甲公司的
如
要求，并要求约定垫资年利率为6
何 约
％。甲公司认为反正垫资条款为无 效条款，约定利率也无妨，于是答 应了乙方的要求。然而垫资施工期
定
结束后，甲公司因资金困难，未能
垫 资
偿付垫资款。于是，乙公司无奈诉 至法院，要求甲公司支付工程款并 按约定利率支付相应利息，同时依
施 工
据合同法和司法解释关于建设工程 优先受偿权的规定，要求对该宾馆 的进行拍卖优先受偿。
（二）、项目公司转让
► 【项目公司转让的法 ► 【防范对策】 律风险 】
► 在项目本身不符合法定转 让条件的情况下，项目公 司的股权转让存在“以合 法形式掩盖非法目的”的 风险。
► 1、为审慎起见，对于只拥 有单一项目的纯粹项目公司 的股权转让，尤其是全部股 权转让，仍应注意项目法定 转让条件的限制。
（三）、合作开发的风险及防范
► 【法律风险 】
► 【防范对策】
► 1、合作开发的联营性质 ► 1）对于提供资金的联建
决定了参建、联建协议不 方来说，务必要通过审批、
得设定保底条款，否则将 备案取得对项目的物权保
据实认定合同性质，并导 障。
致无效合同的出现。
► 2）及时通过诉讼进行法
► 2、联建协议不办理审批、 律救济。
（二） 通过收购项目公司的股权间接 收购项目方式
► 【项目标的风险】 ► 标的公司对外担保等或有负债的风险加大
► 【防范对策】
► 除对项目本身的调查外，还要调查一切可能影响股权受让方 利益的因素。应当主要从以下几个方面考察：
► （1）标的公司的基本资料。 ► （2）标的公司的资质等级及年检情况。 ► （3）标的公司的经营情况。 ► （4）标的公司股东的财务实力与履约能力情况。
第一部分 房地产前期开发阶段 二、项目转让中的法律风险
（一）、项目直接转让
►1、项目转让的特点： ►（1）时间点上是在取得商品房预售许可证之
前，否则就可能是房屋转让。 ►（2）项目转让是一种特殊的土地使用权转让，
与土地使用权转让存在如下区别： ►A范围不同 ►B价值不同 ►C权利义务不同
（一）、项目直接转让
► 1、特征：共同投资、共负盈亏 ► 2、种类：共同成立项目公司、联建方式、参建
方式三种
4.1、合作开发的常见风险
• 【案例6】甲公司与乙公司签订的联合开 发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用 地，不参与项目的建设管理，乙公司提供 开发建设资金并进行项目管理，不论项目 是否赢利，乙公司均应向甲公司支付2000 万元的收益。