峨眉项目一期费用测算（A1）方案构建目的：1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。
2、一期物业前介方案+物业费用测算。
方案适用范围：该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。
方案主要组成：1、市调当地水晶广场物业条件。
2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。
第一章当地已开项目水晶广场大致面积情况：商铺名称面积（平方米）备注好家乡超市23000 馆内自备物业盛大百货20000 项目物业公司管理水晶酒店14000 馆内自备物业苏宁电器3800 馆内自备物业中影雅图影城3500 馆内自备物业MUSE酒吧1350 馆内自备物业宝乐迪KTV 2600 馆内自备物业健身俱乐部3000 馆内自备物业其余商铺及车库38750 项目物业公司管理合计面积110000 ㎡物业人员配置及工资情况：岗位名称数量工资班次情况备注物业经理 1 7000 9：00~18:00/双休物业客服 3 2200 9:00~18:00/周轮休一天工程主管 1 4500 9:00~18:00/双休/部门值班轮休工程领班 3 3500 9:00~18:00/周轮休两天工程专员15 2500 维修：9:00~18:00/周轮休两天运行：12H/上一休一2500~3000秩序主管 1 3600 9:00~18:00/双休/部门值班轮休秩序领班 4 3200 12H/月休4天内场秩序专员20 2400 12H/月休4天外场秩序专员35 2600 12H/月休4~6天外包/包两餐保洁主管 1 3400 9:00~18:00/双休/部门值班轮休公区保洁员45 1620 8H/月休4天外包/包一餐收费员0 暂未收费合计配置129人均建面：110000平方米/129人=853平方米/人。
专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）：专业名称岗位人数人均管理面积月工资测算工程专业19 5800平方米/人52500保洁专业46 2500平方米/人76300秩序专业60 1840平方米/人155400物业客服 3 37000平方米/人6600物业经理 1 11万平方米/人7000 合计129 853平方米/人297800第二章 XXXX物业情况一期管理面积：XXXX㎡，物业人员配置：岗位名称数量配置说明班次情况物业主管 1 环境及安全管理9:00~18：00周休两天两人相互轮休工程领班 1 工程及装修管理工程专员 3 公区设备维护维修8:00-16:00（1人）、15:00-23:00（1人）+1秩序领班 2 公区安全秩序、停车场管理9:30-21:30（1人）+1秩序专员 6 8:30-20:30（3人）、20:30-8:30（2人）+1 保洁专员 5 公区环境卫生作业8:00-16:00（2人）、15:30-23:30（2人）+1 合计18配置说明：1、物业主管/工程领班（8H工作制）：相互担任部门管理，相互值班轮休，月休八天；2、工程专员（3人/维修/8H工作制）：早晚班各一人值班、无夜班配置、剩余一人轮休顶班，月休八天；3、秩序领班（2人/12H工作制）：每日通班开闭店管理、无夜班配置、每日保证一人，月休四天；4、秩序专员（6人/12H工作制）：每日白天三人、夜间二人、剩余一人轮休顶班，月休四天；5、保洁专员（5人/8H工作制）：每日早班二人、中班二人、剩余一人轮休顶班，月休四天。
第三章物业成本一、月人力成本（61890元/月）：岗位名称级基本工资福利工资合计企业社保月人均配置月人力别人力成本人数成本合计备注物业主管 6 2980 500 3480 公积金150保险7604390 1 4390工程领班 6 2980 500 3480 保险7604240 1 4240工程专员 5 2650 450 3100 保险7603860 3 11580无夜补秩序领班 5 2650 450 3100 保险7603860 2 7720秩序专员 2 1880 770 2650 保险7603410 6 20460保洁专员 1 1690 250 1940 保险7602700 5 13500 无夜补月合计18 61890年合计742680工装13人*700元/人/套（保洁外包不提供工装）9100 年年会2000 年生日13人*200元/年2600 年过节礼品11个法定节假日*100元*13人14300 年培训2000 年年总计772680772680/12=64390元/月二、行政办公费：序号项目月支出年支出备注1 办公用品200 2400 办公用品2 电信宽带169 2028 e169套餐3 差旅费1600 19200 成都往返两次4 招待费500 6000 计划招待费5 员工宿舍租金1300 15600 安保宿舍合计3769 45228三、设备设施维护费及杂项序号项目计算方法月支出年支出备注1 电梯维保3台*600 1800 216002 电梯年审3台*600 150 18003 强弱电系统维护预估200元/月200 24004 空调系统维护预估500元/月500 60005 建筑本体100 12006 照明灯具预估200元/月200 24007 洗手间给排水预估100元/月100 12008 其他公区维修预估200元/月200 24009 商业保险预估5000元/年417 500010 工程开办工具预估15000 1250 1500011 化粪池清掏每季每次600元200 2400 每季度一次12 内场消杀每月每次200元200 2400 每月一次13 垃圾清运1200 1440014 灭火器充装150 180015 电脑1台（4000）、打印机1台（2000）、办公桌3张（900）690016 物业值班室装修20000合计8908 106896第四章数据汇总项目说明月支出年支出人力成本64390 772680 行政办公3769 45228 设备维护及杂项8908 106896小计77067 924804 不可预见费小计*1% 770.67 9248企业利润小计*10% 7706.7 92480.4 企业税金小计*6% 4624.02 55488.3总计90168.4 1082020.7 月物业成本：1082020/12个月/4500平方米=20元/月/平方米。
你们彼此有等价交换的利用价值，有合作共赢的机会，这才是人脉。
人脉不是你和多少人打过交道、和多少人参加过饭局、和多少人进出过高档场合、和多少人合过影，而是有多少人愿意和你打交道、主动和你打交道、长期和你打交道、持续和你打交道。
千万要切记，人脉并不是说你利用了多少人、有多少人被你呼来唤去、有多少人为你鞠躬尽瘁，而是你帮了多少人。
人脉不是有多少人在你面前吹捧你，奉承你，而是有多少人在你背后称颂和点赞。
人脉不是在你辉煌的时候，有多少人簇拥着你，捧着你，而是在你困境时、在你落魄时，有多少人愿意站出来慷慨援手，帮助你。
真正拥能够有人脉的人，都具备以下素养：1. 换位思考。
多从他人的角度考虑问题。
避免独断专行、刚愎自用、自私自利。
2. 适应环境。
物竞天择，适者生存，优胜劣汰，人也是一样，虽然不是你死我活，但适应能力强的人往往是最先站稳脚跟的人。
3. 大方待人。
大气慷慨，小事不斤斤计较，大事严谨慎重，严于律己，宽以待人。
有一天你会明白，善良比聪明更难。
聪明是一种天赋，而善良是一种选择。
4. 低调做事。
低调做人，低调做事。
你的所有细节，有心人自会看到，这样的人有眼光，或许是值得结交的同事，可能会成为事业上的伙伴，也有可能是你命运中的伯乐。
5. 赞美他人。
赞美不需要钱，诚心点赞、真心赞美，是最有力的武器，而不是阴奉阳违、拍须溜马。
6. 对人礼貌。
你的涵养，你的修养，你的为人，往往体现在一举一动的礼貌之中。
7. 检讨自己。
凡事都想想所有问题都是自己的问题。
8. 学会感恩。
做人，一定要有良心。
千万不要忘记曾经帮助过你的人。
否则，你的路只会越走越窄！9. 遵守时间。
不要让别人等太久，除非你不想尊重人，不想建立关系，破坏好感，那随意。
10. 常怀一颗平常心。
世事变幻莫测，一颗平常心显得弥足珍贵。
11. 学会忍耐。
遇事要镇定，好多事情更多的时候是需要忍耐。
有时候别人怎么看你，和你没半毛钱的关系，你要怎么活，也和别人没有一丝一毫的关系。
其次，不要太在意别人的眼光。
12. 信守诺言。
量力而行，言出则必行。
13. 切记言多必失。
守住自己的嘴，管好自己的嘴，多听多看，眼观六路耳听八方。
14. 待上以敬，待下以宽。
尊重你的上司，敬重你的领导，对于下属要宽以待人，以身作则。
而更多的时候，我们要看清别人，也明白自己。
有些人，不闻不问不一定就是忘记了，但一定是疏远了，人与人之间沉默太久就会连主动的勇气也会消失。
有时候，我们明明原谅了亲人、好友、情人，却无法真正快乐起来，那是因为，原谅了别人，却忘了原谅自己。
不要在心情最糟糕的时候，用决绝的话语伤害爱你的人、至亲的家人，挚诚的朋友。
所以，请珍惜吧，比起人脉，至亲的亲情、挚诚的友情，其位置始终是放在前面的。
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