某项目投资估算与利润分析报告本项目地块分布较散，按照分布的位置，将其分为1号、4号、5号和塘汛5号地块。
其中，1号与塘汛5号地块为商品房开发，4号、5号地块为统建房。
第一节1号地块的财务分析与评价（容积率为2.5）1.项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。
2.销售收入测算其中，地下车位数量=地下车位总面积÷一般单个车位面积35平米/个这一公式推算得出。
3.项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据，1号地块的地价为40万/亩的基准地价的30%与6万4.初步产值利润分析5.盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资÷（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税31,055.6 万元÷(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1 则计算A为32,932.8 万元盈亏平衡点=32,932.8 万元÷37,811.7 万元=87.1%盈亏平衡分析表明：当销售收入达到87.1%时，项目可以保本。
本项目1号地块容积率为2.5时的盈亏平衡为87.1%，说明本项目抗风险能力良好，收益理想。
6.财务评价结论●项目静态分析总投资成本为31,055.6 万元，销售总收益37,811.7 万元，现金毛利润6,756.1 万元，毛利润率17.87%。
●1号地块如按照市场价格40万/亩出让，则总收益为40万/666.67*40384㎡=2,423.0 万元，远低于将项目进行开发的6,756.1 万元毛利润，因此项目更益进行房地产开发。
●项目的盈亏平衡分析表明：项目利润比较理想。
财务分析评价表明项目的经济效益可行。
第二节1号地块的财务分析与评价（容积率为3）1.项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。
2.销售收入测算其中，地下车位数量=地下车位总面积÷一般单个车位面积35平米/个这一公式推算得出。
3.项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据，1号地块的地价为40万/亩的基准地价的30%加6万4.初步产值利润分析5.盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资÷（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税37,030.4 万元÷(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1则计算A为39,268.7 万元盈亏平衡点=39,268.7 万元÷45,388.6 =86.5%盈亏平衡分析表明：当销售收入达到86.5%时，项目可以保本。
本项目抗风险能力良好，收益可观。
6.财务评价结论●项目静态分析总投资成本为37,030.4 万元，销售总收益45,388.6 万元，现金毛利润8,358.2 万元，毛利润率18.41%。
●1号地块如按照市场价格40万/亩出让，则总收益为40万/666.67*40384㎡=2,423.0 万元，远低于将项目进行开发的8,358.2 万元毛利润，因此项目更益进行房地产开发。
●1号地块容积率为3时的毛利润率、抗风险能力大于容积率为2.5时的毛利润率、抗风险能力。
●项目的盈亏平衡分析表明：项目的抗风险能力较好。
财务分析评价表明项目的经济效益可行。
第三节塘汛5号地块的财务分析与评价（35亩）根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。
1.项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。
2.销售收入测算其中，地下车位数量=地下车位总面积÷一般单个车位面积35平米/个这一公式推算得出。
3.项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。
35亩地的地价为97万/亩的基准地价的30%与6万元代征费之和，即97*30%+6=35.1万/亩，合526元/㎡。
4.初步产值利润分析5.盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资÷（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税22,065.9 万元÷(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1则计算A为23,399.7 万元盈亏平衡点=23,399.7 万元÷26,865.1 =87.1%盈亏平衡分析表明：当销售收入达到87.1%时，项目可以保本。
本项目利润率一般，收益较好。
6.财务评价结论●项目静态分析总投资成本为22,065.9 万元，销售总收益26,865.1 万元，现金毛利润4,799.3 万元，毛利润率17.86%。
●塘汛5号地块的35亩地块如按照市场价格97万/亩出让，则总收益为35*97=3395万元，低于将项目进行开发的4,799.3 万元毛利润，因此项目适宜进行开发。
●塘汛5号35亩地块为97万/亩，高于1号地块40万/亩的地价，因此在本方案计算均价一致的前提下，塘汛5号35亩地块的毛利润率、抗风险能力低于1号地块。
●塘汛5号地块上有一个堰沟，如果要将其拆除，则成本将追高，利润将降低。
●项目的盈亏平衡分析表明：项目有良好的抗风险能力。
财务分析评价表明项目的经济效益可行。
第四节塘汛5号地块的财务分析与评价（17亩）根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。
1.项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。
2.销售收入测算其中，地下车位数量=地下车位总面积÷一般单个车位面积35平米/个这一公式推算得出。
3.项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。
17亩地的地价为95万/亩的基准地价与增容费之和，根据甲方提供的文件，17亩地块属于Ⅲ类用地，容积率为2，现要将17亩地块容积率调整到3，则17亩地块的土地增容费为：95/（666.67*2）*17*666.67*（3-2）=807.5万元。
4.初步产值利润分析5.盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资÷（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税11,726.8 万元÷(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1则计算A为12,435.6 万元盈亏平衡点=12,435.6 万元÷13,017.1 万元=95.5%盈亏平衡分析表明：当销售收入达到95.5%时，项目可以保本。
本项目土地成本相对较高，利润率较低，收益一般。
6.财务评价结论●项目静态分析总投资成本为11,726.8 万元，销售总收益13,017.1 万元，现金毛利润1,290.3 万元，毛利润率9.91%。
●塘汛5号地块的17亩地块如按照市场价格95万/亩出让，则收益为17*95=1615万元，略高于将项目进行开发的1,290.3 万元毛利润，因此项目适宜进行土地拍卖。
●塘汛5号17亩地块为95万/亩，且还有807.5万元的增容费，高于1号地块40万/亩的地价，因此在本方案计算均价一致的前提下，塘汛5号17亩地块的毛利润率、抗风险能力低于1号地块。
●塘汛5号地块上有一个堰沟，如果要将其拆除，则成本将追高，利润将降低。
●项目的盈亏平衡分析表明：项目收益基本合理。
财务分析评价表明项目的经济效益可行。
第五节4、5号地块的财务分析本项目4号、5号地块将修建为统建房，全部用于拆迁安置当地居民。
1.项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。
根据《绵阳市经济技术开发区征地拆迁补偿安置实施细则》，4号、5号地将无偿修建不低于400㎡的村（居）委会办公综合用房。
2.项目开发建设成本估算表因4号、5号地块为统建房性质，因此在数据分析上与商品房所需做的测算数据有所不同。
3.项目4、5号地块综合测评4号、5号地块均为统规统建房性质，以下测算按照住宅部分统规统建安置人员60㎡/人分析：结论：4、5号地块总成本36,986.3 万元，按照住宅部分统规统建安置人员60㎡/人的标准可安置2610 人。
第六节2、3号地块的开发建设成本估算1.项目开发建设成本估算表因2号、3号地块为统建房性质，因此在数据分析上与商品房所需做的测算数据有所不同。
根据甲方提供的数据，2、3号地块总建筑面积共12万方，为纯多层建筑。
2.项目2、3号地块综合测评2号、3号地块均为统规统建房性质，以下测算按照住宅部分统规统建安置人员60㎡/人分析：结论：4、5号地块总成本18,000.0 万元，按照住宅部分统规统建安置人员60㎡/人的标准可安置2000人。
第七节本项目财务总评本项目以出让用地性质进行商品房开发的用地为1号地块与塘汛35亩地块，塘汛17亩地块为工业转出让用地，以统建房性质进行开发的为2、3、4、5号地块。
如下表所示：●2、3、4、5号地块的总投资成本为：18,000.0 +36,986.3 =54,986.3 万元。
●如本项目1号地块和塘汛5号地块直接按照市场价格进行拍卖，则土地销售收入为40*60+97*35+95*17=7410万元；●如1号地块及塘汛5号地块进行深度开发：◆1号地块容积率是2.5时，1号和塘汛5号地块可共获利12,845.6 万元；◆1号地块容积率是3时，1号和塘汛5号地块可共获利14,447.7 万元。
如下表所示：◆当1号地块容积率是2.5时◆当1号地块容积率是3时●两相比较，1号地块及塘汛5号地块几种运作方式，资金缺口如下表所示总结：通过上表可以看出，土地的深度开发相对单纯的土地销售而言，至少可以增加47,576.3 -30,825.5 =16,750.8 万元建设资金。