万科股份有限公司2008-2009年财务报表分析万科企业股份有限公司2008-2009年财务报表分析一、背景分析(一)背景资料1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司公司法定英文名称：CHINA V ANKE CO.,LTD.（缩写为V ANKE）2.公司法定代表人：王石3.公司注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02公司办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中心4.公司股票上市交易所：深圳证券交易所股票简称：万科A股票代码：000002(二)股东构成1.股份总数：10,995,210,218（股）2.截至2009年12月31日，公司共有股东1,487,388户（其中A 股1,446,970户，B 股40,418户）拥有公司股份前十名股东持股情况如下：股东名称股东性质持股比例持股总数华润股份有限公司国有法人14.73% 1,619,094,766中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红其他 1.67% 184,121,543 -005L-FH002 深刘元生其他 1.22% 133,791,208融通深证 100 指数证券投资基金其他0.91% 99,575,114 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 外资股东0.80% 87,455,642易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基其他0.79% 87,047,066 金（易方证基（2009）947）HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH外资股东0.75% 82,406,712 FD博时第三产业成长股票证券投资基金其他0.73% 80,000,000易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基其他0.67% 74,032,782 金（易方证基（2006）20）博时新兴成长股票型证券投资基金其他0.64% 70,000,000(三)企业发展状况万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。
当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
2009 年公司实现营业收入488.8 亿元，同比增长19.2%，实现净利润53.3 亿元，同比增长32.1%。
报告期内，公司销售额首次突破600 亿元，实现销售面积663.6 万平方米，销售金额634.2 亿元，分别比2008 年增长19.1%和32.5%。
实现结算面积605.2 万平方米，结算收入483.2 亿元，同比分别增长34.1%和19.3%。
过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
(四)行业状况从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。
由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。
中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。
宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。
2009年房地产业发展状况：1.政府连续出台刺激政策，市场住房需求开始集中释放：2009年，全国商品房销售面积9.37 亿平方米，同比增长42.1%；商品房销售总额达43994.54亿元，同比增长75.5%，其中，商品住宅销售额38157.21亿元，同比增长80.0%。
2.房价强劲回升，各地区价格普遍上涨；3.房地产企业投资增加，新开发土地面积增长；目前房地产业发展形势：1.进入2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；2.预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；3.低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。
能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。
二、关注审计报告的措辞从审计报告的措辞来看，该审计报告是一个无保留意见的审计报告。
这就意味着，注册会计师认为，公司的财务报表，符合以下条件：(一)会计报表的编制符合《企业会计准则》和国家其他财务会计法规的规定。
(二)会计报表在所有重要方面恰当地反映了被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量情况。
(三)会计处理方法遵循了一致性原则。
(四)注册会计师已按照独立审计准则的要求，完成了必要的审计程序，在审计过程中未受阻碍和限制。
(五)不存在影响会计报表的重要的未确定事项。
(六)不存在应调整而被审计单位未予调整的重要事项。
此无保留意见的审计报告，意味着注册会计师认为财务报表的反映是公允的，能满足非特定多数的利害关系人的共同需要，并对发表的意见负责。
同时也表明被审计单位的内部控制制度较为完善，可以是审计报告的使用者对被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量具有较高的信任度。
三、资产负债表分析根据万科2009年资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如表1所示。
表1 资产负债表趋势分析表2009年12月31日项目2009 2008 增（减）%结构% 2009 2008流动资产：货币资金23,001,923,830.80 19,978,285,929.92 15.13 16.72 16.76 交易性金融资产740,470.77 0 - 0.000540.00 应收票据0 0 - 0.00 0.00 应收账款713,191,906.14 922,774,844.24 -22.71 0.52 0.77 预付款项8,736,319,500.73 3,160,518,998.56 176.42 6.35 2.65 应收利息0.00 0.00 - 0.00 0.00 应收股利0.00 0.00 - 0.00 0.00 其他应收款7,785,809,435.41 3,496,096,906.25 122.70 5.66 2.93 存货90,085,294,305.52 85,898,696,524.95 4.87 65.46 72.04 一年内到期非流动资产0.00 0.00 - 0.00 0.00 其他流动资产0.00 0.00 - 0.00 0.00 流动资产合计130,323,279,449.37 113,456,373,203.92 14.87 94.71 95.15 非流动资产：0.00 0.00 可供出售金融资产163,629,472.66 167,417,894.55 -2.26 0.12 0.14 持有至到期投资0.00 0.00 - 0.00 0.00 长期应收款0.00 0.00 - 0.00 0.00 长期股权投资3,565,383,001.51 2,485,725,268.99 43.43 2.59 2.08 投资性房地产228,143,157.99 198,394,767.05 14.99 0.17 0.17 固定资产1,355,977,020.48 1,265,332,766.18 7.16 0.99 1.06 在建工程593,208,234.13 188,587,022.90 214.55 0.43 0.16 工程物资0.00 0.00 - 0.00 0.00 固定资产清理0.00 0.00 - 0.00 0.00 生产性生物资产0.00 0.00 - 0.00 0.00 油气资产0.00 0.00 - 0.00 0.00 无形资产81,966,325.94 0.00 - 0.06 0.00商誉0.00 0.00 - 0.00 0.00 长期待摊费用31,318,689.65 25,268,164.97 23.95 0.02 0.02 递延税款资产1,265,649,477.66 1,449,480,632.53 -12.68 0.92 1.22 其他非流动资产0.00 0.00 - 0.00 0.00 非流动资产合计7,285,275,380.02 5,780,206,517.17 26.04 5.29 4.85 资产总计137,608,554,829.39 119,236,579,721.09 15.41 100.00 100.00项目2009 2008 增（减）%结构% 2009 2008流动负债：短期借款1,188,256,111.11 4,601,968,333.32 -74.18 0.86 3.86 交易性金融负债0 1,694,880.00 -100.00 0.00 0.00142应付票据30,000,000.00 0 - 0.02 0.00 应付账款16,300,047,905.75 12,895,962,836.63 26.40 11.85 10.82 预收账款31,734,801,163.76 23,945,755,139.85 32.53 23.06 20.08 应付职工薪酬806,504,472.20 517,762,853.19 55.77 0.59 0.43 应缴税费1,176,877,640.28 -861,985,122.52 +236.53 0.86 -0.72 应付利息122,643,721.10 219,884,034.75 -44.22 0.09 0.18 应付股利0.00 0.00 - 0.00 0.00 其他应付款9,258,734,468.30 9,968,304,370.93 -7.12 6.73 8.36 一年内到期的非流动负债7,440,414,366.78 13,264,374,576.45 -43.91 5.41 11.12 其他流动负债0.00 0.00 - 0.00 0.00 流动负债合计68,058,279,849.28 64,553,721,902.60 5.43 49.46 54.14 非流动负债：0.00 0.00 长期借款17,502,798,297.11 9,174,120,094.83 90.78 12.72 7.69 应付债券5,793,735,805.14 5,768,015,997.01 0.45 4.21 4.84 长期应付款0.00 0.00 - 0.00 0.00 专项应付款0.00 0.00 - 0.00 0.00 预计负债34,355,814.95 41,729,468.03 -17.67 0.02 0.03 递延所得税负债802,464,465.02 867,797,927.60 -7.53 0.58 0.73 其他非流动性负债8,408,143.82 12,644,849.82 -33.51 0.01 0.01 非流动性负债合计24,141,762,526.04 15,864,308,337.29 52.18 17.54 13.30 负债合计92,200,042,375.32 80,418,030,239.89 14.65 67.00 67.44 股东权益：0.00 0.00 股本10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 0.00 7.99 9.22 资本公积8,557,716,583.44 7,853,144,319.55 8.97 6.22 6.59 盈余公积8,737,841,436.85 6,581,984,978.14 32.75 6.35 5.52 未分配利润8,808,398,744.05 6,184,277,986.66 42.43 6.40 5.19 外币报表折算差额276,721,078.80 277,307,760.05 -0.21 0.20 0.23 归属于母公司所有者权益37,375,888,061.14 31,891,925,262.40 17.20 27.16 26.75 合计少数股东损益8,032,624,392.93 6,926,624,218.80 15.97 5.84 5.81 所有者权益合计45,408,512,454.07 38,818,549,481.20 16.98 33.00 32.56 负债及股东权益总计137,608,554,829.39 119,236,579,721.09 15.41 100.00 100.00(一)资产负债表总体状况的初步分析1、资产状况的初步分析公司的资产总额由年初的11923657.97万元增加到年末的13760855.48万元，同比增长了15.41%。