万科集团财务报表分析报告时间：2013年院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx姓名：周钻一万科集团简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。

2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。

万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。

作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。

连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。

鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。

公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013）公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）二资产负债表分析概述三：同行业企业选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。

通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目：（一）投资性房地产投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。

但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。

投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。

（二）货币资金2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%1.万科公司目前是房地产企业的龙头企业，对比其他房地产上市公司年报的数据显示：保利地产的货币资金为33752969830.8元，占总资产的10.75%滨江集团的货币资金为2033363210.10，占总资产的5.14%从企业规模来看，万科的货币资金的数额与其规模是相适应的。

2.从货币资金数额占总资产的比例来看，企业货币资金规模有明显降低，从融资方面来看，企业从债权人那里的借入款项有所下降，表面企业的现金比较充裕，而且我们可以看到长期股权投资和投资性房地产的份额有明显增加，说明企业今年增加开工，获取资源，进一步扩大了企业的规模，也说明该企业货币资金的使用有很强的流动性。

3. 银行存款中含有受限使用三个月以上的资金为人民币1,361,260,622.70 元 (2012 年：人民币1,171,318,104.61 元) 和募集专项资金人民币 102,800,000.00 元 (2012 年：人民币105,095,089.00 元 ) 。

占货币资金的比例较小，货币资金的流动性质量较高，不太受限制。

3.比较2011-2013年的货币资金，一直处于较稳定的水平，不会留存太多，也不会太少而影响正常经营，说明企业对货币资金的内部控制制度较完善，也执行的很好。

（三）固定资产总体情况：价值为2129767863.36元，比去年增长了32%，折旧额占固定资产的9%。

分析：固定资产从以往几年来看，在2011年和2013年的增长较大，从附注中可以看出，这两年由在建工程转入成固定资产的数额较大。

折旧额占固定资产的比例字2009年开始上升，2013年又有所下降，可以推测前几年的快速扩张给万科的折旧带来压力，而2013年在固定资产大幅增加的情况下控制住了折旧比例，说明万科已解决折旧问题，对未来业绩有帮助。

（四）预付账款总体情况：2013年万科的预付款项金额为28653665102.61元，占总资产的5.98%，这个比例相对于前两年的都要小，数额比去年减少了14.14%。

分析：万科的预付账款占流动资产和总资产的比例在6%到9%之间浮动，从年报的附注中可知。

超过80%的预付账款的账龄在一年之内，所有账款中绝大多数的预付账款是预付地价款、土地保证金等，一部分为预缴税费、工程款及设计费。

土地作为稀缺资源，采取预付的方式是必要手段，虽然这占用企业的当期资金，但为将来的发展做下了基础。

预缴税费、工程款、设计费等都不大容易形成坏账，说明万科预付账款的质量较高。

（五）应收账款总体情况：2013年万科公司的应收账款为3078969781.37元，占总资产的0.64%，比2012、2013的比重要大。

今年比去年增长了63.2%。

分析：1、从应收账款的整体情况来看，表明公司使用了较为宽松的信用政策，但是年报显示公司主营业务收入规模上升了，所以应收账款增加也是情理之中，企业的销售状况总体乐观。

2.在应收账款附注披露中可以看出，合并应收账款年末数为307897万，而公司应收账款年末数为0，说明应收账款都是集团对外进行商品交易形成的。

3.在附注中看到，应收账款的坏账计提比率小于2%，主要是待收取的购房款，建造合同业务应收款，本报告期实际核销应收账款1815416.65元，由于对方单位破产应收租金无法收回。

总体应收账款的风险较小。

4.在披露中可以看到，万科的应收账款比较分散，最高的一家持有比例为8.20%，这样也分散了应收账款的风险。

且账龄大多小于3年，收回的可能性很大。

5.综合以上几点，可以看出万科企业内部对收回应收账款的管理能力较好。

（六）存货总体情况：存货总额为331133223278.99元，较去年相比增加了29.77%，切占总资产的份额从年初的67.36%增长到年末的69.10%。

分析：1.本公司的存货分为已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品，可以看出大多数存货都是在建开发产品，已完工的产品销售紧俏。

且今年还有存货跌价准备转回，说明今年的存货质量有提高，且没有完工产品堆积的情况，销路挺顺畅的。

加上中国房价的因素，可以预见未来几年万科的业绩会有更高的提升。

2.我们可以看到存货是资产项目中金额最大的，而且存货在流动资产中流动性是最弱的，存货的质量影响流动资产整体的质量，所以对存货的管理十分重要，不能过多囤积，占用资金，是种浪费。

但是过少，若遇到突发情况，变通的能力较弱。

万科每年保持在总资产70%左右的存货，由于房产的特殊性，这个比例是比较适宜的。

（七）可供出售金融资产总体情况：可供出售的金融资产金额为2466185867.93元，是上一年的517倍，大幅度增长。

分析：可供出售金融资产对利润没有直接影响，但存在潜在影响，这个影响是长期产生的，在卖出的时候体现出来。

从年报附注来看，2011年增加部分可供出售上市信托产品，2012年将所有可供出售非上市信托产品抛售，2013年大量加持可供出售权益工具。

而投资收益中处置金融资产取得的投资收益中，2010年和2011年为正，2012年2013年为负。

由此看见，万科在经营中对可供出售金融资产没有兴趣，占比极少，投资收益甚微，也就是说这部分对万科的利润影响极小。

（八）短期借款（九）应付票据和应付款项这两项是交易过程中产生的负债，是没有利息的负债，但是一般期限短。

这两项占负债的比重较小，主要是应付及预提的工程款。

2013年万科的应付票据全部是商业承兑汇票，可以从中推测出万科在商界的信誉之高。

（十）长期借款和应付债券（1）运用水平分析法对万科资产负债表进行分析：资产负债表变动趋势分析表1.该公司总资产本期增加10040370.84万元，增长幅度为26.51%，而且近三年也是稳定持续上涨的趋势，说明万科地产资产规模有了较大幅度的增长。

2.流动资产本期增加7927284.79万元，增长幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%，非流动资产本期增加了2113086.06万元，增长的幅度为131.84%，相对于去年有了很大的提升，这使得总资产规模增加了5.58%。

3.本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上，如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强，但增长主要体现在这些方面：一、存货大幅度增长，存货本期增加了7596911.02万元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。

从数据中显示，万科地产2013年度存货方面在建开发品1886,8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。

二、其他应收款增加。

本期增加了1475739.54万元，变动幅度为73.57%，与去年比有很大的增长，根据资料可知公司的合作往来增加，导致其他应收款增加。

三、货币资金的减少，减少了792613.22万元，减少幅度为15.16%。

资料可知，由于开工和获取资源的增加导致了货币资金的减少。

总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。

4.非流动资产的变动主要体现在一下方面：一、投资性房地产的增加。

投资性房地产本期增加9335247928.51元，增长幅度为393.03%，对总资产的影响为2.46%。

由于可供出售金融资产本期增长幅度高达51671.47%，说明当年通过处置这类资产调节当利润了，使得投资性房地产的增加。

二、其他非流动资产的增加。

其他非流动资产本期增加4862127213.82元，增长幅度为2225.31%，对总资产的影响为1.28%。

5.该公司权益总额较之上年同期增长10040370.84万元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2013年权益总额有较大幅度的增长。

6.负债本期增加了7710248.00万元，增加幅度为25.99%，对权益总额增长了20.35%；所有者权益本期增加了2330122.84万元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响为6.15%，两者合计使权益总额本期增加了10040370.84万元，增长幅度为26.51%。

7.本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面。

流动负债本期增长6908826.55万元，增长幅度为26.59%，对权益总额的影响为18.24%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。

流动负债增长主要体现在以下几个方面：一是预收款项的增加。

预收款项本期增加2449409.39万元，增加幅度为18.64%，对权益总额的影响为6.47%，其主要原因是预售总额的增加。

二是应付款项的增加。

应付账款本期增加了1909746.34万元，应付票据本期增加了980676.85万元，其增长幅度分别为42.57%和197.04%，对权益总额的影响合计为7.63%。