率为8%。试估算该宾馆在2005年6月的市场价值。
作业解答1
ai a V i 计算公式为 r (1 r )t i 1 1 r
t
1 1 (1 r ) n t
a1=94（万元） a2=93（万元） a3=96 （万元） a＝95 （万元） r=9% n=48-4=44（年） t=3（年）
（2）修正价格计算（见表8-3）
（3）价格计算
经分析，各比较案例不动产与待估不动产间的替代性较
一致，且比较案例的修正价格较接近，故采用算术平均法计
算试算价格。 V=（1250.26+1231.99+1216.60+1205.28）/4 =1226.03（元/m2），取整数1226元/m2。 根据以上计算，可知待估不动产在2000年10月的市场价 值为1226元/m2。
2004年1月1日
2004年3月1日
2004年7月1日
交易情况
+2%
+5%
- 3%
房地产状况
- 8%
- 4%
+6%
在表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高
（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比 实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差 异幅度。 另假设人民币与美元的市场汇率2004年3月1日为1:8.4，2004年 10月1日为1:8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月 1日至2004年2月1日基本保持不变，2004年2月1日至2004年5月1日 平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0.5％。 试利用上述资料测算该写字楼2004年10月1日的正常市场价格。
4 3



250000000 250 1000000

V 150.0 250 31.0 40 0.065 V 47.1
V 554 .1
例题2
某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可 转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年利率 为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在 开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地取 得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的 比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 新开发土地总价V总=取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B +投资利息C+销售税费D+开发利润E
土地“七通一平”的费用为2亿元/k㎡，开发周期为两年，且第 一年的投资总额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％， 土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地 还原率确定为7％。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总
价格。
1 ．计算土地取得费 （4.5十1.5）×108÷（5×108）=120（元／㎡） 2 ．计算土地开发费 （2.0×108）÷（1×106）=200（元／㎡） 3 ．计算投资利息
100 100 2 5 VB 650 8.4 （1 1%） （1 0.5%） 5442.93 （人民币元 / m 2） 100 5 100 4 （4）求取比准价格VC： VC 5500
100 100 3 （1 0.5%） 5429.79 （人民币元 / m 2） 100 3 100 6 （5）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则： 估价对象价格（单价）＝（5300.51 5442.93 5429.79） 3=5391 （人民币元 / m 2）
④容积率修正
由表 8-2 之不同容积率下的条件指数，可对容积率进行 直接修正：
案例B、E：1.8/1.8；
案例C：1.8/2.0； 案例D：1.8/2.2。 ⑤区域因素修正
各比较案例不动产区域因素和微观因素条件指数可由表8-1资
料求得： 案例B：100/(100+3-2+2)=100/103; 案例C：100/(100+2+3+2)=100/107; 案例D：100/(100-1+2+2)=100/103;
例题5
有一不动产，其中土地总面积1000m2，是10年前通过有偿出让方每平方米400元/m2，现在该类土地出让金已上涨为600元/m2；地上建 筑物为钢筋混凝土结构，于8年前建成交付使用，总耐用年限一般为
60年，残值率为0，当时建筑造价为每平方米500元，现时建造同类建
例题1
某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩 10万元，土 地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征 用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀 投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半 年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发 成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值 收益为10%。试评估该土地的单价。
案例E：(1+1%)2=102.01％；
③土地使用权年期修正
因B、D、E宗比较案例与待估不动产之土地使用权年期
相同，故不作修正；C宗比较案例修正系数计算如下（取不 动产资本化率为7.5%）。
案例C:
1 1 1 1 r 50 1 1 r 40 1.0302
作业2
2. 某宾馆，其土地使用权使用年限为40年，自2000年6月始。
该宾馆共有床位300张，平均每张床位每天向客人实收50元， 年平均空置率为30%，营业平均每月花费14万元。当地同档 次宾馆一般床位为每床每天45元，年平均空置率20%，正常 营业每月总费用平均占每月收入的30％；该类不动产的还原
土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F
A
100000 150 .0 666 .67
B
C A 1 3% 1 B 30% 1 3% 1 B 70%1 3% 1 31.0 D A B 10% 40 E V 6.5% 0.065V F A B C D 10% 47.1 V A B C D E F
94 93 96 95 1 V 1 1029.92 （万元） 2 3 3 443 1 9% (1 9%) (1 9%) 9%(1 9%) (1 9%)
作业解答2
① 年总收益A=300×45×365×（1-20%）=394.20（万元） ② 年总费用B=A×30%=118.26（万元） ③ 年纯收益C=A-B=275.94（万元） ④ 宾馆市场价值
A=1.2亿元 B=2.5亿元 C=A[（1+6%）3-1]+B[（1+6%）1.5-1]=0.46亿元 D= V总×5.5%=0.055 V总 E=（A+B）×15%=0.56亿 元 V =1.2+2.5+0.46+0.055 V +0.56 V = 4.99亿元
总 总 总
V单
V总 499000000 415 .8元 / 平方米 可转让土地面积 2000000 60%
120×[（1十0.1）2-1]
+200×40％[（1+0.1）1.5-1] +200×60％×[（1+0.1）0.5-1]
=25.20+12.30+5.86=43.36 （元／㎡）
4．计算投资利润 （120+200）×20％=64（元／㎡） 5．计算土地增值收益 （120+200+43.36+64）×20％=85.47（元／㎡） 6．计算土地价格 土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息 +投资利润+土地增值收益
例题6
某开发区征用土地总面积5k㎡，现已完成了“七通一平”， 开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5k㎡。 该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为 10000㎡。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补
偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，
（B、C、D、E），待估不动产与四宗比较案例
不动产的基本情况及有关项目修正情况见8-1。
3.计算过程 （1）项目修正
各交易案例均为正常交易，故不作修正，各比较案例交 易情况条件指数均为100％。
②时间差异修正 根据1999年10月以来的不动产价格指数，各比较案例交 易日期之条件指数为： 案例B：(1+1%)12=112.68％； 案例C：(1+1%)10=110.46％； 案例D：(1+1%)7=107.21％；
例题2
作业
为评估某写字楼2004年10月1日的正常市场价格，在该写字楼 附近地区调查选取了A，B，C三宗类似写字楼的交易实例作为可比 实例，有关资料见下表：
可比实例A 5000 （人民币元/m2） 可比实例B 650 （美元/m2） 可比实例C 5500 （人民币元/m2）
成交价格
成交日期
例题1
作业1
1. 某宗不动产建成于2000年底，此后收益年限为48年；
2001年年底至2004年底分别获得纯收益83万元、85万元、
90万元、94万元；预计2005年底至2007年底可分别获得纯 收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得 纯收益将稳定在95万元；该类不动产的还原率为9％。试 利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。
C 1 275.94 1 V [1 ] [1 ] 3215.96 （万元） n (40 5) r (1 r ) 8% (1 8%)