L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行2018 | 豪宅市场 年度研究报告（上海）丽兹行豪宅研究院L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行序言欢迎阅读丽兹行豪宅研究院2018年房地产市场年度分析报告。

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本报告将回顾2018年房地产市场的热门事件，剖析行业及市场现状；聚焦上海豪宅市场，揭秘最值得投资的地段，甄选2018年最热销楼盘；独家盘点海外潜力房地产市场；更诚意奉上2019高端房地产市场前景展望。

珍惜所有，成就所托！L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行目录一、序言二、概述三、政策环境四、市场供应土地供应新房供应豪宅供应结构五.、市场成交全市市场成交新房豪宅成交二手豪宅成交六、热销盘分布热销豪宅新盘TOP排名热销二手豪宅TOP排名顶豪盘TOP排名逆势豪宅盘TOP排名七、2019年市场预测市场政策环境市场供应趋势市场成交趋势八、美国房产市场九、指标说明L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行二、市场概述L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行2018年上海房市无新政出台，上半年延续2017年从严政策，继续积极抑制非理性需求，增加有效供给。

随着上半年刚需的逐步释放，市场逐渐回暖，成交趋于稳定。

但鉴于仍有大量新房项目等待入市，预计2019年供需博弈更加激烈，一二手房之间的竞争也将进一步加剧。

2018年上半年政府加强对新房供应的监管，对新房限量又限价，控制高单价、高标的产品预售证的发放；下半年逐渐放松，至12月底，新房最高取证价突破了13万，预计2019年取证价格将逐步恢复市场价格，这意味着新房限价利好中止，建议有需求的客户尽快出手购买。

继2017年成交量腰斩之后，2018年房地产市场依旧延续去年的高压状态低温运行，从上海市的成交量走势来看，2018二手房交易总量与2017年相比增加了9.2%，整体成交量略有回升且趋于稳定；从价格来看，今年下半年成交价开始一路下跌，目前已跌至最近2年来的最低均价区间，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。

2018年市场环境2018年新房市场2018年二手房市场2019年预测2018年末上海新房及二手房成交已经开始小幅升温，在经历一年多的调控后，预计2019年将迎来中温放松政策，作为房地产底火的一线城市，今年的二手房市场则有望结束下行态势，成交量将小幅回升。

2019年新房取证价格预计将逐步恢复市场价，未来豪宅新盘会持续有供应，但供应趋势将会呈不断减少状态，未来消费者在新楼盘位置、品质上的可选择范围将会越来越窄。

L a n d z 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行市场大数据——新房市场有多大豪宅新房可售133个盘成交3158套85%86个盘2685套15%67个盘473套豪宅别墅成交豪宅公寓成交2018年全市可售新盘1432个成交53510套注释：1、可售新盘：有预售证在售新盘2、豪宅：成交套均总价1500万以上楼盘全上海2018年有1432个住宅新盘在售，相比较二手2.6万个楼盘，仅占到5.5%；豪宅新房133个盘，盘量占二手豪宅盘的55.8%。

La n dz 上海丽兹行L a n d z 上海丽兹行La n d z 上海丽兹行市场大数据——二手房市场有多大全市二手住宅二手豪宅2.6万个楼盘760万套存量238个盘（盘量占全市0.9%）公寓：131个别墅：107个全上海约有2.6万个住宅楼盘，存量在760万套左右，豪宅楼盘在238个，盘量占全市0.9%，其中豪宅公寓楼盘131个，豪宅别墅楼盘107个。

注释：1、库存量：仅为住宅2、豪宅：套均总价1500万以上楼盘L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行三、政策环境L a n d z 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行政策环境2018年政府重申“房住不炒”全国房地产市场形势面临高压态势，全面限购、限售、限签、限贷，22个城市加码或限购，17个城市限售，贷款利率达2015年峰值。

2018年上海房市依旧延续2017年以来的从严政策，并且提高了公司购房及外籍、华侨和港澳台居民购房的资格限制，对此类身份之前在购房时规避限购政策的行为进行打压，继续积极抑制非理性需求，增加有效供给。

【 上海现行房地产政策总结 】分析：在经历一年多调控后，房地产市场升温的势头得以遏制，市场量价下行。

中央经济工作会议定调明年将坚持房住不炒、分类指导，调控权下放地方，2018年12月下旬个别城市放松调控，是对过去严厉的行政管控进行适度的修正，也是房地产市场恢复稳定运行的必要举措，预计明年房地产调控政策将会适当优化调整。

【现行购房资格】1、沪籍人士（单身限购1套；已婚限购2套）2、外省人士限购1套，条件：①已婚；②网签当月之前的63个月内累计缴纳满60个月的社保或个税3、港澳台人士限购1套，条件：①在沪劳动合同在网签当月之前已满1年；②社保/个税在网签当月之前已连续缴纳满1年4、外籍人士限购1套，条件：①在沪劳动合同在网签当月之前已满1年；②社保/个税在网签当月之前已连续缴纳满1年；③工作类居留许可5、华侨人士限购1套，条件：①在沪劳动合同在网签当月之前已满1年；②社保/个税在网签当月之前已连续缴纳满1年；③华侨事务中心开具的《定居国外人员在沪就业核准证》；④注销国内户籍6、企业购房：a.无套数限制；b.2018年7月3日后购买一手住宅的条件（①设立年限已满5年；②在沪累计缴纳税款金额已达100万元人民币；③职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

例外：企业近年在沪累计缴纳税款金额满500万元以上的，不受上述条件限制。

）c.购买其他房产的条件：在境内注册的企业，或在境内设立分公司的外企；d.可再次出售的时间：①2018年7月3日后买入一手住宅，网签满5年后才可出售；②2016年3月25日后买入住宅的，网签满3年才可出售。

【现行购房成本】⭐个人购房贷款1、贷款成数：a.首套贷款：≤6.5成（要求在沪无房，且全国范围无按揭记录）；b.二套贷款：≤3成；c.商业类房产贷款：一律≤5成。

2、贷款年限：a.住房贷款年限≤30年；b.商业类房产贷款年限≤10年 ⭐税费（个人与个人之间非普住宅交易）1、上家：a.增值税+附加税：不满二：计税价格÷1.05×(5% +0.55%)。

满二：（计税价格—原购价）÷1.05*(5%+0.55%)b.个税：满五唯一：免征。

非满五唯一：全额*2%或利润*20%2、下家：a.契税：（计税价格-增值税）*1.5%或3%L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行四、市场供应L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行117块住宅相关用地（含租赁、综合类）76块纯住宅用地，33块租赁用地共成交251块土地2018年土地供应量1、租赁地块供应持续增加：从2017年第三季度开始，上海市增加了租赁土地的出让。

按照平均2年的开发周期，预计租赁房2019年下半年陆续入市。

2、高端市场供货较少：高端地块近2年只2018年第四季度放出2块，短期内目标市场存量将逐渐减少。

也意味着开发商想通过一级市场获取高端地块难度越来越大。

3、预计未来新地块供应将大幅提升容积率：按照十三五规划，五年只有61万的新增建设用地指标，而要增加70万套住宅供应；目前土地供应已经远超计划。

未来的新增住宅用地预计将通过提升容积率来实现一定的平衡。

4、旧城改造及城区拆迁或将加快。

La n d z 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行内环内为豪宅供应主要区位，供应类型主要是公寓：2018年共计入市22个项目，24次。

其中5个别墅项目，17个公寓项目。

2018年内环内供应量占比82%，且内环内只有一个别墅供应，世纪珑墅。

其他全部是公寓供应.预计2019年豪宅供应区位及类型与2018年基本一致。

一手豪宅供应量暴涨，供需趋于平衡豪宅供应量暴涨220%：2018年豪宅供应2983套，是去年的3.2倍。

其中，2018年第4季度供应1532套，占全年供应的51%.一手豪宅供需相对平衡： 2018一手豪宅成交3239套，供需比为0.92，2017年全年供需比为0.34。

供应量的增加预计将进一步加剧二手市场成交量低迷。

笔者观点：根据2018年新房供应趋势，政府上半年限制高价盘（单价和总价上双限制）拿证，但下半年已经逐渐放开。

预计2019年高端供应趋于稳定、均衡。

为降低购房风险，建议选择有预售证的楼盘。

备注：1.供应量：指新房拿到预售证的套数，新房楼盘只有取得销售许可证才可销售，无证销售属开发商前期蓄客推广。

2.供需比=供应量/成交量。

2017：全市：35051套高端：933套 2.7%2018：全市：71121套高端：2983套 4.2%L a n d z 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行市场供应——豪宅供应结构【 2000-2500万以上供应上涨】分析：2016年-2018年3000万以上产品一共供应850套，而同时期3000万以上成交量为2523套，供销比为1:2.97。

豪宅市场处于新旧快速迭代期，对于豪宅新房需求旺盛，而从豪宅供应来看，市场供应明显不足，当前市场形势下会带来两方面趋势，一方面需求转向二手次新房市场；另一方面3000万以上产品供不应求，而受到政府限价制约，当前不失为好的入市机会。

备注：1.供应量：指新房拿到预售证的套数，新房楼盘只有取得销售许可证才可销售，无证销售属开发商前期蓄客推广。

2.供应价格段以楼盘套均总价为统计范围各价位段供应趋势来看，2017年-2018年豪宅新房供应集中于2000-2500万之间，2018年2000-2500万占比在35.25%，相比2017年上涨3.64个百分点，3000万以上占比在18.83%，相比2017年上涨18.40个百分点，对比2016年供应结构来看，3000万以上供应上涨10.31个百分点。