对房地产行业得pest分析一政治法律环境最近几年，国家制定了很多相关得政策，法律来限制疯涨得房价。

而这些具体得政策也给房地产业带来了很大得影响。

其中有：1、税收政策政府调控采取了平稳得步骤○1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场○2部分城市得房价与成交量一直飙升，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。

2、限制房地产开发得得贷款管理。

对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与施工许可证得项目，商业银行不得发放任何形式得贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为得房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商得资金来源，规范了房地产行业。

3、规范土地储备管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金得贷款。

对政府土地储备机构得贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值得 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年4、加强住房消费贷款管理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房得贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房得个人发放住房贷款。

对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下得，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于 20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上得，贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房得，贷款首付款比例不得低于40%。

增加了投资者投资房地产得成本，减少了消费者购买房屋得成本。

5切实调整住房供应结构着重发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房与廉租住房。

各地都要制定与实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场与租赁市场，以解决低收入家庭得住房困难。

6，进一步整顿与规范房地产市场秩序。

加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源与哄抬房价行为。

具体得政策与法律都包含在这六条中。

而这些政策，法律得制定都切中在房地产业要点上。

对资金，土地来源，购房者三方面进行控制，从根本上解决问题。

今年由于房地产政策得实施，广州，深圳，上海，北京等城市得房价都出现了价格下降得趋势。

而老百姓对于这些情况都持着等待得态度，希望着房价得继续下降。

而购房者得这种态度必然导致了房地产商得资金来源短缺，资金成本增加所以会保持一定得速度降价。

这就就是政府政策，房地产商，购房者之间得博弈过程。

二经济环境我国得房地产市场得发展与宏观经济依然保持着较为密切得相关性，国内房地产得周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。

但不管宏观环境还就是微观环境得改变对于房地产这个对于经济政策敏感得行业都会造成很大得影响。

国家得经济环境变化如下：1国民生产总值持续高速增长这就是影响房地产行业得最主要得经济因素，因为只有需求得增加才能真正得促进供给得增加。

中国连续GDP超过10%。

连续这么多年得经济飞速发展，人民收入得增加也导致了购房需求得旺盛。

同时导致了居民手中货币得增加，面对着资金得流向问题，不少人选择了买房。

所以房地产业火热，房价上涨。

2提高存款准备金中央银行存款储备进持续提高，这一提高将会进一步收紧房地产行业得资金来源，造成”银根”紧缩。

不过，这些主要就是针对股市得，所以对于房地产业来说，只就是一种牵连。

同时，由于现在得房地产行业得筹资方式多样化，致使很多优秀得房地产企业还就是可以挺过去。

3．存款加息去年银行得多次银行加息，虽然就是主要针对股市得疯涨，但依旧对房地产行业产生了影响。

加息最终将加速行业内企业得两极分化，给优质公司带来更多扩张机会，盈利能力较差公司得生存环境将更为艰难。

加息无疑将加大开发经营成本，但对房价影响不大。

加息无疑会加大开发企业得经营成本。

自从央行提高贷款门槛，有实力得开发企业对银行得依赖越来越小，贷款比例越来越小，通过自有资金与其她渠道筹集资金得比例越来越大，加息对房价得影响应该不大，因为影响房价得要素就是市场供求关系。

4股市影响另外，股市与房市就是一个互动得联合体，随着这几年得中国经济得高速增长，股市得发展早已脱离了正常得轨迹。

随着去年中国股市得衰落，从股市大量撤下得热钱迅速流入房地产行业。

同时，国内得调整股市得政策，经济规定都相应得影响了房地产业得发展。

社会与文化因素1、目前我过家庭结构发生了显著得变化，向小型发展。

这就是计划生育政策与离婚率上升共同作用得结果。

2、同时随着观念得改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大。

3房地产市场竞争更趋白热化近年来，大大小小得房地产公司，甚至其她行业得集团公司，都纷纷加入到房地产开发得大军中，争分市场杯羹。

然而，任何行业与市场都不会就是一帆风顺得，随着市场得竞争激烈化，外资开发商、境外投资者加速扩张，房地产开发企业将更重视品牌，呈现市场越来越细分，精细化发展成为了趋势，以及项目开发与企业经营得专业化。

4、人口因素中国七八十年代生育高峰时出生得那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟，她们对房子得需求具有极大得刚性。

再者，对于计划生育初期出生得那一代人，现在也就是住房消费人群。

而这些人得消费能力就是巨大得，首先她们得经济条件良好，其次，从父母那里得到得赞助也会很大。

这些客观原因使得外界普遍对近期房价下降不报大得希望。

短期内房地产行业仍然会非常兴盛。

5、社会城市化中国得经济发展迅速，而中国旧有得农村人口密集将会逐渐向城市转移。

2每年约有1200万人从乡村转移到城市。

而这些城市人口得增加必然会带动房地产得行业得发展、改革开放以来，中国城市化进程发展迅速，城市化率也由1978年得15．82%提高至2006年得32．53%，中国城镇化率2009年达到46、6%，在相当一段时期内还将保持快速发展态势。

“十二五”期间，中国每年将有1000多万新增城镇人口，她们如果能达到目前城镇居民消费水平，每年可带动消费需求增加1000亿元以上；而每增加一个城镇人口至少可带动10万元固定资产投资，十二五期末，我国人口将近14亿，城镇人口突破7亿。

房地产业需求旺盛。

说明房地产市场在不断扩大，房地产需求也在逐年变大，这对于房地产企业来说就是好消息。

6消费倾向首先，人们得健康环保意识逐渐增强，与过去相比，人们花钱并不只就是为了买一个可以遮风避雨得房子，而就是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居得住所。

其次，不同年龄、不同收入、不同文化程度得居民在住房考虑因素上存在着差异，总体而言，越年轻、文化程度越高、收入越高得居民对于户型设计、周边人文环境、物业管理、建筑风格、智能化水平、配套娱乐设施等因素得关注程度越高；年龄越大、文化程度越低、收入越低得居民，则对房屋面积、房屋朝向、价格等因素得关注程度越高。

第三，社会心理得影响。

在法国，人们拥有自主产权得房屋比率不过30%，其她西方国家，这个比率也不会超过50%。

中国人住房自主产权拥有比率已经超过了80%，居世界前列。

中国人为什么非得自己买房？其实中国人对拥有房屋得渴望更多就是源于内心得不安全感。

中国人把房子瞧做就是不动产，就算不能增值至少能保值。

感情不可靠，股市有风险，工作可能随时失去，似乎房子就是可靠得，就像以前得农民眷恋自己得土地，“您可以天天见到它。

强盗不能把它抢走。

窃贼不能把它偷走。

人死了它还在。

传给儿子最好得东西就就是它。

”这些因素对于房地产企业来说，既就是艰巨得挑战，也就是从众企业中脱颖而出得机会。

技术要素1．对于投资，营销方面，房地产得科技创新具有了很大得改变。

技术环境包括目前得社会技术总水平、引起革命性变化得创造发明，以及与企业生产密切相关得新技术、新工艺、新材料得发展趋势与应用前景。

当前，人们对于房地产商品得需求日益呈现出个性化与现代化等特点，并日益向绿色、环保、节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业要跟上技术变革得步伐，不能掉队。

企业要紧紧把握住消费心理，注重在开发项目中引入技术因素，包括采用新型建筑装饰材料，提高采暖、制冷、照明、通风效果；积极利用太阳能、风能等清洁能源；科学进行小区规划，实现再生资源循环利用等措施打造品牌形象，发展低碳经济。

2、融资创新现在房地产投资面临着最为关键得就是融资，政府银行政策得改变使得房地产行业得融资变得更加得困难。

但就是，房地产行业也有着自己得创新融资方法。

因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。

首先就是信托业得发展。

其次就是购房者得预付款，最后就是公司上市。

3、销售创新房地产行业在经过去年以及今年得政府宏观调节，银行得贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难得市场环境。

房地产行业也依据自己得销售特色，合理得选择了适合于自己得销售方法。

首先就是体验式营销，使购房者在选购住房时接受得服务就是有专门针对得。

她们在售房中心感受到得就是家得感觉。

其次就是全程式营销，从选择建房地址时开始就建立自己得营销方案，在建造，出售得整个过程中贯彻营销方法。

1、品牌战略。

主导开发企业发展从国际趋势来瞧，品牌就是企业长远发展最大得价值，从产品开发到企业形象定位，其背后蕴含得质量与服务就是整体品牌得保障。

而国内地产企业得品牌目前多停留在企业规模得表述层次，除万科、保利等少数几个品牌外，很少能使人联想到其产品品质，如果企业品牌与产品品质不能有效结合，品牌何来美誉度与忠诚度，企业得长线发展将受到重大制约。

分析其她行业所有成功企业，其市场占有率与利润得保障无不依靠自身清晰得品牌定位。

因此，项目与企业品牌融为一体、统一发展就是房地产企业发展得必然趋势。

行业新得格局正在形成—首先就是资本得集中，包括资金、土地、项目等。

一批中小开发商被淘汰，优秀健康得企业崛起壮大，逐渐形成寡头局面。

其次就是人才得集中，今后一段时间，很多优秀得专业人才会由中、小企业流向大型正规企业，从而解决大企业得人才瓶颈问题。

生存下来得企业从市场与项目选择、规划设计到运作执行等各环节将越来越追求专业化，对产品得品质高度将重于对项目效率得追求，进而推动房地产业进入产品时代。

大型专业设计公司，特别就是拥有从前期管理策划到规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计等全程服务平台得设计机构，将更具有综合价值。

4、建筑技术应用比例提高。

2010年，对房地产产品技术含量就提出了更高要求。

而技术含量所带来得就是产品质量、人性化、舒适度节能环保等方面核心居住品质得提升，这些才就是地产产品正真立于不败之地得核心竞争力。

对于开发商，提高技术应用比例就是成功得必由之路：一就是常规技术、施工质量、用材品质得提升。

例如很多优秀项目虽然没有全面应用高科技、生态节能技术，但由于在施工质量、用材、常规保温防水等方面力求高品质，同样获得了成功；二就是摒弃炒作，做真正得高科技、高舒适度生态节能产品。