宏观调控背景下房地产审判十大典型案例限购政策未预料买卖双方均无责2010年9月10日，黄某和薛某在某中介公司的介绍下达成房屋买卖协议，约定薛某将温州某小区两套房屋（期房、需并套使用）出售给黄某。
合同签订后，黄某向薛某支付了定金100万元。
2010年10月12日，温州市人民政府发文规定本市户籍居民家庭只能在本市新购买1套商品住房或二手存量房，对违反规定购房的，不予受理房地产登记申请。
故黄某无法同时购买该两套房屋，双方均认为对方应负违约责任。
后黄某向法院起诉要求解除合同、薛某双倍返还定金。
法院认为，双方签订的房屋买卖合同的标的物为两套房屋且必须合并使用，根据政府文件的规定，黄某不能同时购买两套住房，房屋买卖合同客观上无法履行。
由于合同无法履行系因政府房产宏观调控所致，双方均不承担违约责任，遂判决解除合同，薛某返还黄某定金100万元。
【评析】由于合同在调控政策实施前订立，交易双方对政策均无法预知，其后确因限购、禁购政策导致房屋买卖合同无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，买受人同时可以请求返还购房款或定金，出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。
房屋限购已规定解除合同失定金2011年6月15日，岑某与某房开公司签订商品房认购协议两份，约定认购宁波某小区商品房两套；岑某还出具购买承诺书，承诺于同年7月31日之前与房开公司签订商品房买卖合同并保证符合宁波市住房限购政策具备购房条件等；如未能按约签订合同，每逾期一日支付房款总价万分之二的违约金；逾期七日以上，房开公司有权解除合约，岑某自愿放弃定金等。
2011年12月26日，岑某提出自己不符合限购政策规定的购房条件，房开公司对此明知却仍收取款项显属恶意，起诉请求判令房开公司返还已付定金20万元和预付款200万元，并赔偿利息损失。
经法院主持调解，双方当事人同意解除协议，房开公司返还岑某预付款200万元，并支付利息损失7万元；岑某放弃对20万元定金及利息的主张。
【评析】限购政策实施后，市场参与者对调控内容已知悉，交易时对买受人购房资格的审查均有审慎审查和注意义务。
限贷政策已明知解除合同无依据2011年4月30日，景某与某房开公司签订定购单约定，景某购买位于台州某小区住宅，买受人签订房屋定购单前已充分了解相关银行的贷款政策及其他相关法律，如无法办理银行按揭贷款或贷款数额不足的，买受人应一次性付款或按出卖人要求增加支付首付款。
同年5月11日双方签订商品房买卖合同。
合同签订后，景某共支付购房款63万元，余款未支付。
2012年4月24日，景某向法院起诉，以银行限贷不能办理按揭贷款为由，请求解除合同，房开公司退还购房款63万元并支付利息50000元。
法院认为，2011年1月26日国务院办公厅发文出台了限购、限贷等宏观调控措施，而本案交易发生在政策出台后。
双方当事人签订的房屋定购单及商品房买卖合同约定：无法办理银行按揭贷款的，买受人应一次性付清款项。
这表明双方交易时对限贷政策均有了解和预期，也约定了应对措施。
故景某以限贷为由请求解除合同缺乏依据，对其主张不予支持。
【评析】商品房按揭贷款根据所购房是首套、二套等实行差别化利率直至限贷是房产宏观调控的重要内容。
对于房贷政策调整前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等确实影响到买受人的履约能力，导致合同无法继续履行的，除另有约定外，买受人可以请求解除合同、返还购房款或定金。
房贷政策调整后，因交易双方对此均有了解，买受人应根据自己的实际情况，充分注意到贷款条件、成本和审批要求，合理商定无法从银行获得贷款时的后续处理方法，慎重决定。
规避限购借名买请求确认不支持2011年5月，任甲以弟弟任乙的名义向某房开公司购买位于宁波某小区房屋一套，款项由任甲全额支付。
房屋三证办至任乙名下。
后任甲以其系实际买受人为由起诉任乙，要求确认房产归其所有，变更产权登记至其名下。
法院认为，根据双方当事人的陈述及款项支付情况，可认定案涉房屋是任甲以弟弟任乙名义借名购买的事实。
但因任甲名下已有两套房产，不具备购房资格，故对任甲以其系实际买受人为由请求确认其为房屋产权人的诉请不予支持，判决驳回任甲的诉讼请求。
【评析】为了规避国家房地产宏观调控政策，借名买房行为时有发生。
此类行为不仅妨碍调控政策的落实，扰乱房屋权属登记管理秩序，对实际买受人来讲也有重大的风险和隐患。
一旦名义买受人对房产进行擅自处分，在相对方系善意取得的情况下，实际买受人将无法追回房屋而“鸡飞蛋打”。
针对实际买受人系为规避限购政策而进行借名，本身不具备购房资格的情况，法院对其以系实际买受人为由请求确认其为房屋产权人的，不予支持。
实际买受人可在其符合购房条件时请求确权。
购房未果因限购居间费用打折扣2011年2月23日，张某通过某房产中介公司与赵某签订房屋买卖合同，约定张某购买赵某所有的杭州市江干区某房屋。
合同订立后，张某向中介公司支付了居间费用20000元。
2011年2月28日杭州市出台限购政策，张某因不具备购房资格，遂与赵某协商解除了房屋买卖合同。
合同解除后，张某要求中介公司退还居间费，中介公司则认为买卖合同的解除与其无关，其已促成合同成立，有权收取居间费。
张某索要未果，故诉至法院，请求判令中介公司返还居间费用20000元。
鉴于本案房屋买卖合同解除是因国家限购政策而起，双方当事人均无过错，经法院主持调解，双方达成协议，由中介公司返还张某居间费用12000元。
【评析】房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持。
房屋买卖合同当事人因调控政策未能实际完成房产交易，请求房地产经纪机构返还报酬的，应根据房产交易未能完成的原因以及各方当事人有无过错及过错程度，对其请求的合理部分予以支持。
房屋契税突调高税费分担纠纷消2010年4月初，沈某经某中介公司居间介绍与章某签订了购房协议，约定沈某购买章某所有的杭州市某住宅房屋，房屋面积70余平方米，价款185万元。
合同订立后，因章某因公出差在外，因未能还清银行贷款、撤销房屋的抵押登记的原因，没有及时办理过户手续。
2010年4月26日，杭州市财税局下发通知调整契税标准，建筑面积小于90平方米的非首次购房（即二套房），契税优惠政策全面停止，税率由此前的1%恢复至总房价的1.5%，于是案涉房屋的契税增加9250元。
沈某认为，协议订立后其已按约支付了部分购房款，章某没有及时办理相关手续导致房屋未能在契税优惠期内过户，增加的税费不应由其负担。
章某则认为，其办理相关手续的时间虽未在契税优惠期内，但并未超出双方合同约定期限，契税应由买家交纳。
双方协商不成，沈某诉至法院请求章某支付9250元。
经调解双方达成和解，9250元由双方各半负担。
【评析】房屋交易税费是房屋交易总价款的组成部分，交易时需要考虑税收政策在交易期间可能的调整。
虽然根据法律规定营业税及附加、个人所得税应由卖房人负责交纳，但目前二手房市场交易普遍实行卖家净到手价格，交易税费实际由买家负担。
为减少争议，交易双方在签订合同时应明确约定各项税费的实际交纳者、税率和纳税金额，并对税费调整时的后续处理进行约定。
出让土地难交付转让股权促和解2010年12月21日，某市国土局发布公告挂牌出让某住宅用地。
2011年1月19日，某项目公司以3亿元竞得该地块并于当日与国土局签订成交确认书。
至2011年3月24日，项目公司付清全部土地出让金，要求国土局在其全额支付土地出让金后10个工作日内履行交地义务。
2011年3月31日，双方到土地现场进行了踏勘，发现现场与规划图不符，红线范围不明，且地块上尚有建筑物、构筑物和各种农作物等。
后双方就土地交付等事宜多次函件往来。
2012年5月31日，项目公司向国土局发送解除成交确认书通知。
2012年7月23日，项目公司以国土局未完成拆除平整等前期工作违约为由，起诉请求国土局解除成交确认书，返还土地出让金，双倍返还定金，赔偿损失等。
同年8月23日，国土局起诉请求确认项目公司解除成交确认书的行为无效，判令项目公司与其签订土地使用权出让合同等。
经法院积极主持调解，引入第三方投资者受让项目公司50%股权，项目公司与国土局签订国有建设用地使用权出让合同继续宗地开发，实现了多方共赢。
【评析】国土局是政府土地行政主管部门，行使行政管理职能。
但在国有土地使用权出让法律关系中，其与受让人同属平等的民事主体。
国土部门应严格履行合同义务，落实“净地”出让要求，完成拆除平整等前期工作。
当土地不能按期如约交付时，将加重受让人的资金负担，拉长土地开发周期，使受让人额外承担宏观政策调整和房价波动的不确定性带来的风险。
尤其在宏观经济形势不利于房地产开发建设时，更容易因土地交付不符约定而引发合同解除、违约赔偿等纠纷。
合作协议不履行返还投入加赔偿2006年10月19日，甲公司与乙公司签订联合开发杭州某房产项目经营协议，约定双方组建联合项目部，由乙公司提供已办理好土地使用权证的180亩土地供联合项目部开发，每亩作价80万元；甲公司负责项目开发所需的建设资金；售房款必须100%打入联合项目部账户；房屋销售收入优先抵做项目开发建设资金；项目部房产销售后的可分配利润，甲公司得60%，乙公司得40%。
2009年4月27日，甲公司以乙公司擅自定价、私收房款为由诉至法院，请求解除合同，返还投资款，赔偿预期利润损失等。
法院认为，在合作协议履行过程中，乙公司未依约履行协议，致使甲公司无法参与项目的销售以及资金的管理控制，合同目的落空，甲公司有权解除合同及要求乙公司承担违约责任。
遂判决合同解除，乙公司支付甲公司预期利润损失1.3亿元，返还投资款4000万元。
【评析】房地产合作开发通常投入资金大、开发周期长、涉及事项多。
在合作期间，在签订协议时经双方平等议定的成本投入或利润分成条款，其后因土地、房产的市场价格波动，可能会出现利益失衡而不合理的情形。
但合作开发各方并不能以此拒绝履行，仍应秉承“合同必须严守”原则，诚信履行合同义务，促成合作开发目的的实现。
农房买卖需谨慎合同无效各担责2004年，城镇居民于某与村民史某夫妇签订协议，约定史某夫妇将其所有的金华某农村宅基地上房屋卖与于某，房屋价款20万元。
合同订立后，于某依约支付了房款，史某夫妇交付了房屋。
2007年6月，史某夫妇以城镇居民不得在农村购买房屋，房屋买卖合同违反了国家禁止性规定为由向法院起诉，请求确认合同无效，于某腾退房屋等。
于某则反诉请求判令史某夫妇返还房款，并赔偿因房屋买卖无效造成的损失75万元。
法院认为，根据国家政策，城镇居民不得到农村购买宅基地上房屋，本案买卖合同应认定无效。
合同无效后，双方应相互返还房屋和购房款。