宏观经济发展与房地产业发展关系初探摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，对整个国民经济的发展起着先导和推动作用，同时，作为民生产业，在国家历次的宏观调控中担当重任。
文本回顾了我国房地产发展的历史进程及各阶段政府对该产业的政策调控方向，同时对我国房地产业数据和宏观经济数据进行定性及定量分析，从投资、消费与经济发展关系及房地投资、房地产销售与房地产业发展关系两套指标体系分析了房地业发展和宏观经济发展的关系。
指出现阶段我国房地产发展面临的问题，为制定适宜的产业政策、促进房地产业可持续发展提供依据。
关键词：房地产宏观经济调控政策固定资产投资房地产投资房地产销售房地产业在国民经济中占据着重要的位置，作为支柱产业和民生产业，它受到市场供求关系这只“看不见的手”和国家宏观调控的共同作用。
理清房地产业发展进程及各阶段国家对其政策调控方向，研究房地产业与经济增长的关系，正确认识房地产业在国民经济中所起的作用，无论是对于产业经济理论的发展，还是对房地产业的实践活动都具有重大意义。
一、我国房地产市场发展阶段及调控政策中国的房地产市场起步于八十年代，是伴随着我国住房制度改革、城市建设的发展而发展的。
大致经历了理论的突破与起步（1978～1992年），平稳发展（1993～1998年），全面改革、加速发展（1998～2003年），快速发展、实施全面调控（2004年至今）四个阶段，房地产市场形成了市场化与宏观调控相结合的发展体制。
政策影响着房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府要通过房地产市场的手段促进地方经济发展。
以下回顾1992年后我国房地产的宏观调控方向。
（一）1992～1998年，房地产平稳发展阶段的宏观调控。
中国对房地产的宏观调控，最早可以追溯到1992年邓小平同志“南巡讲话”。
1988年国务院颁发的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发［1998］23号)，是我国住房体制的纲领性文件，使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，这个住房货币化改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向。
在这个阶段，我国经济走过两轮性质各异的宏观调控：一轮是针对1992年的经济过热，从1993年起实施的紧缩型宏观调控，大约持续到1997年；一轮是针对1997年亚洲金融危机，政府为了确保8%的经济增长率，提出了扩大内需的口号，从1998年开始实施扩张性的宏观调控。
出台以刺激房地产快速增长为目的房改政策和积极的货币政策，中国楼市开始市场化快速发展。
（二）1998～2003年，房地产全面改革，加速发展阶段的宏观调控。
这个阶段的调控政策是以“规范、扶持、促进、为主”。
（三）2003～2007年，房地产快速发展阶段的调控政策。
2003年以《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）（简称“121号文”）为标志，紧缩型房地产调控拉开序幕。
但国务院于当年9月18号出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号文）（简称“18号文”），将窗体顶端窗体底端房地产业定位为国民经济支柱产业，再次明确了支持房地产的发展，房地产市场因此得到了又一次飞速发展的契机。
“18号文”是对1998年23号文的发展，它提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，还提出要“促进房地产市场持续健康发展”。
2004年的调控重点是抑制投资过热和房地产投机行为，实行稳健的货币政策控制信贷规模，紧缩银根抑制部分行业过热问题。
自2005年起，宏观调控目标明确为楼市降温,稳定房价，把住房问题上升到中央层面，除了继续强化土地及金融政策外，更是深入到了房地产交易环节，开始征收营业税。
2006年进一步推进和完善了细化的调控政策，从调整楼市供应结构的“90/70”政策，到房地产交易环节税收政策缩紧，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税这“三税并进”的税费政策，再到限制外资、行业规范等，涵盖到了楼市的供应、需求、交易、行业规范等各个方面。
主要从源头上控制固定资产投资的过快增长。
（四）2007～2008年9月，金融危机前房地产仍是快速发展窗口期的调控政策。
2007年，调控政策再次完善，除了落实前几年出台的各项措施，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度的角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责，市场经济的手段转为重点加强住房社会保障制度的完善与健全，加强廉租房、限价房等保障性住房的建设与供应，借此解决市场中供需错位的矛盾。
（五）第四阶段：2008年9月至今，国际金融危机后的调控政策。
2008年房地产调控的形态明显属于“两段式”，上半年宏观调控依然沿袭2007年紧缩式调整，下半年宏观调控渐渐转向，政策慢慢放松。
2009年调控仍是沿着08年下半年的政策扶持，拉动经济，抵御全球金融危机。
在“保增长、扩内需、调结构”的方针指导下，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策及一系列救市政策，鼓励住房消费。
地产行业获得各级政府政策的扶持，推动房地产市场向投资为主导的市场疾跑，迅速触底反弹。
到2009年底，政府也认识到房地产市场面临的泡沫和风险，但当时认为是结构性的，只少数大城市存在房地产市场泡沫，因此应对之策是“有保有压”。
所以在2009年岁末和2010年年初房地产调控政策密集出台。
2011年继续执行从严的调控政策，执行组合的调控政策。
纵观上半年政策调控措施与去年一年相比较是有过之而不及。
二、宏观经济发展与房地产业发展关系分析（一）我国经济发展态势分析改革开发以来，中国经济呈现高速发展的趋势，国内生产总值（gdp）不变价从1978年的3548亿元，1990年的11093亿元、2000年的50035亿元（当年价99215亿元），再到2010年的314143亿元（当年价397983亿元），32年间增长了约89倍。
[1] 尽管gdp一直向上发展，但其年度增长率却在3～15%之间呈现波动起伏。
1990年受亚洲金融风暴影响最低为3.8%，2000年为8.4%，2003年再次突破10%，一直高速增长，达到2007年14.2%的高位，2008、2009年受美国次贷危机引起的金融风暴及汶川地震及其他自然灾害的影响，分别下降为9.6%、9.2%，2010年通过国家及地方政府的“救市”调控，终于达到10.3%。
（见图2.1）图2.1注：国内生产总值按不变价计算（数据来源：国家统计局网站）分析我国经济在未来的十年仍将保持高速发展的态势。
特别是在08全球金融危机后时代，全球经济面临重新洗牌的局面，我国面临着逆势崛起的机遇。
中国政府采取了积极“救市”政策，包括4万亿投资，宽松的财政政策及金融政策的组合等措施，催生新一轮的经济繁荣，力争成为经济强国。
国家“十二五”规划出台，表明“今后五年我国经济增长预期目标是在明显提高质量和效益的基础上年均增长7%，按2010年价格计算，2015年国内生产总值将超过55万亿元”。
[2]经济发展不仅要求有数量的增加，而且要求有结构的改善和质量的提高，即是加快改变经济增长方式。
[3]（二）房地产业是宏观经济发展的重要支柱投资、消费、出口是拉动经济的“三驾马车”，gdp增长率代表了宏观经济增长的总体水平。
对于gdp的增长，投资拉动是暂时的，不是常规的手段，且投资受政策的影响较大；进出口总额受国际关系及国际形势影响较大，且金融危机后，出口形势不容乐观；消费是长线，只有消费增长才是经济发展的重要链条。
另外，作为宏观调控重要工具之一的金融是放大器，属虚拟经济的范畴，可将收益或亏损进行放大，金融工具滥用会导致泡沫，甚至整个经济实体崩塌。
“三驾马车”中房地产投资、商品房销售分别包含在投资、消费“马车”中。
所以，通过分析三驾马车对gdp增长的影响，可以说明房地产业对宏观经济的作用。
1、从房地产业的两大宏观指标研究房地产业对宏观经济的拉动作用。
房地产业的两大宏观指标体系是房地产投资及房地产销售。
房地产投资占全社会固定资产投资的比重和增速直接说明了房地产对国民经济的拉动作用，而房地产销售面积及销售额的增长说明房地产市场的消化能力和社会购买力。
[4]（1）固定资产投资、房地产投资与gdp增长关系固定资产的投资占gdp比重在1995～2002年一直都在30～40%之间，2003～2005年超过40%，2006年后（“十一五”期间），gdp 中固定资产的比重超过50%，并且在09年以后超过了60%。
说明固定资产投资对gdp的拉动起着重要的作用，是中国经济增长的最主要拉动力。
这也是国家近年实行保增长、扩内需的扩张性调控政策的结果。
根据经济的发展态势，预测未来固定资产的投资增速还将进一步扩大和加速。
在全社会固定资产中，房地产投资增长率呈现波浪型曲线走势。
1996年为2.1%，1997年负增长，1998年随着我国住房体制的纲领性文件——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）的出台，鼓励住房体制引入市场化与商业化，房地产投资增长率再次突破10点，2000年上升至21.5%，随后徘徊在20～30%的水平，09年受金融风暴影响回落至16%，但2010年同样在国家的保增长、扩内需中跃上33%。
可见，宏观调控政策对房地产投资增长率影响非常明显，同样说明，该指标对完成调控目标起了重要的作用。
住宅投资占房地产投资比重上升。
2006～2010年（”十一五”期间）住宅投资累计达到113736.4亿元，比“十五”期间增加了77816.4亿元，2010年住宅投资达34038亿元，是2006年的2.5倍。
“十一五”期间年均住宅投资22747亿元，分别是“十五”年均7184.8亿元、“九五”年均2254.1亿元的3.2倍和9倍。
这说明住宅市场供需旺盛，是资金热门流向。
在不考虑其他因素的情况下，房地产开发投资增长对gdp增长起着拉动作用，尤其是在1999年到2002年，拉动作用增速较大，房地产也成为新的国民经济的增长点和消费热点，也是国内经济过热的根源之一。
而国民经济的快速发展对房地业健康发展有明显的促进作用。
gdp增长对房地产投资的弹性行系数较高。
当前gdp的走势对于房地产业的发展有着决定性的影响。
[5]2002年以后，gdp增长对房地产投资的弹性系数逐年递减，gdp 增长率在9～14%左右增长，较为平稳，而房地产投资额从2000年开始连续10年的增幅都在20%以上（2009年受金融危机及迪拜危机影响下降至16.1%），增长过快，证明房地产开发企业对房地市场未来预期看好。
尽管出台“国十条”及9月较为严厉的金融政策，但每次政策出台后3-4个月的销售反弹，仍然看好，给房地企业投资增加信心。
[6]房地产市场的变化虽然受制于宏观经济的变化，但是房地产市场的振幅比gdp增长率的振幅要大。