实用率 外墙装饰
七成或以上（即公共配套不超过总面积的30%） 主楼Low-E低辐射玻璃幕墙及铝合金嵌板。裙楼外墙以花岗石、大理石或Low-E低辐
射玻璃幕墙
层高及阔度 办公室高度（净高）2.6米以上，走廊宽度1.8米以上，电梯厅高度2.5米以上 日常店里供应须为10KV高压两路供电，低压配电为密集型母线槽，集中安装于大厦
目前世界十大建（构）筑物高度排名如下： 一、哈利法塔（迪拜塔）：828米； 二、美国北达科塔洲电视台：628.8米； 三、中国广州电视塔：618.6米；
四、加拿大电视塔：555.3米；
五、台北101大楼：508米； 六、美国110大楼：473.7米； 七、吉隆坡佩特纳斯大厦(双子星)：452米；
八、芝加哥西尔斯大厦：443米；
供电系统
低压电井内，另配备进口发电机组作应急电源。
（1）办公层电容量为60VA/m²-120VA/m² （2）后备电源每层容量达60KVA左右。
卫星接收系统
采用卫星地面接受系统，收看中外电视频道
音响系统
走道、门厅、车库、大堂等公共场所均装配消防播音员及音乐播放系统
2.2 甲级写字楼的国际标准
项目 （1）入口大厅 内部装饰 （2）电梯大堂 标准 挑高大厅，高度大约25-30米，地面及墙身镶嵌大理石，配合造型天
社会原因：
由于资本主义的发展，城市人口的高度集中，使城市用地十分紧张；许多办公楼建在城市中心的繁华地
带；在有限的昂贵的土地上需要容纳大量的办公场所；功能相同的办公层的叠加，可以集中地使用各种 先进设备；楼房的业主把建筑物当作炫耀实力的手段。
4.1 向高层发展
随着人类科技的不断进步，建筑物的高度必将不会增高。目前世界上最高 的建筑物为阿联酋的迪拜，高度为828米。
1.2 写字楼的特点
1.写字楼一般建于城市中心的繁华地段 2.建筑规模大，办公单位集中，人口密度大
3.建筑设备既现代有先进
4.功能齐全、自成体系 5.使用时间集中，人流量大 6.经营管理要求高，时效性强
1.3 写字楼的发展历程
我国写字楼已经经历了五次换代：第一代写字楼是指计划经济体制下的行政办公楼或一些国有企业在工 厂内建立的小型办公楼。这种办公楼的高度一般只有4-6层，单层的面积较大，在两三千平方米与上万平方 米之间；单层高3米左右；没有电梯和空调，门口设有传达室，负责收发信件和传达；楼梯正对大厅，较为 宽敞；房间分布走廊两侧，一字排开。这类写字楼满足了大量外企和中小企业的基本办公需求，还满足了 他们生活和交流上的需求。 第二代写字楼出现在80年代改革开放以后，是综合型仿国际标准写字楼，像北京国际大厦，
集成化的设计使会议室中的所有设备有机的统一在一起，提高了主持人对整个会议的控制度
液晶触摸屏直观化、可视化的操作界面使繁多设备的被控变得简便、快捷
科技化、智能化的集成充分体现了现代会议的高品位所在 规范化、系统化的会议配置提高会议了效率 不仅可以满足会议、讨论等方面的需要； 还可以具备演讲、讲座、培训、学术交流等方面的多业务工作需要，保证会议
按位置、自 然或者质量 状况分类
乙级：区位较好，浇筑较好，物业服务较好 丙级：写字楼已经使用一定年限，各方面都 落后于时代发展
2.2 甲级写字楼的国际标准
项目 标准
地理位置
位于成熟的商业中心，同一个发展区域内集中了多个写字楼，商务活动密集；交通便
捷，有多条公共交通线路及已落成或兴建中的地下地铁路线
这类写字楼照明、空调等体系互不干涉，但只是配置了办公的一些基本功能，没有对办公布置，绿色环保、
智能化管理等方面进行考虑。 第三代写字楼出现在90年代以后，是智能写字楼。像北京嘉里中心、京广中心等。这其中，智能写字楼 分为3A和5A两种。所谓5A，其中包括OA--办公自动化系统；CA--通讯自动化系统；FA--消防自动化系统；
写字楼基础知识及竞品分析
合富辉煌（中国）安徽公司
六安恒生·阳光城项目组
2016年4月25日
目录
写字楼定义与特点 写字楼分类与标准
写字楼产品体系
写字楼未来房展 竞品市场分析
一、写字楼定义与特点
1.1 写字楼定义 1.2 写字楼特点 1.3写字楼的发展历程
1.1 写字楼的定义
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有 明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼
二、写字楼的分类和国际标准
2.1 写字楼分类 2.2 写字楼标准
2.1 写字楼的分类
小型：建筑面积小于1万m² 按大小分类 中型：建筑面积在1~3万m² 大型：建筑面积大于3万m²
单纯型：只用于办公功能 按功能分类
商住型：即可办公，又可以入住
综合型：以办公为主，其他各业态 为辅 甲级：区位极佳，建筑极佳，物业服务极佳
采暖系统
采用进口燃油/燃气锅炉
采用进口热水泵系统设备的采暖监控设备
2.2 写字楼的标准
5A甲级写字楼的标准
黄金区位
要有良好的交通与地理 为主。
超大规模
要有一个庞大的建筑面 积，以及一个综合性的功 能配套。
建筑文化 硬件设施
主要指摩天大楼的建筑 文化。 所使用的技术较酒店更 为先进，对建筑设计和建 筑功能创新的要求更高。
3.1 硬件配置——电梯
写字楼内主要以垂直梯为主，一个写字楼内电梯的好坏除了以电梯品牌作为衡 量以外，还以电梯的速度作为衡量。
电梯技术指标： 1、速度：高速客用电梯可达到6m/ｓ，平均电梯速度在2.5—4m/ｓ 2、载重：一般客用电梯的载重量为1350— 1600公斤，载重人员在13——20人左右 3、轿厢尺寸：普遍为2.0Ｘ1.5Ｘ2.9（宽Ｘ深Ｘ高） 4、建面比：按照建筑面积与电梯的比例来计算，甲级写字楼一般要求5000平米配备一部 电梯，国外高端写字楼能做到2000－3000平米左右。
2.2 甲级写字楼的国际标准
项目 楼宇自动化系统 标准 设备控制监视点检测，控制及记录设施设备的远行，包括冷冻水机组、电力系统、水 泵、电梯、扶梯、空调机/新风机、照明系统、保安巡更系统等等 保安监控系统 各主要入口通道及停车场、电梯轿厢配设摄像头作24小时监控录像，各消防通道门均 配门磁监控 资料通讯系统 平均每十米至十五米建筑面积舍友一条电话线，每单位配10条IDD长途直播电话及传 真线路，采用卫星地面接收站系统 光纤结构化布线系统，总系统可达1000mps。每层均配有一对多模光纤线，提供 100mps-1000mps频带，并预留两组（两队）备用光纤，以配合发展使用 擦窗机 给/排水系统 擦窗机配有自动校正内外侧功能 采用进口水泵设备，PLC控制的变频恒压供水，卫生间采用进口卫生洁具，配有定时 香水喷雾
3.1 硬件配置——公共导视系统
公共导视牌也是一个写字 楼不可或缺的配置之一， 这些都能为使用者带来实 际的方便
要求： 指位明确； 采用国际统 一图标； 材质商务感 强
3.2 软件配置——物业服务
写字楼物业服务的水平，是写字楼整体品质的一个重要因素。
3.2 软件配置——会议系统
九、上海金茂大厦：421米； 十、香港国际金融中心第二期：415米。
3.1 硬件配置——空调
写字楼内空调的配置，直接影响到整个写字楼的办公环境的好坏； 目前常见的空调系统有VRV与VAV两种； VRV：是通过压缩机制冷剂循环参合进入室内换热器的制冷剂流量,适时地满足室内冷热负 荷要求的高效率冷剂空调系统 VAV：变风量（Variable Air Volume）空调系统是一种通过改变送风量来调节室内温湿度 的空调系统。
3.1 硬件配置——卫生间
细节决定成败，洗手间 设计是最容易忽视的细 节，但却是客户实在感 知到的地方。 高端写字楼内常用卫生 间洁具品牌有科马、科 勒、美特、TOTO等。 卫生间的装修色调、采 光色调与公共部分要求
协调统一。
设置玄关和过渡前室， 并利用该空间提供人性 化服务，如整装室或化 妆间。
3.1 硬件配置——车行大堂
车行大堂一般极少被设置，但是车行大堂的设置，可以让项目的品质感得到 大大的提升。 通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流
3.1 硬件配置——大堂

根据项目的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和高度。 避免狭小的大堂面积和较低的高度给人造成压抑的感觉， 要有强烈的空间感和舒适性。


写字楼大堂的面积一般不应小于300平方米，内空高
度最低不低于5米。 写字楼的档次越高其大堂的高度就越高，大堂的面积也越大。
3.1 硬件配置——电梯间电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材同 样也是十分的考究，大多数甲级写字楼建议采用高档 大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面 装修，形成特有商务特质。
花吊顶。首层大堂有电脑资讯查询系统及大型液晶显示器。
（3）办公室 轻钢龙骨双面石膏板加隔音棉建个，矿棉天花，假地台（在原有水泥地
台升高）150mm以上，允许用户自行随意布置，变化及安装电话槽、电话网络、宽带、 以太网络等 （4）卫生间配有优质卷纸、擦手机、干手机、洗手液及空气清新机 中央空调系统，利用水冷机组提供冷气，每个单位能独立控制温度，每冷吨大概服务 15-20m²，具备中央后备空调，当市断电而后备电源发动，后被空调量大概是正常情况 空调系统 下的四分之一，送风末端设备为VAV BOX加采暖功能。 （1）办公室内设计温度为22℃-24℃、湿度55%，新风量为10升/秒/人 （2）入口大厅、电梯厅等均有空调提供，温度为25℃ （3）每层洗手间均舍友抽风系统，温度为26℃
2.2 甲级写字楼的国际标准
项目 标准 （1）客用升降机为进口机组，升降机搭载人数每台最少16人、1200KG，速度最低 为2.5m/s，每次大堂等候时间不超过30S及繁忙时间为5分钟之内，总搭载量不少于 总人数百分之十二。 电梯 （2）电梯分层区域每区大约为8到15层，集群控制 （3）所有升降机有IC智能卡控制系统，其功能为非办公时段保安管理操作功能 （4）最少配备独立货用升降机一组、独立行政电梯、独立消防电梯 （5）最少液晶显示器一部，可播放节目及网上消息 （6）有远端监视及对讲电话，轿厢内有闭路监视探头 智能化停车场管理系统，有长期、月票、时票提供，有自动校对车辆识别功能，停车 停车场 场即使使用量及停车位置显示及引导系统等等。 停车位数量标准：每150m²-180m²商用面积一个停车位 消防系统 配备齐备的自动喷淋系统、消防栓、防火卷闸分区、编程火灾走动报警系统