尖峰·共享农庄分析报告
前言
目前在海南投入实际运营或者预期开展运营的共享农庄中，带有大规模农业开发、建设与经营形式又较为接近地产或类地产运营的项目即尖峰·共享农庄。
其可作为地产公司建设共享农庄的一个示范模本。
下面对其进行一个整体分析并就类似的共享农庄的建设提出相应的对策：
一、尖峰共享农庄的大体概况
1、实施单位海南万钟实业有限公司
2、项目地点：乐东尖峰镇万种农场，距三亚100KM，海南西线高速与海南西铁从项目区南侧通过，有高速公路专用出口。
毗邻尖峰岭国家公园，龙沐湾国际游游度假区
3、项目用地规模：2643.48亩，其中火龙果农庄1090.63亩，金菠萝农庄965.73亩。
配套用房占地51.88亩，总建筑面积17253.67平米。
农场主体验菜园：17.39亩。
4、土地由万钟公司乐东县国营腰果场承包经营而来，土地经营权为30年。
二、项目的实施情况
1、分为ABCD四个火龙果庄园、一个金菠萝庄园。
共享农庄规模：224份（房子）。
2、每份农庄:由5亩生产基地（净地面积）+55∽80平农庄配套用房+50∽70平方米的农庄主体验菜园。
3、每个庄园的规划角落三层联排式别墅建筑，一幛别墅6间房。
一个庄园6-7幢别墅。
总共有224套房子。
土地性质：乡村建设用地。
使用年限为30年。
原价据销售人员陈述已售出三份之二。
4、农庄可自行管理，亦可委托管理。
房屋可对外转租，若委托公司出租，7：3分成租金。
5、按海南省共享农庄建设规范的要求，也规划了相应的亲子乐园，花海或农业体验景观等。
三、产品销售与盈利概算
（一）产品的销售模式——全部为精装修，拎包入住。
1、金菠萝庄园园区 60份，每套57.16平；售价99万；5亩庄园保底收益
2.5万元/年。
高出保底部分8（庄主）：2（农业公司）分成。
2、火龙果庄园A园区20份，每套72.22平；售价120万；5亩庄园保底收益3万元/年。
高出保底部分8（庄主）：2（农业公司）分成。
3、火龙果庄园B园区60份，每套72.22平；售价132万（拟）； 5亩庄园保底盈利3万元/年。
高出保底部分8（庄主）：2（农业公司）分成。
4、火龙果庄园C、D园区各42份，每套72.22平；售价145万（拟）； 5
亩庄园保底盈利3万元/年。
高出保底部分8（庄主）：2（农业公司）分成。
（二）项目公司的盈利点：
1、一次性快速回笼资金，就第一期而言60ⅹ99万+20ⅹ120万=8340万，而后期三个庄园60ⅹ132万+42ⅹ2ⅹ145万=20100万，合计20100+8340=28400万。
若要计算其利润：即应扣减全部土地租金、青苗补偿（若有）、房屋建安成本，农庄基础设施投入、农产品初期种植（养殖）投入、预留农业公司后续运营资金。
2、种植的运营盈利：
(1)按照目前火龙果销售情况，按其生命周期5年核算，按一般品种与价格4元/斤，第一年扣减了钢架和种苗的收益为约1000元/亩，第二年起至第五年收益约为15000元/亩（理想丰产及质量稳定状态），收益与产量、品种及市场价紧密相联。
——因火龙果主产品在两广且东南亚大量进口，未来存在供过于求的趋势。
(2)按照目前金菠萝销售情况，按其生长规律来算第一期(2年)的收益3500元/亩; 第二期（4年）起每亩收益在6000元/亩，收益与产量、品种及市场价紧密相联。
(3)超出保底部分，则农庄主与农业公司按八二进行分成。
3、物管项目盈利：针对已生产用房部分收取清洁或管理之类的费用暂未定，预计应在2元左右；委托对外租赁，按七三分成比例租金。
4、其他项目盈利点：类似观光游玩、休闲度假、酒店食宿部分，尖峰共享农庄仍未展开建设，据海南旅游专业人士介绍，西线不属于海南观光旅游路线，所以只能是接待零星的自驾游或散客。
在海南共享农庄全岛开化、资源同质化、产品同类化、旅行社高回扣的情况下，共享农庄若要形成有特色的旅游观光点，就必须有独特的创意与卖点，持久的旅游产品运营能力。
5、潜在的盈利空间：全中国独一无二的热带海岛土地资源的巨大增值空间，在过去三十年已充分证明。
四、项目运营特点分析
1、地理位置优越
该项目就在高速路边上且有专用的高速路出口，周边又有尖峰岭及龙沐湾等风景名胜，资源秉赋优势，且距离三亚一个小时的车程。
2、土地与建筑物权属风险
（1）该地块是从1996年即从国有腰果农场承包过来，对外再出租土地经营权30年，应已再继续承包。
另其建筑的生产用房（别墅）需得到原腰果农场的土地使用权人的同意，且其建筑物也将受到腰果农场相关权利的约束。
（2）现建筑部分的土地性质应属国有划拨建设用地，部分属原现状的建设用地，部分应属于未必是建设用地，即使要将原有建设用地打散点状分布也需点补平衡，仍需在多规合一上进行相应调整。
（3）土地及生产用房（别墅）的由万钟农场转包或转租给农庄主就得到原发包人国有腰果农场的同意方可。
3、房产销售（以租代售）的策略不明晰
（1）在项目现场没有展示相应的权属证明与规划文件，特别是土地证、房产证（大证）及规划报批材料等，无法给予客户信心上的保证，项目与房产的合规性方面不足，难以说服客户。
（2）没有相应的承包或租赁合同模本公布，而有关生活用房（别墅）回购或对外转让的约定言之不详，无法给予客户明确信息。
另一方面建筑产品因属承包或租赁存在折旧，其价值随着年限的增长持续减值。
因此万钟公司采用田地保底收益30年的预期回报进行销售，希望从客户心理占便宜的角度出发，能够接受拥有房子30年居住权+投资资金90%回报。
（若贴现测算远不能达到90%回报）。
4、运营管理能力
（1）万钟公司本身即为海南省农业化重点龙头企业，其本身即有金菠萝、火龙果生产技术与能力。
万钟公司已形成科研、育苗、养殖与种植等一整套的农业生产产业链，成本相对低廉，风险有效可控。
（2）万钟公司选择农庄种植的产品火龙果与金菠萝，均为当前价值较高，市场受欢迎、年产量较大，可以大规模种植，一两年即见效益的产品。
（但此类产品进入门槛较低、抗市场风险能力相对较弱、易受天灾影响）
五、综合建议
总体而言，尖峰共享农庄的经营模式的实质是以农业为根基，借共享农庄名义进行类地产融资，以其专业的农业生产能力予以保障长期运营。
若投资方要
参与建设一家类似这样的共享农庄，其盈利的模式可总结为=“以租代售”模式快速回笼资金+农业公司长效运营。
1、土地的获取方式与权属要求
国有划拨地或集体建设用地，在承包协议、租赁协议或合作协议中应有以下明确的约定:
（1）可以将项目范围内的建设用地可以分割出来，办理独立不动产权证（土地证），允许在上面建设建筑物并办理不动产权证（房产证），且房产证应写上投资方为所有权人之一，并明确彼此权益。
（2）根据建设需要，在多规合一上将原集中的建设用地打散，采用点状分布，规划修编经过相应的审批程序同意。
而原地块复垦为农用地或林用地。
（3）原发包人或出租人应同意投资方可将建设的建筑物转包或转租给农庄主。
2、建筑物权益的投资方保障，所有投资方投资建设的建筑物均应办理相关不动产权证（房产证），并列投资方列为所有权人之一。
3、房产销售（以租代售）的策略，应充分理解客户有关资产不能有效保障，以及不能增值保值的担忧。
销售时应向客户提供具有说服力的整体权益说明。
（1）应真实展示相应的权属证明与规划文件，特别是系列不动产权证，如土地证、房产证（大证）及规划报批材料等。
（2）承包或租赁合同模本，明确有关房产权益方面的保障性约定，如转包
或转租、农庄主对外出租、回购或对外转让的等条款。
（3）共享农产品的权益测算，通过专业农业公司的运营管理，保证一个可预期的可持续的农产品收益，保底收益。
4、农产品与农业运营管理能力
共享农庄以农为本，所有的共享农庄均会配套有上千亩甚至上万亩的农业用地，如何充分有效利用农用地，让其产生经济效益是整个项目持续有效运营的决定性因素——专业的农业公司或专业的农业运营人才是其中的关键。
（1）专业的农业公司，发挥其技术优势，发挥其专业优势，根据市场前景，因地制宜，慎重选择合适的农产品进行种植或养殖。
农产品种植或养殖能与房屋产品（别墅、商品房）形成协同关系如休闲、康养、度假、娱乐等等。
（2）专业的农业公司，充分考虑近中远期的收益运营平衡，采用种植与养殖相结合，采用一年一造或一年多造的短期收获植物/动物与多年一造的长效收
获植物/动物相结合。
5、其他产品的开发建议
农业产业严重依靠自然环境与气候的脆弱性。
因此共享农庄往往会开发如亲子娱乐、观光游玩、农事体验、卡漫创意或酒店食宿等等产品作为经营业务的补充，但这一切往往依据每个共享农庄的不同资源秉赋或不同经营者理念情怀而定，经营能力有不同的侧重要求，不应作为主要的经营业务。
而旅游产品的开发，更要充分考虑海南旅游市场的特性，建议由旅游公司或旅行社提供专业意见后再予以实施。
附：整理的初步的测算表，供参考
尖峰共享农庄2018.
7.25-2.xlsx。