非居民生活用 除居民生活用水、特种行业以除
水
的用水。
特种行 洗车 业用水 洗浴
洗车用水 桑拿、洗浴、浴足等用水
其他特 娱乐、健身房、休闲会所、美容 种用水 美发、茶楼、酿酒、饮料、烟草
、饮用水制造等
终端价格 2.5元
4.3元
10元 15元 7.4元
从民用和商业的水价对比上可以看出，两者之间的差异为每吨1.8元 的差异。按照成都平均20吨/户.月计算，普通住宅每月需要交纳水费 为50元，商用需要86元/户.月。商业用水和民用用水相差36元。
成都住宅类和商业类用电对比分析
住宅电费和 商业电费之 间相差约 0.39——0.8 元/度之间。 住宅用电仅 为商业用电 的一半。
按照家庭 150度计算 ，住宅约为 90元左右。 商业约为 150元左右 。
成都商业类和住宅类天然气价格比较
住宅类型的 天然气和商 业天然气相 差0.82元/方 ；
建筑类型
板式小高层
户型区域 总户数（户）
价格 （元/平米）
优惠 销售情况
34～76平米为主力面积
７６０户
均价４０００元／平米（比周边 的住宅价格低１０００元／平米 左右）
一口价３５５０元／平米
销售较差
项目特色
四十年产权物业
•2
•3
•1
•4
•鸿运之星
商业用地住宅化改民用 水电案例
案名：左右 项目地址：光华路三环路段内侧 占地规模：8.5亩，建筑面积6.3万㎡ 项目性质：商业用地住宅化 项目水电：发展商与政府沟通，补交一定的水电款，转成民用水电，降低客户的抗性。 项目外立面：设置内置式阳台，完全住宅化，大堂精装，装修风格上具有明显的住宅化感觉。
商业税收问题
成都市个人买卖房屋税收政策
购买住宅用地商品房需要缴纳的税： 个人首次购买普通住房的优惠政策：可减按成交价格的
1.5%缴纳契税；首次购房证明由住房所在地县（区）住房 建设主管部门出具。二次及以上购房需缴纳成交价格3%的 契税 个人购买90 平方米及以下普通住房的，按成交价格的1%缴 纳契税。 印花税：合同金额的万分之五 登记费：80元/户 购买商业用地商品房需要缴纳的税： 缴纳成交价格3%的契税 登记费：80元/户 印花税：合同金额的万分之五
商业水电转变成民用水电总结
商业水电转变成民用水电难度很大，主要是需要发挥发展商的社会资 源进行转变。
目前商业用地转换成民用地的途径：1、发展商利用其人际社会关系 ，与相关水电部门进行沟通，转变成民用水电。2、由发展商向有关 部门进行沟通，补交一定数量的差额，将水电转变成民用。3、由发 展商补交土地款将商业用地部分转变成住宅用地。
XX0901成都商业用地住 宅化的水电气等问题
2020年5月29日星期五
前言
本项目拥有约150亩的商业用地，本项目商业做住宅化将面临着以 下的问题：水电问题、税收问题等等。本次报告将根据这些问题进 行专项的分析和研究。
商业水电问题
成都住宅类和商业类用水价格比较
用水类别
包含类型
居民生活用水 居民住宅用水、学校用水、武警 用水等
出售商品房需要缴纳的税收
企业缴纳的税：根据国家税收规定，出售商品房需要缴纳税收。根 据国家规定企业出让商品房应受的税收为以下几项（商业和住宅没 有区别） 营业税：成交金额的5% 城市维护费：营业税的7% 教育费附加：营业税的3% 土地增值税：按照累加值计算 所得税：（成交金额—扣除所有成本）×20% 印花税：合同金额的万分之五 个人转让二手房需要缴纳的税：（住宅和非住仅仅在营业税上不一 致，其他是一样） 住宅用地营业税：五年内转让商品房成交金额的5%（如果转让居住 满5年的普通商品房再行转让免去营业税。转让非普通住宅，按照所 赚差价值×5%） 商业类型的营业税：成交金额的5%
㎡ 销售情况：开盘推
能迁户口）。
•土地问题
•住宅类： • 物权法第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
•非住宅类： • 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土 地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约 定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
目前区域新推项目基本情况
其他问题
成都40年产权住宅与70年住宅政策差异
1.客户贷款问题 商业项目按揭贷款首付最少5成，贷款年限最长十年，并且不能享受
住房贷款利率优惠和公积金贷款 2.税费问题 商业产权不能享受首次购买契税优惠和转让税收优惠。 3.水电气问题 商业性质用地通常水电等收费比住宅水电价格高出近一倍。 4.户口问题 商业用地原则上不可以落户口（根据成都落户的政策，只有住宅才
通瑞—月光湖
地址：成都华阳三江村.靠近棠湖地块。 开发商：通瑞地产 项目规模：150亩 建筑规模：30余万，建筑形态为高层建筑 容积率：3 项目主力户型面积：80-90㎡两房。 项目开售时间：不定
蜀郡又一城
地址：华阳华府大道 发展商：中铁二局 规模：55亩 建筑面积：20万平米 户型面积：80-120㎡ 开盘时间：8月1号 销售价格：6100元/
按照月度平 均用气30方 计算，住宅 类仅需要 42.9元，商 业需要67.5 元。商业比 民用贵24.6 元。
各类型 居民生活用气 工业用气 公共集体用气
商业用气
CNG加工用气
原价格 1.43 1.66 1.72
2.08
1.65
调整后价格 1.43 1.83 1.89
备注
2.25
其中：星级宾
馆用气2.20元
/立方米
1.65
住宅类和商业类水电对比结论
住宅类水电气月度成本：183元/户.月 商业类水电气月度成本：297.5元/户.月 从上可以看出，两者之间月度相差的生活成本为
114.5元/平米左右。
成都商业水电改民用水电案例
项目地址 开发商
土地性质 规划用地面积 总建筑面积
产品类型
三环外苏坡立交清水河畔 四川长丰置业有限公司 商业用地兼容部分住宅 26亩 72889平方米 16层小高层