一、 城市基本状况分析
1. 温州人口特征及变化趋势
● 总人口数和总户数呈现逐步稳定上升趋势，生育高峰偶有出现：温州市总人口和总户
数均呈现逐年增长趋势，预示着未来对于住宅的刚性需求将呈现稳定增长趋势。
且温州在1998年和2000年分别出现人口生育高峰，随着此批儿童入学，近期温州市区靠近学校、交通便利的住宅需求或呈放量增长。
温州人口/户数变化趋势（2001-2005）
100
2003004005006007008002001
2002
20032004
2005
（万人/户）
温州历年自然增长人数
51015201995
1996
1997
19981999200020012002200320042005
万人
● 城居人口居多，城市聚集效应初显：温州城区已形成人口聚集效应，在农业人口占据
较大比重的前提下，城居人口明显多于非城居人口。
截止到2005年，居住在城镇的人口为388.95万人，占总人口的52.5%,为城市住宅开发营造了必要的条件。
温州人口构成2005年
200400600800城居人口
非农人口
非城居人口
农业人口
万人
● 农业人口比例较大，城市化水平较低，但呈逐年稳定增长趋势：温州正处在逐步城市
化进程之中，与省内其他主要城市相比，现阶段城市化水平较低，（见图）但与此同时，温州城市化水平也具有逐年稳定增长的趋势（见图），为房地产市场的发展提供了广阔
空间。
省内主要城市城市化水平比较2005年
0.00%
10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%温州
杭州
宁波
绍兴
温州历年人口构成比较
200400600800
2001
2002
2003
2004
2005
温州城市化水平增长趋势
17.00%
18.00%19.00%20.00%21.00%2001
2002
2003
2004
2005
人口流动规模较大，租、售住宅市场需求旺盛：在温州外出人口与外来人口之和接近
总人口半数：如下图所示：户籍总人口740.85万人；来自市区、县（市）以外人口133.97万人，对房屋租赁有着较强需求；外出人口190万人，其中约有40万人常年居住海外，但他们中多数仍然会选择在家乡置业投资。
温州户籍人口构成2005年
省内主要城市外来人口数比较
50100150200250300杭州宁波温州绍兴
万人
● 家庭结构：多子女家庭比较普遍，离婚率呈上扬趋势，置业需要求总量较大。
且有一
定数量的联合（joint family ）家庭，对大户型住宅有一定需求。
根据温州市统计年鉴数据显示，2005年温州家庭总数219.16万户，户均人口3.35人，协议离婚人数为6027对。
而据温州民政部门的相关调查显示，温州离婚率近年来呈现10%递增的趋势。
2. 温州产业支撑
● 经济总量可观，在省内城市中居于前列：2005年达GDP1596.35亿元；人均GDP
达21335元，虽然与省内其他城市比较并非位于前列，但不可忽视的是这其中流散在外的庞大民间资本所创造的GDP 并未计算在内。
10000
20000300004000050000温州
杭州
宁波
绍兴
嘉兴
● 产业配比中，二、三产业为主导，经济发展后劲强劲。
民营经济是主导，第三产
业从业人数居于省内前列，且第三产业比重呈现逐年上升趋势。
温州市产业配比逐年比较
204060801995
2005
%
省内主要城市三产社会从业人数比较
91.63
192.86
193.23
222.16
213.2125.5
167.3146.9
45
50100150200250第一产业
第二产业第三产业
（万人）
温州
宁波
杭州
● 主要产业类型描述：第二产业中：电气机械、鞋革、服装、塑料制品、通用设备、
交通运输设备、化学原料及化学制品等8大行业产值均超过100亿元，而与这些行业相关的三产也十分发达。
具体细分，强势行业有不锈钢无缝管、五金洁具、拉链、商务礼品、汽摩配、服装、眼镜、塑编、合成革、泵阀、剃须刀、金属外壳打火机、电器、印刷、制笔、锁、鞋、休闲鞋、塑料薄膜、印刷包装及医药机械、智能电器、钻头（建工）、电子元器件、精密磨具、断路器、防爆电器、休闲服装、皮革等的生产及销售。
目前已拥有28个国家级生产基地称号，15个中国驰名商标，25个中国名牌，82个国家免检产品，128个省级名牌，被评为“中国品牌经济城市”。
4家企业跻身中国企业500强，27家企业跻身全国民营企业500强。
温州几大行业占据全国的市场份额
● 大型知名企业：温州长城鞋业公司、德力西集团公司、正泰集团公司、温州东艺鞋
业有限公司、吉尔达鞋业有限公司、庄吉集团有限公司、报喜鸟集团有限公司、红蜻蜓集团公司、法派集团公司、奥康集团公司、天正集团公司、日泰鞋业有限公司、浙江康泉电器有限公司、康奈集团有限公司、美特斯邦威集团有限公司、浙江高邦服饰集团有限公司、均瑶集团、森马集团、人民电器集团、拜丽德集团、新华电器集团、新雅集团、中国荣光集团、曙光印业集团、耀华电器集团、中国华峰集团、长城电器集团、乔顿服饰集团公司等。
3.社会消费力
●温州人均可支配收入稳定增长。
2004年为9422元，远远低于上海、杭州和宁波的
16883元、14565元和15882元，说明温州的人均消费水平比起这三个城市来说将
近低一半。
但是，有一点不能忽略的是，统计数据并没有把温州庞大的民间资本计
算入内。
单从温州单个城市来看，温州人均消费水平每年向上增长1000元左右，
还是处于一个稳定向上增长态势。
●温州社会消费品零售总额保持稳定持续增长，与省内其他主要城市水平相当。
从
总量上看1994年的136.8亿元增加到2004年的587.9亿元；从增长率看，其10
年平均增长率为18.5%，可以说明温州社会消费品零售总额有了极大的提高。
与四
大城市相比，温州的社会消费品零售总额无论在总量上还是在增长率上与杭州、宁
波不分伯仲。
上海作为中国经济中心，其2004年的社会消费品零售总额为2454.61
亿元，远远大于温州的数据，是温州的4倍多，但10年平均增长率为13.8%，比
温州略低，原因是其基数比较大。
●奢侈品牌丰富, 奢侈品消费能力超前。
温州是一个时尚之都，目前国际上的著名品
牌服侍、家居等都在温州开设的分店。
可以说温州自改革开放以来，一直都走在时
尚的前头，比如服饰，从九十年代流行“金利来”、“皮尔·卡丹”、“梦特娇”，2000
年初的“法国鳄鱼”，到现在流行的“BOSS ”、“范思哲”、“FELE ”等可以反映出温州人的时尚气息。
在温州，汽车已经逐步成为温州人代步的工具，2002年底每百户居民家庭家用汽车，温州达到了12辆，远远超过宁波的1.5辆和杭州的1.4辆位居全省之首，而截至到2005年底，每百户拥有私家车20辆，全市奔驰宝马拥有辆超过3000辆。
商品零售业较服务业发展相对成熟，价格总指数和居民消费价格总指数相对稳定，
而服务价格总指数的波动较大。
尤其是近十年来，温州市服务价格指数呈锯齿形变化特征明显。
从2003年与2004年服务价格指数内部结构变化看，水电、交通、通信、文娱和旅游住宿涨幅比较大。
温州市1994～2004年居民消费价格指数变化
80
10012014019941995199619971998199920002001200220032004
温州市2003、2004年服务项目价格指数。