利群购物 广场
重叠
华润五彩 城
银座商厦 茂业天地 王府井大 街
重叠
重叠 重叠
中高档收入人 群 中高档收入人 群
中高档收入人 群 全客层
各业态受一定影响， 购物功能尤其突出 百货购物存在较大冲 突 购物功能较冲突，餐 饮、休闲娱乐有一定 影响
购物功能较冲突，餐 饮、休闲娱乐有一定 影响
其规划建设可提升 本地块商业价值
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商业市场
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写字楼市场
商业整体市场 商业竞争项目 商业街典型案例
商圈特征：业态升级初期，以传统百货为主，集购物、餐饮、休闲娱乐为一 体的购物中心开始出现，消费模式传统，处于由传统购物模式向体验式消费 过渡初始阶段
商圈 商圈特征 业态组合 客群定位 辐射能力 发展趋势 现代的集购物、餐 饮、休闲娱乐为一 体的购物中心出现， 消费模式向体验式 消费过度，继续保 持原定位 集中式商业增加， 最具发展潜力的复 合商业区，有可能 成为西部商业中心 形成块状商圈
百货
前景一般
不支持业态立 地条件，地块 较小
不支持业态立 地条件，地块 较小
大卖场
支持 支持，可以组 合集客 支持 支持，可以组 合集客 支持，可以组 合集客
前景看好
餐饮
主题商业街 休闲娱乐 专业店、专卖 店
前景看好
前景看好 前景看好 前景一般
支持
支持 支持 支持
建议组合发展
建议组合发展 建议组合发展 不建议发展
㎡ 3000 1000
1290 993
底商
商业街
3000
集中式商业
900
800 700 600 500 400 300 200 100 70 50 30 10 华润中心 凯旋门
15 14 14 110 335 285 202 324 211 119 102 70 336 258 143 275 245 334 305 120 120 279 490
美食街商 圈
传统商圈，市级 百货为主、少量小型 核心商圈，商业 餐饮、少量休闲娱乐、 中档、中高档 氛围浓厚，影响 超市、专卖店、商业 收入人群为主 力巨大 街
全市
大润发商 圈
区域商圈，起步 较晚，但起点较 高，商业设施配 套较完善
大型超市、百货、餐 饮、休闲娱乐、零售 店铺、商业街、专卖 店 大型超市、百货、餐 饮、休闲娱乐
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美食街商圈主要竞争项目分析：项目可依托淄博商厦、利群购物广场及华润 五彩城客流量优势，进行错位经营
项目 淄博商厦 辐射能力 重叠 客户定位 中高收入人群 为主，低收入 人群为辅 中档收入人群 业态关系 百货购物存在较大冲 突 百货购物存在较大冲 突 其他因素 作为本地商厦，可 吸引大量人气，对 本案发展利好 其客流量对本案有 一定的利好 总结 规避购物功能，错 位经营 规避购物功能，错 位经营 影响较大，应规避 购物功能，错位经 营 影响较小 影响大小取决于本 案规划 其规划管理水平不 佳，竞争威胁小 影响较小 影响较小，尽量错 位经营
商业格局：老城区美食街商圈为城市商业核心，最具商业价值，随城市开发 进程，西部及北部开始形成辐射区域的次级商业中心，商业呈现向“一核两 心”格局发展态势
1 商业价值
在华润五彩城综合体的强势带 动下，美食街商圈的核心商圈 功能呈现增强态势；大润发商 圈在彩世界商业广场等的带动 下，成为新的外溢消费目的地； 高新区商圈依托规划利好，商 业价值将逐步显现 沿柳泉路、华光路由东南 向西北递减，并形成了美 食街>大润发>高新区的
大润发 商圈 高新区 商圈
价值梯度
美食街 商圈
商业环境 2
商业市场
消费环境和设施较落 后，与中青年主力消 费群体验式消费的需 求不匹配
美食街商铺
4 商业走势
商业以满足日常消费的零售功能为主，餐饮、休 闲、娱乐功能薄弱
商业功能 3
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重叠
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业态的综合研判：对典型业态进行内、外因素研判，建议本项目餐饮、休 闲、娱乐、主题商业街组合发展
典型业态 竞争关系 不支持，与本 商圈业态重合 不支持，项目 周边已有华润 五彩城 支持，周边未 有主要聚集区 业态特点 支持，位于成 熟商圈 趋势判断 项目地块 总结 不具有发展条 件 不具备发展条 件
黄金国际 D区 黄金1号 彩世界商 公馆 业广场 齐悦国际 花园 天府清华 园 底商
典型 项目 商业 形式
尚美第三 城
华润中心 凯旋门 中央国际 广场
商业街
华润中心 凯旋门 1-2层底 商
集中式商业
世纪新世 界广场 中央国际 广场 1-4层集 中式商业 黄金国 际D区 1-2层商 业街
彩世界商业 广场 1-4层集中 式商业
3.3万㎡
2.5万㎡ 2.5万㎡ 3.35万㎡ 25万㎡ 5.6万㎡ 23万㎡
2003.6.28
开业时间待定 2002年 2013.12.16 1999年 2008.12.30 预计2014年
中档
—— 中档 中高档 中档 中高档 中高档
百货、低档餐饮
—— 超市 百货、餐饮、休 闲娱乐
百货、餐饮小吃、 少量休闲娱乐
银座商城
茂业天地
5.6万㎡
11.5万㎡
2003.5.12012.来自0.1中高档中高档
百货
百货、少量餐饮 休闲娱乐
设施环境一般
设施现代感不强 配套地段，环境 较差 一般 设施配套落户， 环境拥挤 较好，但现代感 不强 环境较差 配套设施较好 环境较好
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王府井广场
中央国际广场 大润发 大润 发商 圈 彩世界商业广场 新世界步行街 高新 区商 圈 中润新玛特 名尚城市广场
产品特征：产品以单层分割、1拖2形态为主，首层层高主要集中在4.2-4.5m ，2层以上层高主要在3.5-3.9之间，开间/进深比多在2：1-2.5：1之间
商业形式F 项目名称 华润中心凯 旋门 世纪新世界 广场 底商 黄金1号公馆 商业推出体 量 9340.2㎡ 5656㎡ 9555㎡ 8898㎡ 6788㎡ 8177㎡ 33500㎡ 产品形式 1拖2为主 单层分割 1 拖2 1 拖2 1 拖2 单层分割 单层分割 开间 6-7m 8-10m 8-10m 7-9m 14-16m 6-8m 3-5m 进深 16.8m 16-20m 16-20m 16-18m 12m 13-14m 6-8m 层高 1F：4.2m， 2F：3.6m 1F：4.56.5m，2F： 3.5-3.9m 1F：4.2m， 2F：3.3m
中档、中高档 收入人群、周 边居民及学生
周边3公里 为主
高新区商 圈
区域商圈，依托 政府规划发展的 新兴商圈
周边居民
周边2公里
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典型商家：商业同质化开发严重，竞争激烈，缺乏特色商业；商业消费环境 和设施落后，与现代、时尚、品质消费的需求不匹配
黄金1号公馆 1-2层底商、14层集中式商业
齐悦国际 花园 1-2层底 商
天府清华 园 1层商业 街
尚美第三 城 商业街
1-2层底商
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淄博商业调研报告
中原顾问 Shandong.01.2014
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百货 百货、餐饮、休 闲、娱乐
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各业态发展机会：百货业态已无市场机会，购物中心在特定区域存在空白， 餐饮、休闲、娱乐主题定位存在明显市场空间
业态 基本立地参考条件 占地 7000 ㎡以上，面积 2-5万㎡， 要求在该城市第一商圈，繁华地段， 十字路最佳，商业氛围浓郁 占地1万㎡以上，建筑面积 多在5-15 万㎡，要求在该城市人口居住密集地 带，半径3公里范围，固定居民达到 20万人以上，十字路口最佳，交通便 利 处于成熟商圈或同类聚集设置 处于城区中心、城郊结合部、交通要 道和符合城市规划的大型居住社区附 近 处于成熟商圈或同类聚集设置 处于成熟商圈或同类聚集设置 现有网店分布 市场容量 随着华润五彩城、彩世界 商业广场、深圳茂业天地 的入驻，市场已基本饱和， 新进入者风险较大 未饱和，在新兴的居住区 或空白区域，存在市场机 会 未饱和，存在较大的升级 机会，缺乏主题、商务餐 厅 未饱和，存在很大市场机 会 未饱和，存在较大市场机 会 已饱和，面对百货等大型 业态的进入，存在威胁 发展前景 看好，保持市 场影响力，但 垄断性削弱