• 政策风险的加大，将加速房地产行业大鳄竞争格局的快速带来，为品牌开发商提供更多的机会。 • 同时，在一线城市扩容仍存在压力的情况下，随着城市化进程的提速，二三线城市将成为市场开发的
重点，迎来楼市销售的高潮。 • 华润、恒大等知名开发商品牌已准备进入郑州市场。
河南郑州升龙城项目广告推广策略提 案93页XX年
升龙现状
升龙已成为郑州现售总开发体量最大的开发商，知名度也颇高，但产品影响力大于品牌
影响力，品牌并没有发挥最大的增值作用，没有为产品营销有太多加分 ——品牌影 响力缺失
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中心城区
扩张
副中心形成
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20年前浦东是“下鸡脚”，现在却是国际金融中心 20年前徐家汇还只是“一般般”的居民区，现在却是上海城市副中心
5年前郑州市西南还是大家认为的“不发达地区”
5年后这里将会有更多想象成为现实……
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供应量30万㎡左右
大 学
陇 海路
路
在售项目，预计2010年 加推供应量20万㎡左右。
升龙国际中心
总建筑面积约24万㎡， 09年4月份拿地。
预计上市量8万㎡，
升龙 城
亚星城市山水
在售项目，预计2010年 加推供应量15万㎡左右。
航 海路
项目已经动工， 预计未来2年
供应量30万㎡左右
王胡寨
橄榄城南Biblioteka 环在售项目，预计2010年 加推供应量15万㎡左右。
旁人看升龙
的士司机：升龙啊～，知道，就是那个做旧城改造 的开发商，房子好像卖的还行。
宾馆大堂经理：升龙～，你说的是升龙国际中心吧！ 在这大学路附近，拆迁旧城改造，房价好像不便宜。
业内人士：升龙很有实力的，这几年在郑州发展很 快，曼哈顿做的不错，旧城改造项目，价位卖得不 高。
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我们没有比肩的对手，但不代表我们没有竞争
在售项目
动工但未 宣传项目
地块已经挂牌， 但未动工项目
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产品和区位是主要的诉求
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产品、促销和区位是主要的诉求
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同质化推广是区域市场的大多数， “趋同”的思路不可能让升龙城脱胎换骨， 也不可能让升龙城“领航价值”的价格定位得到支撑，
改造 & 机遇
城市化改造是城市的新生，也是开发商发展的最大机遇
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锦艺国际华都
在售项目，08年12月份入市，总建筑面积180万㎡， 已入市体量约40万㎡。
未来两年预计上市量40万㎡。
中原路
中原新城
淮河路南、工人路西、航海 路北
世界城
项目已经动工， 预计未来2年
河南郑州升龙城项目广 告推广策略提案93页
XXX年
2020/11/24
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龙 山不在高，有仙则灵；水不在深，有
则灵。
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升龙印象一
大城之大
240万㎡ 市区城市综合体项目
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御城客户群
核心客户 二七区客户， 私营企业主、企事业单位人群
延伸客户 郑州其他区域客户
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政策打压让投资需求受到影响，但对郑州城市化进程的带动的刚性需求影 响较小。
对于本案较高的价位和快速去化的压力让我们必须考虑区域外的消费者和改善型
突进 & 打压
2009年楼市高歌突进 — 2010政策打压
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2009岁末上演《三枪》 2010春天《新国十条》
限制投机行为 遏制房价过快增长 加速开发商的洗牌
2010年，郑州楼市将何去何从……
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标杆房企在非一线城市土地储备情况（2008-2009年）
升龙印象二
对手是自己
规模决定实力，影响决定势力
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升龙印象三
升龙欲成龙
定义自我，五年涅磐
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龙
进化 & 升华
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市场进化
Marketing Evolution
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需求的消费者，升级生活 是他们购房最大的动力。 升级不仅意味着生活品质的提高，还代表居住价值的提升。
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刚性 & 升级
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解读进化
Brand Evolution
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品牌大鳄们看到的潜力是
在初级竞争市场 里更多的溢价。
品牌的定义，就是
同一地段贵1000元的道理。
前十名的品牌开发商将控制70%的市场 份额
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城市在进化
City Evolution
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每个城市进化都是城市化进程的结果
路只有一条，就是做到不凡！
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进化就意味着优胜劣汰
谁能先开始品牌进化，谁就有竞争的优势
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消费者进化
Consumer Evolution
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Consumers
•二七区客户仍然为该区域主力客群。 •首次置业者、改善型需求者仍属于市场主力。 •选择该区域置业客户，整体对价格承受能力不高； •区域购房客户职业集中在私营企业主、企事业单位的工作人员； •区域客户购房最看重的是项目价格，其次是地段。
泡沫 & 潜力
一线城市超高的房价，过高的土地成本成为扩容的最大阻力， 泡沫较少，潜力较大的二三线城市成为地产大鳄竞争主力市场。
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本土开发商 产品战术时代
竞争在进化
一线地产品牌
大战略+细战术整合时代
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现在ing：品牌地产时代