《物权法解释一》十大必考考点解读及配套练习主讲人：段波3月3日（周四）晚七点半YY频道21101一、不动产登记的两个基本问题（一）与行政诉讼法的对接物权法解释一第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
物权法第二十一条【登记错误赔偿责任】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。
登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
结论1：不涉及登记程序错误时单独提起民事诉讼例：甲乙夫妻婚后购买的房子，两人商量仅登记在甲名下，然后就房屋归属发生纠纷结论2: 涉及登记程序错误时有两种起诉途径例：甲乙共有的房子乙伪造甲的身份证明和授权委托书将其出卖于丙并过户1路径1：甲提起民事诉讼（无权代理不被追认，合同无效，确认物权），然后，再依据该胜诉判决要求登记机关更正登记，并就登记错误要求登记机关和乙承担不真正连带责任（行政诉讼）——两次诉讼，谁主张谁举证路径2：甲提起行政诉讼，要求撤销错误登记并一并解决民事纠纷并进行行政赔偿——一次诉讼，举证责任倒置（二）登记的推定效力的推翻物权法解释一第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
结论：不动产登记与不动产物权的真实状态不一致时，后者可以以证据推翻前者。
例1：甲在乙寺院出家修行，立下遗嘱，将下列财产分配给女儿丙：乙寺院出资购买并登记在甲名下的房产；甲以僧人身份注册的微博账号；甲撰写《金刚经解说》的发表权；甲的个人存款。
甲死后，在遗产分割上乙寺院与丙之间发生争议。
下列哪一说法是正确的？A. 房产虽然登记在甲名下，但甲并非事实上所有权人，其房产应归寺院所有2例2：甲乙夫妻婚后购买的房子，两人商量仅登记在甲名下，然后就房屋归属发生纠纷二、异议登记物权法第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
不动产登记条例实施细则84条：异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。
申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。
归纳总结：登记机关“三不”——不审查、不确认、不赔偿2【解析】A选项，物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。
《物权法》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
但不动产物权的登记应区分外部效力与内部效力。
对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。
《物权法》第19条第1款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
可见不动产登记薄并不具有绝对的证明效力。
A项房产虽然登记在甲名下，但属于乙方寺院出资，故甲并非事实上所有权人，因本题并不涉及交易，因此应确认寺院为房产所有权人。
故A选项正确。
例：甲的房子，乙认为自己是共有人，提异议登记，然后甲卖房子给丙。
假如异议登记后乙诉至法院，而且甲（登记名义人）和丙（买受人）通过不正当手段完成过户，又将如何？答：首先明确一点，丙看到异议登记后即为应该知情的恶意第三人，然后分两种情况：第一种情况：乙胜诉，甲为无权处分，丙作为恶意第三人，无法取得物权第二种情况：乙败诉，甲为有权处分，丙的善恶意不影响物权变动，丙可以取得物权。
注意：异议登记的价值在于阻挡第三人的善意取得物权法解释一第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。
异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理)。
物权法解释一第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；结论1.异议登记的十五日有效期间并非当事人的起诉期限，异议登记失效，不影响异议申请人可以继续提起民事诉讼请求确认物权归属。
结论2.仅仅有效的异议登记才可以阻挡善意取得例：某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是所有人，于是向登记机构申请更正登记。
甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。
3月25日甲丁就该房屋签订买卖合同并约定十日后过户。
下列哪些选项是错误的？A.异议登记失效后，应该先通过行政诉讼撤销错误登记，再通过民事诉讼解决解决物权归属问题B.4月1日后甲丁买卖合同正式生效C.如果甲丁如期办理过户登记，则非经乙的同意丁无法取得该房屋的所有权D.假如事后法院查明所有人为乙，即使甲丁如期办理过户登记丁也因为该异议登记的阻却无法善意取得该房屋的所有权三、特殊动产转让（一）善意第三人的范围物权法解释一第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
）结论：在船舶、航空器和机动车的所有权转让中，转让人的一般债权人（包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人）3不属于非经登记不得对抗的“善意第三人”。
3例：甲将其名下的A车转让给乙并完成交付，但在双方办理车辆过户登记之前，甲的一般债权人丙通过法院判决执行查封了A车，导致车辆无法办理过户。
此时，乙作为车辆的所有权人有权向执行法院提出执行异议要求排除对A车的执行措施。
对照例1：甲的车转让给乙，完成交付；再转让给丙，完成登记。
问车归谁？——机动车的一物二卖适用买卖合同司法解释买卖合同司法解释第十条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
例2：甲的车转让给乙，完成交付；再抵押给丙，完成登记。
问抵押权能否实现？——机动车的抵押权适用物权法188条物权法第一百八十八条【动产抵押效力】以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
（二）特殊动产的善意取得第二十条转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。
例：甲的车卖给乙并以占有改定交付之，但未登记；然后甲又把车卖给不知情的丙，完成现实交付；又把车卖给丁，完成过户登记。
问：车是谁的？四、物权判决与债权判决的区分物权法解释一第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中4、中央人民广播电台记者提问：在我们现实生活中，对于机动车转让提出执行异议的案件比较多，想问庭长如何理解《司法解释》第六条的有关规定？债权人对于已经转让但没有过户的车辆主张债权，是否会得到法院的支持？另外，已经转让但没有过户的车辆如果发生交通事故需要理赔的情况，这样权利主张或者是保护的顺序是怎样的？请您分析一下。
谢谢。
程新文：我们《解释》第六条涉及到《物权法》第23条、24条的相关规定。
一方面，根据《物权法》第23条、第24条的规定，机动车等特殊动产物权变动，是交付即发生物权变动的效力，未经登记，只是不得对抗第三人。
另一方面，在物权与债权的关系上，在一物之上既有物权又有债权时，一般而言，物权优先于债权。
程新文：具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况，通过转让人（如你的问题中所提到的张三）的交付取得特定动产物权的人（也就是李四）虽未办理登记，但其（李四）已经依法享有物权，故从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看，其（李四）权利应优先于转让人的一般债权人（包括王五）。
换句话说，就是转让人的一般债权人，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人，都应当排除于《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”范畴之外。
当然，这里所称的债权人自然不包括针对该标的物享有担保物权的债权人，因为此时其债权已设定担保，该债权作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
结论：具有物权变动内容的判决可以直接产生物权变动的效果，这类判决包括改变原有物权归属和物权内容等物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书（债法效力的判决如合同履行判决不可）。
例1：甲、乙和丙于2012年3月签订了散伙协议，约定登记在丙名下的合伙房屋归甲、乙共有。
后丙未履行协议。
同年8月，法院判决丙办理该房屋过户手续，丙仍未办理（真题）。
例2：吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴某名下。
2010年2月1日，法院判决吴某和李某离婚，并且判决房屋归李某所有（真题），五、按份共有人的优先购买权的例外物权法解释一第九条共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
物权法解释一第十二条按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。
其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
物权法解释一第十三条按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。