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起草主要工作
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行业基本情况调研。梳理重点和难点
收集资料。借鉴研究，确立起草思路和原则
专题调研，统一认识，逐条分析吸收
公开征求意见，听证辩论 ，数十稿修改
人大常委会分别一审与二审，立法表决
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立法程序依从公开、公平，过程监督的原则。使社会公众 参与，畅所欲言，摆明立场，直言改进。人民群众、社会 各界所关心的热点、难点问题，在审议通过的《条例》 中，均一一回应。《条例》起草至审议通过，历经数十稿， 逐渐成熟。
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业主大会； 业主代表大会； 物业管理委员会 ； 业主小组（区分幢、单元）； 政府“托底”与“购买服务”； 社区服务机构（两站一中心与投诉处理平台）。
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2.基于业主专有权、享有共有权，行使共管权的权利与义 务。 业主遵守使用与维护物业基本准则，处理相邻关系行为规 范。 3.业主大会设立的条件与行为规则。
江苏省物业管理条例（2012）
学习与报告
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历经三次制定、修正、修订

第一次，2000年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务 委员会第二十次会议通过，自2001年3月1日起施行。

第二次，根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会 常务委员会第六次会议《关于修改〈江苏省物业管理条 例〉的决定》修正。
确立的物业管理体制，坚持与我国行政体制改革对接。
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4.促使“网格化”共管相关工作“落地”。 5.坚持信息公开与对等。


（二）培育市场，促进有效地帮助业主维护共同的权益 1.努力实现市场主体的培育与“站立”。 明确作为物业管理活动的“甲方”，可以多种组织形式管 理自身财产。


（一）物业管理活动与人民群众生活与工作朝夕相处，密 切相关。 物业持续大量供给，为物业管理活动提供广阔市场。 （二）全省存在城乡差别、地区经济、社会管理、行业规 范与发展等不平衡，且处于深刻变革中。 1.现行制度理论设计与实践存在较大差距。 2.物业管理市场定位与行业发展面临转型调整。
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第三次，2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常 务委员会第三十一次会议修订），自2013年5月1日起施行。

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本次《条例》修订后，共分八章、九十三条、16009字。 在篇章结构、内容等方面，较原《条例》基本为“颠覆” 性重新起草。
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一.立法思想源于对实践的判断
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（三）详尽建设、专业单位 履行法定义务


平衡关系，保护弱者。 1.前期物业管理阶段，重点加强对建设单位履行法定义务 予以明确。 2.坚持国家、集体、私有财产平等保护原则。专营单位参 与验收，接受，承担收费、维修养护责任；由此实践的法 律关系调整。 共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的 用水、用电、用气价格。按照当地居民使用价格的标准 执行。
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四.《条例》主要内容与评价


（一）科学合理规定民事、行政活动相互关系 1.明确对物业管理活动内涵与外延界定。 2.明晰物业管理活动中一系列相关民事代理关系。 3.明确行政主管部门与街道办事处（乡镇人民政府）是监 督管理与具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和 监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
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(5)保护业主共同财产。 (6) 物业管理前期阶段，保护未来业主共同财产。 普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导。 (7)保障业主整机制，及物业服务费公 摊原则。 (9)规定物业的使用和维护原则。
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共识的指导思想概括为：
坚持发展，总结借鉴 民生优先，协调利益 平衡关系，保护弱者
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三.立法程序的价值取向


2010年下半年，省人大常委会决定将《条例》修订列入 2011年-2012年立法计划。 民生立法，理应回应民生关切。 坚持是多元利益群体相互博弈和妥协后做出的安排。 让不同的利益群体都能拥有畅通的利益表达，实现绝大多 数人利益的最大化为前提和保障。 建立省人大常委会工作机构、省政府法制办及相关人员为 主导，省住建厅为基础，协会、院校、相关专家参与起草 制度。
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（四）规范物业服务行为与 扶持发展并重




行业协会要有所为。承担自律与行为规范的从业培训工 作；维护物业服务企业的合法权益。 1.明确物业服务依合同行使权利时，应履行合同或法定义 务事项的基本准则。 前期物业服务合同期限遵守“但书”意思的规定。 前期物业管理开办费购买固定资产。归全体业主所有，使 用并移交。 物业服务用房的使用与权力保护 。
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3.物业管理先决条件不足。 4.专项维修资金制度基本建立与管理实操不足。 5.旧住宅区落实长效管理困难。
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二.立法指导思想共识




（一）江苏的物业管理，仍处于发展的初级阶段。 （二）原《条例》已不适应形势发展，应当重新修订。属 民生立法。 （三）《条例》修订面临新形势、新实践、新任务。 （四）社会实践永无止境，立法须与时俱进，把握方向， 遵循规律，传承与创新。 （五）坚持发展。以解决当前热点、难点问题为突破，兼 顾全省发展不平衡。
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（10）维护业主住宅专项维修资金权益。 细化住宅专项维修资金保值增值。 化解日常维修增多，资金程序“使用难”。 （11）对单体物业或者规模较小的物业，实行自行管理条 件予以规定。 （12）明确配套设施不齐全、环境较差的旧住宅区，由政 府“购买服务”为主，区分承担的原则。 （13）法律责任，以优先保护全体业主利益为原则。

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（1）由街道办事处（乡镇）、业主、建设单位、社区居 （村）民委员会等派员筹备组，负责组织成立首次业主大 会（代表大会、物业管理管理委员会）筹备。



（2）业主代表大会与业主大会同等的法律地位。 （3）采纳“无因管理”的民法制度，并加规范。 化解当前业主“站立”缓慢，“契约纽带”“甲方”缺位。 （4）物业管理委员会的前提条件，人员结构与和生效。