【观点】虽无房产证，不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，可以排除人民法 院执行处分行为，被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力。
其他人享有抵押权的被执行人财产，人民法院可以采取强制执行措施，抵押权人则可以通过对拍 卖变卖的价款参与分配、主张优先受偿维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。
2.如果单纯由于一方不配合无法办他项权证，可以主张判决办理 条件成就，银行可以单方申请抵押权登记（先有保障）。
【法律适用风险】之二【抵押合同效力风险】
监护人提供被监护人的房产抵押
【案例一】(2016)最高法民申2472号
无效 （2014）渝一中法民初字第00940号民事判决书----
【裁判观点】1.认为浦发银行的抵押权不能成立 ，抵押合同违反《民法通 则》第十八条的强制性规定。第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法
3.共有人中有未成年人，审查不严，不构成善意，不能适用善意取 得。
【法律适用风险】之二【抵押合同效力风险】
【案例二】《马奉远、马彩娥金融借款合同纠纷案》（2019）最高法民
【法律政策风险】之二【开发商的补充责任or连带责任】
• 【应对措施】起诉时，物保（购房人）人保（开
发商）一同起诉不要做出选择，同时，对开发商主 张（约定优先）连带责任。
【法律适用风险】之一【预告登记失效风险】
《物权法》第20条第二款 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登
记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
• 同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或 者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的， 保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。
• 债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的 价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的 担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。
02.不动产抵押贷款常见风险点 及防控措施
【法律政策风险】之一【办理了抵押权预告登记≠抵押权设立≠享有优先权】
抵押权预告登的效力 ----不具有阻却法院强制执行的效力
【最高院判例】大连公积金中心与花旗银行大连分行等案外人执行异议之诉案；（2019）最高法民申1049号
【法律依据】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
受让物权 第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了
预告登记的不动产，受
让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异
议的，应予支持。”
【法律政策风险】之二【开发商的补充责任or连带责任】
受理
复审
中国应用法学研究所 初审
《实施办法》明确规定，最高人民法院各业务部门、各高级人民法院和专门人民法院在案 件审理与执行过程中，发现最高人民法院生效裁判之间存在法律适用分歧的，或者在审案件作 出的裁判结果可能与最高人民法院生效裁判确定的法律适用原则或者标准发生分歧的，应当启 动法律适用分歧解决机制，向最高人民法院提出法律适用分歧解决申请。
【产生原因】：房产验收、产权登记效率；楼盘缓建停建；开发商违规
建设导致无法办理产权证书；购房人未缴纳契税、公共维修基金；购房人不 愿积极配合等等。
【应对措施】1.银行应当及时关注开发商竣工、验收及办证进
度，条件成就时及时督促开发商、购房人办理相关登记。（目前在河
南漯河市已经可以无缝对接，自动转成抵押登记，期待可以推广。）
权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。 监护人依法履行监护的权利，受法律保护。 监护人不履行监护职责 或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或 者有关单位的申请，撤销监护人的资格。
2.《合同法》第五十二条合同效力归于无效的五种情形，其中第五项规定： 违反法律、行政法规的强制性规定。
《物权法》176条规定：【约定优先；约定不明，补充责任】“被担保的债权既有 物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担 保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务 人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权（不诉购房人的风险）； 第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承
【同案不同判的解决措施】
最高法发布《关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》
《实施办法》全文共计12条2019年10月28日起正式施行，在分歧解决工作组织体系、 分歧解决申请、分歧解决工作流程、分歧解决结果的适用等方面做出了具体规定。
最高人民法院审判委员会
领导、决策
最高人民法院审判管理办公室 最高人民法院各业务部门
担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”
《物权法》第178条 担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
《担保法》第28条 【补充责任】同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对 物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保（但有观点，及现在理论认为预购抵押登记不适用）的，保证人在债 权人放弃权利的范围内免除保证责任。（因此，起诉时需要一并起诉）
【法律政策风险】之二【开发商的补充责任or连带责任】
• 《担保法解释》第38条
• 同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求 保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围 或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任 的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应 当分担的份额。
不动产抵押贷款法律风险与防范
主讲人：苏金浩
河北匡合律师事务所
01
不动产抵押贷 款风险概述
02 03
不动产抵押常 风险防范措施总结 见风险点及防
控措施
04
案例分析
01.不动产抵押贷款风险概述
法律风险防控的根基和要点
法律意识
诚信意识
证据意识
合规意识
不动产抵押贷款风险类型
• 一、法律政策变化风险 • 二、法律适用风险 • 三、抵押贷款合同履行风险 • 四、案件执行阶段外部风险