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银行能够实现抵押权吗？
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三
抵押物灭失导致抵押权消灭的风险及防范措施
《担保法》
第五十八条 抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所 得的赔偿金，应当作为抵押财产。
《物权法》
第二百条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的 建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押 权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用 权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无 权优先受偿。
2015年1月21日，中信银行温州分行与抵押人 意凯迪公司签订《最高额抵押合同》，并于 2015年1月23日办理不动产抵押登记手续。
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(2017)浙民终706号
案情简介 2016年，意凯迪公司担保的主债权期限届满， 债务人未还款，中信银行温州分行诉至法院， 请求拍卖抵押房产，行使优先受偿权。
薛敏提起执行异议之诉，请求在剩余租期内， 依法阻止向房屋的受让人移交占有被执行的该 不动产，并提交了《厂房租赁合同》、意凯迪 公司出具的650万元租金收条等证据，但未提 供其占有和使用厂房的相关证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》 若干问题的解释
第八十一条 最高额抵押权所担保的债权范围，不包 括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务 人、抵押人破产后发生的债权。
注意：查封后新增的利息、违约金等也不属于被担 保的债权，不能优先受偿。
你认为法院应该怎么判？
一
抵押人与案外人虚构租赁关系对抗银行抵押权的应对措施
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问 题的规定》
第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执 行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁 合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
3.及时与应向抵押人支付保险金、赔偿金或补偿金 等款项的主体取得联系，要求其向银行支付该等款 项，银行收到相关款项后提存。
四
最高额抵押担保的风险及防范措施
案例：（2016）最高法民再54号 2013年4月25日，中国银行向劲时通公司提供授信额度并签订 《授信额度协议》，安吉竹艺公司提供最高额抵押担保，签订 《最高额抵押合同》，且抵押物办理了抵押登记。
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(2017)渝民终371号
案情简介 后《重庆市房地产抵押合同》担保的主债权到 期，债务人未按时向中信银行重庆分行还款， 中信银行诉至法院请求行使抵押权。
李丹向法院请求在租赁期内阻止向中信银行重 庆分行移交占有案涉房屋，请求带租拍卖案涉 房屋。
此外，承租人李丹举示了2014年1月至2015年 12月案涉房屋的物管收费收据，但是该收据系 李丹于2015年12月10日一次性刷卡缴纳物业 管理费形成。
2013年8月5日，浙江安吉法院作出执行裁定书，并查封了安吉竹 艺公司名下的所有房产，其中包括本案中安吉竹艺公司提供给中 国银行的涉案抵押财产。
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四
最高额抵押担保的风险及防范措施
案例：（2016）最高法民再54号 2013年12月11日-13日，中国银行派人前往浙江省安吉县，了 解抵押房产查封情况。
(2017)渝民终371号
案情简介 出租人陈凯与承租人李丹签订《房屋租赁合 同》，涉案房屋租赁期共20年，从2014年1月 9日起至2034年1月9日。落款时间为2014年1 月9日。
中信银行重庆分行与出租人陈凯签订《重庆市 房地产抵押合同》，并于2014年2月17日办理 了抵押登记。
2014年1月12日，陈凯向中信银行重庆分行出 具关于涉案房屋的《无出租声明》。
第二部分 起诉状和财产保全申请书要点 ①如何起草起诉状 ②如何起草财产保全申请书 ③诉讼文书样式查询
第三部分 驻行期间法审工作问题与建议
第一部分 银行信贷业务法律风险探讨
一
抵押人与案外人虚构租赁关系对抗银行抵押权的应对措施
《物权法》 法律
第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出 租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵 押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不 得对抗已登记的抵押权。
结论：
抵押房产灭失，银行对抵押 房产的抵押权消灭，但对抵 押房屋的土地使用权拍卖、 变卖的价款享有优先受偿权。
三
抵押物灭失导致抵押权消灭的风险及防范措施
案例2： 某银行向陈某发放了一笔贷款，陈某的朋友李某以其名下的房产 提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。 贷款期限内，李某的房屋及房屋项下土地被政府依法征收。 后陈某贷款到期不能还款，银行获悉政府尚未向抵押人李某支付 征收补偿金，拟请求从政府付款账户中直接将补偿金划转到银行 账户，用以优先受偿陈某的债权。
此后，中国银行于2013年12月25日至2014年1月24日向劲时通 公司发放了六笔贷款。
后劲时通公司贷款逾期，中国银行诉至法院，请求行使抵押权。
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你认为法院应该怎么判？
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四
最高额抵押担保的风险及防范措施
《物权法》
第二百零六条 有下列情形之一的，抵押权人的债权 确定：……. （四）抵押财产被查封、扣押……..
金钱作为一种特殊的动产，具备一定形式要件后，可以用于质押。保 证金质押，系将金钱通过保证金形式特定化后进行出质，其性质属动 产质押，实质是以保证金账户内的资金提供质押，而非账户质押。
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问题
什么情况会被认定为不满足上述第 八十五条的规定？
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（2018）最高法民申99号
案情简介
晋中银行与金联担保公司签订《协议书》，《协议书》中约定开立保证金账户，但 未明确特定保证金账户的账号。双方约定根据存入的保证金金额，金联担保公司可 在保证金五倍范围内为借款人提供保证担保，被保证人未按约还款，晋中银行可从 金联担保公司保证金账户和在该行开设的其他存款账户中划转，无需征得金联担保 公司的同意等。 此外，保证金账户存在多笔资金往来，除了缴存保证金及保证金的扣划，还用于非 保证金业务的日常结算。 后金联担保公司的其他债权人申请冻结保证金账户，并要求执行账户中的资金。晋 中银行提出异议，请求法院解除账户冻结，停止对账户内的保证金执行。
3. 将保证金账户直接开立在我行名下，如不能开 立在我行名下，仍存在一定风险。
三
抵押物灭失导致抵押权消灭的风险及防范措施
案例1： 某银行向陈某发放了一笔贷款，陈某的朋友李某以其名下的房产 提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。 贷款期限内，李某取得银行同意后改扩建其房屋，办理改扩建相 关手续时发现房屋已经成为危房，遂拆除房屋后重建。 房屋重建完毕但未办理新的产权证书时，陈某贷款到期不能还款， 银行诉至法院要求拍卖房产行使抵押权。
风险防范措施有什么？
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风险防范措施
我们要做什么
1.放贷前要求抵押人出具《无出租申明》或正在履 行的租赁合同（注意：实践中存在有《无出租申
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明》却被法院认定为租赁关系发生在抵押权设立 前，租赁可以对抗抵押的案例，因此仅有《无出 租申明》 不能完全保障我行权利）；
2.实地考察抵押房产租赁情况并保留相关录像或书 面证据；
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法院判决
保证金账户作为金钱特定化进行质押的形式之一，在判断是否构成保证金账 户时，一方面要求账户内资金特定化，另一方面，要求账户移交于债权人占 有。从该账户使用情况看，存在多笔资金往来，除了缴存保证金及保证金的 扣划，还用于非保证金业务的日常结算。 因此，该账户资金不符合特定化和移交占有的要求。晋中银行对案涉账户内 资金不享有优先受偿权。
风险防范措施有什么？
风险防范措施
1.如抵押人拟拆除重建抵押房产的，则应要求债务 我们要做什么 人提供新的抵押物或在拆除重建过中办理土地及 13
在建工程抵押，待房屋重建完成后，及时就新建 的房屋办理抵押登记；
2.定期了解抵押物情况，如有毁损、灭失或被征收 等情况的，及时要求债务人提供新的抵押财产；
ห้องสมุดไป่ตู้ 一
抵押人与案外人虚构租赁关系对抗银行抵押权的应对措施
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房 屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁 房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发 生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
司法解释
问题
如何有效防止抵押人与案外人虚构 租赁关系对抗银行抵押权？
(2017)浙民终706号
案情简介 薛敏与意凯迪公司签订了一份落款时间为 2010年5月1日的《厂房租赁合同》，约定由 薛敏承租案涉厂房面积计10850平方米，租期 为2010年5月1日至2025年4月30日，租金每 年65万元，前十年租金在合同签订后一年内付 清，后五年租金按年支付，先付后用，并约定 被执行人意凯迪公司的收款账户为“林某 6228…………811中国农业银行仰义支行。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行 的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有 的请求，人民法院不予支持。
司法解释
法院判决
《厂房租赁合同》的真实性无法确认，薛敏与意凯迪公司之间的租赁关系无法予以认 定，驳回薛敏诉讼请求，理由是： 1.该租赁合同约定的租金支付方式不合常理。合同约定租期为15年，每年固定租金65 万元/年，前十年租金却需在合同签订后一年内付清，不符合通常市场交易习惯； 2. 租 金 实 际 支 付 情 况 难 以 认 定 。 该 租 赁 合 同 明 确 约 定 租 金 收 款 账 户 为 “ 林 双 燕 6228…………811中国农业银行仰义支行”，但薛敏仅向法院提交了意凯迪公司出具的 650万元租金收条为证，并无相应银行凭证予以证明。在薛敏未能合理解释650万元巨 额资金的支付方式的情况下，租金支付事实无法确认； 3. 薛敏未提交证据证明其在该租赁合同签订后对案涉厂房实施了有效的占有使用。