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开发阶段—投前
投前
投资
运营
概念方案
设计
预备会 方案批复 施工准备 开盘前 开盘后 交付前
成本
招采 工程/开发 营销
财务
交付后
客服
城市准入报告审批
土地信息收集
项目初判 市场定位 新进入城市的供方选 择 强排方案编制
强排方案前 已进入城市的 供方选择
初判评审后15天 头脑风暴会
挂牌截止前15天15天 土地评审决策/可研 决策
成立招采管 理组织
摘牌一个月内 编制可研版目 标成本
摘牌后10天 技术管理准备 营销团队建设
摘牌后15天 组织管理准备 市场调研
确定案名
现场准备工作
摘牌后20天 定案优化
摘 牌 后 25 天 货 量量预排 示范区设置建 议 临展选址及方 案执行 地推外展点选 址及方案报批
摘牌后30天 品牌接待点设 置
现场踏勘
概念设计 可研版目标 成本编制 成立招标管理
组织
方案设计
施工图设计
可研版目标成本修正
启动会版目标 成本编制
招采计划制定 招采方案制定
施工前技术、组织、工期、现场准备
二次设计&技术支持
施工图版目标 成本编制
预结版目标 成本编制
招采实施&供方管理
基础施工
工程实现&竣 工验收
成本结算&结算版目标成本编制
编制营销大纲 上报前端融资方案
编制投后版计划 核对可研版货值 收地
提交运营图初稿 预备会货值优化
规划方案 评审
示范区室内硬装方案评审 样板房室内硬装方案评审 完成示范区建筑施工图
完成可研版目 标成本审批
制定招采方案
编制启动会版 目标成本
咨询服务类招标 工程施工类招标 材料设备类招标
监理策划 示范区动工
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开发阶段—投前
房地产项目资金投入量大、项目周期长，一旦投资难以逆转。 因此，项目获取前的投资决策分析成为整个开发过程中最为基
投 本、最为关键的一项工作、其目的就是通过一系列的调查研究 前 和分析、为企业选择一个最佳的，可行的项目开发方案，提供
依据 这阶段主要的工作是项目研判、项目投资评审与决策
督促合作项目 协议书的签订 合作项目内部 交底
协议签订后一 个月内 跟进对外参股 合作项目经营 目标确定
摘牌后0.7个月 示范区景观概念 方案评审 示范建筑概念方 案评审
摘牌后0.8个月 货量区景观概念 方摘案牌评后审1个月 货量区建筑概念 方案评审 完成详勘报告 示范区室内硬装 概念方案评审 样板房室内硬装 概念方案评审
可研会前 编制投销版计 划
可研决策会前 编制拿地上会 版目标成本
深度可研决策会后 签订投销目标合约书
项目获取
土地评审前 必要的项目现场调 查
挂牌前一个月 现金流测算
挂牌前一周 前端融资立项
挂牌后一周 同行战略合作 洽谈
挂牌前两周 前端融资方案 上报
开发贷方案设 计
摘牌前一周 明确前端融资 责任人 确定前端融资 报告主体
——总裁助理陈从宏
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寄语
近年来，房地产运营管理的发展可谓日新月 异，运营管理所发挥的价值，已经从过去围 绕项目进度、成本、质量的管控，逐步演变 为企业战略落地的推进器，企业做大做强的 发动机和经营利润的监控者
中梁的运营体系建设，始终坚持以战略为引 领，在充分洞悉行业趋势变化的前提下，通 过苦练内功不断提升标准化运营能力打造， 持续加强横向协同与纵向支持，逐渐走出一 条具有中梁特色的运营管理之道
项目初判
发展工作 例会
头脑风暴
土地评审 决策
签订投前目 标合约书
项目获取
签订投后目标 合约书
运营 开发
设计
成本 /招 采
工程 营销 /客
服
财务
编制投前 版计划
由投资部门主导
编制强排 方案
完成概念 方案设计
概念方案 评审
初勘
示范区概 念策划
示范区景观、 建筑概念方案
评审
详勘
示范区样板房 室内概念方案
评审
检查
开盘前 2个月
销售&回款
交付管理
按揭回款实施/税收动态管理
风险检查&交付准备
开盘后 17个月
交付前 2-6个月
办证 清算管理 客户维护
交付后 9
运营总图（456高周转项目）
时间 阶段
概念方案阶段 （方案前置，策划先行）
拿地前一个月以上
概念1方案
投前阶段一个月
项目2获取
预备会阶段0.6个月
3
投资
当前，公司正处于组织结构调整期，权责划分，制度模块等不断更新和完善，若相关与 本手册存在冲突，请以OA系统中最新的制度，指引及公告为准
由于时间仓促，本手册编写过程中难免存在思虑不周之处，敬请谅解，欢迎大家提出宝 贵意见和建议：jtyy@
主编：陈从宏（助理总裁）
副主编：曹建（副总经理） 王浩（副总经理）
项目获取 概念方案
预备会 方案批复
开工
开盘
竣备
交付
房地产项目运营全 周期中，“开发阶 段”和“业务条线 ”两条主线从始至 终贯穿
投资 运营
土地评审 投前版计划
编制
投后目标合约 书签订
投后版计划 编制
组织预备会
考核计划编制
组织项目启动 会
项目监控
项目后评估
设计 成本 招采 工程
强排方案编制 投前版目标 成本编制
强化横向协调、纵向支持、打造 “4-5-3-3”经营总体框架
坚持高周转，首期6-6.3个月，续 期321，冲 业务条线
公司经营 4大经营核心 5大保障体系 3大信息对称平台 3大激励机制
战略规划 战略规划
8
运营总图（常规项目6个月开盘）P9-10-11
小道至精
坚持高周转，精抓项目开发关键节点，落实“首开6个月，续期321 ，冲刺456”要求，注重工作前置，策划先行，并行交叉，合理调 度开发计划，把控项目动态，形成科学化的项目开发PDCA管控闭 环
展望未来，中梁的运营管理将再接再厉，紧密围绕战略规划，用模式、模型、模板、模块的标准化体系夯实战
略规划基础，指导企业各项经营活动，助理中梁地产到中梁财团的历史性跨越
取得工程证
取得施工证
开盘前2个月
项目经营风险预警 计划实施监督
开盘风险预警 价格核查、货值核查
取得预售证
公区/批量精装室 内硬装方案评审
完成建筑报 批版施工图
完成建筑施 工版施工图
货量区技术支持
开盘
6
封顶风 险预警
设计
完成示范区景 观施工图
成本 /招 采
编制工程管理策划
完成示范区/样板房室内硬装施工图 示范区/样板房室内软装方案评审
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开发阶段—概念方案
投前 概念方案
投资
运营
设计
预备会
成本
方案批复
招采
施工准备 开盘前 开盘后 交付前
工程/开发
营销
财务
交付后
客服
签订土地成交相关 文书
摘牌后7天内 签订投后项目目 标合约书
摘牌后7天内 参与项目交底会 录入投后版计划 核对科研版货值 发布项目名称
摘牌后0.5个月 完成初勘报告
概念方案评审
销售团队组建、培训
试装
开发贷立项
10
运营总图（456高周转项目）
时间 阶段 投资
运营 开发
3
方案批复阶段0.4个月
方案批复
4
组织召开 预备会
考核/冲刺 版计划上 线&更新
运营图
节点 汇报
核对线上 预备会版
货值
施工准备阶段1个月 项目计划周报
开工
5
项目月度动 态货值盘点
组织项目启动会
取得土地证
取得用地证 取得方案批复
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开发阶段—概念方案
概念方案设计，是一个将项目开发意图和设计整体构思，以效 果图、概念图等；灵活的表现手法呈现出来的过程，从项目获 取到完成概念方案的一个月时间，称之为概念设计方案阶段
本阶段中，相关条线需遵照地块的经济指标，按照相关规范要 求，在做够容积率的前提下进行地块的整体布局，概念方案需 要细化到物业形态、动线组织、建筑立面、户型设计等各方面
制作三维 影视片
前端融资贷管理
低碳
正展 开放
产品说 明书
示范区开放
客服热线推广会 按揭银行摸底
风险检查
按揭银行合作 协议签订
认筹
开盘 评审
按揭办理 培训
开盘
满意 度回
访
财务
开发贷融资方案审批
签订开发贷融资合同
开发贷放款
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运营总图（456高周转项目）
时间
阶段 6
投资
开盘后17个月
运营 开发
组织开盘复盘会 人防、消防、规划验收
示范区验收
示范区现 场评审
示范区 后评估
完成启动会版目标成本审批
合约规划
完成施工 图版目标 成本审批
开始 正式 打桩
总包 进场
施工 组织 设计
开始 挖土
垫层施工
施工至±0
工程达到预 售条件
示范区主体 施工完成
完成硬装 软装施工
工程
营销 /客 服
确认精装标 准
股权质押
组织媒 体行活
动
前端融资放款
品牌发 布会
，确保成本不增加、贷值不减少，节点不突破、利润不降低 施工到开盘阶段、把控首期“常态6至6.3个月开盘、冲刺4
个月开盘、5.5个月现金流回正、6个月在投资”，续期间隔 “红线3个月、常态2个月、冲刺1个月”。 最终，形成“首期6至6.3个月、续期321、冲刺456”的项目 开发管理逻辑、通过构建责任矩阵、分级考核、实行公平、 公正、公开的奖惩制度、把控项目动态，完善科学化的 PDCA管控闭环