台州仲裁委员会裁决书（2011）台仲裁字第号申请人，男，1968年1月1日出生，汉族，住浙江省临海市城关镇。

委托代理人翁孝杯（特别授权），浙江普安律师事务所律师。

被申请人浙江恒宇房地产开发有限公司，住所地浙江省临海市东方大道8号临海市建设大楼9楼。

法定代表人金序龙，董事长。

委托代理人李宏伟（特别授权），浙江全力律师事务所律师。

委托代理人林红月（特别授权），浙江全力律师事务所律师。

申请人（以下简称申请人）与被申请人浙江恒宇房地产开发有限公司（以下简称被申请人）因商品房买卖合同纠纷一案，申请人于2011年10月28日向本会申请仲裁，本会于2011年10月31日受理，并向被申请人发送应裁通知书。

后发现申请人与被申请人签订的商品房买卖合同没有仲裁条款，及时告知双方当事人在签订仲裁协议后本会方可依法处理，为此，申请人与被申请人于2011年11月8日签订仲裁协议，同意把本案争议事项提交本会处理。

并依据《中华人民共和国仲裁法》及本会仲裁规则的有关规定，由申请人选定的仲裁员陈文通、被申请人选定的仲裁员汪俊杰和本会主任指定的首席仲裁员周显根组成仲裁庭。

仲裁庭于2011年12月6日开庭审理了本案。

申请人的委托代理人翁孝杯、被申请人的委托代理人李宏伟到庭参加仲裁活动。

本案现已仲裁完结。

申请人申请称：2009年5月8日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》一份。

《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务及违约责任，其中《商品房买卖合同》第8条约定，被申请人应于2009年11月30日前，将验收合格的商品房交付给申请人使用，因被申请人资金短缺等原因，被申请人未按期向申请人交付商品房；后在申请人不断要求下，被申请人才通知申请人于2010年2月21日可以交付商品房，逾期交付商品房时间达83天。

为解决逾期交付商品房事宜，申请人与被申请人于2010年8月5日签订协议书（以下简称协议书）一份，协议书载明：一、原由申请人自行交付的办理房地产权属证书所需契税等费用由被申请人承担；二、申请人同意在被申请人承担办理权属证书所需费用后，不再向被申请人主张因逾期交房产生的违约责任并自愿放弃该项主张。

但被申请人在协议书签订后再次违反约定，经申请人催告仍未履行，故根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被申请人应向申请人支付已付购房款日万分之五的违约金。

因双方协商未果，据此向本会提出如下仲裁请求：一、要求解除申请人与被申请人于2010年8月5日签订的协议书；二、要求被申请人支付逾期交房违约金36606元人民币；三、仲裁费用由被申请人承担。

被申请人辩称：一、对申请人购买被申请人商品房及合同约定的交付期限无异议；因商品房逾期交付双方之间曾于2010年8月5日签订协议书无异议；二、鉴于双方已就逾期交房问题达成赔偿协议，则被申请人因逾期交房产生的违约责任应按该协议书规定赔偿；即便被申请人存在违约，申请人要求解除协议书也不能成立，故被申请人同意按双方于2010年8月5日签订的协议书承担责任；三、退一步说要求支付逾期交房违约金，商品房买卖合同规定的违约金比例过高，要求降低。

申请人为支持自己的仲裁请求主张，向本庭提交下列证据：证据一、商品房买卖合同一份；拟证明双方之间存在商品房买卖合同关系及申请人付款时间、被申请人交房时间及逾期交房的违约责任等。

经质证，被申请人无异议。

本庭认为，因双方对证据三性均予认可，依法确认作为本案证据予以使用。

证据二、收款收据；拟证明申请人按约支付商品房购房款。

经质证，被申请人对证据真实性无异议并确认申请人已按合同约定支付商品房购房款。

本庭认为，因双方对证据三性均予认可，依法确认作为本案证据予以使用。

证据三、房屋交付（入户）通知书一份；拟证明被申请人于2010年2月12日通知申请人于2010年2月21日可以交付商品房，根据合同约定的商品房交付期限，被申请人逾期交付商品房时间为83天。

经质证，被申请人对证据本身无异议。

本庭认为，因双方对证据三性均予认可，依法确认作为本案证据予以使用。

证据四、协议书一份；拟证明申请人与被申请人因逾期交房一事，在2010年8月5日达成协议，该协议书载明申请人放弃逾期交房违约金是附条件的即被申请人承担人理权属证书契税等费，现被申请人没有承担，申请人仍有权提出逾期交房违约金的主张。

经质证，被申请人对该协议书无异议。

本庭认为，因双方对证据三性均予认可，依法确认作为本案证据予以使用。

证据五、催付办证费用紧急函、国内特快专递邮件详情单、邮件投递凭证单，拟证明申请人在协议书签订后，已催告被申请人支付办证费用，因被申请人未及时支付办证费用导致其未及时取得权属证书的事实。

经质证，被申请人认为自己没有收到申请人寄送的催付办证费用紧急函，对国内特快专递邮件详情单上签字有异议，对邮件投递凭证所涉的申请人寄送邮件已投妥无异议。

本庭认为，因被申请人对申请人提交的邮件已投妥事实无异议，且无相反证据证明该邮件已退还给申请人，故本庭确认该份邮件已送达给被申请人，可作为本案证据予以使用。

被申请人未提供相应证据佐证其庭审中的答辩意见。

本庭经审理，认定本案事实如下：2009年5月8日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》一份。

《商品房买卖合同》第3条约定申请人购买的商品房为幢号18、房号1-501，建筑面积为139.60平方米；库房一间，位于18号楼地下室11号，建筑面积为19.36平方米；汽车车位一个，位于A005号；第4条约定申请人购买前述商品房房款合计人民币882080元；第6条约定付款方式及期限为申请人按按揭贷款方式付款；第8条约定商品房交付期限为被申请人应当在2009年11月30日前，将经验收合格的商品房交付给申请人使用；第9条约定被申请人逾期交付商品房的违约责任为逾期超过30日以后，申请人要求继续履行合同的，被申请人应自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，按申请人已交付购房价款的日万分之五支付违约金等内容。

合同签订后，申请人已按约支付商品房购房款882080元人民币；但被申请人未按期交付商品房。

2010年2月12日，被申请人通知申请人于2010年2月21日可以交付商品房，按合同约定的被申请人商品房交付期限，被申请人逾期交付商品房达83天。

2010年8月5日签订协议书一份，协议书载明：一、原由申请人自行交付的办理房地产权属证书所需契税等费用由被申请人承担；二、申请人同意在被申请人承担办理权属证书所需费用后，不再向被申请人主张因逾期交房的违约责任和任何费用，并自愿放弃该项主张。

2011年8月27日和9月8日，申请人会同其他购房户向被申请人寄送催付办证费用的紧急函，分别要求被申请人于2011年9月5日前、9月15日前向申请人等各购房户支付办理房地产权属证书所需的费用，否则按商品房买卖合同追究其逾期交房违约责任。

庭审中，被申请人自认公司目前经营状况不良、无法支付购房户所需的办证费用。

因被申请人未按购房户要求支付办理房地产权属证书所需的费用，申请人据此向本会提出仲裁申请。

另查明，至庭审前，被申请人已向申请人交付其所购的商品房及被申请人对申请人向其支付购房款的金额，双方均无异议。

本庭根据双方当事人的仲裁申请及辩驳意见，归纳本案主要争议焦点为：一、本案申请人与被申请人于2010年8月5日签订的协议可否解除？二、逾期交房违约金数额及违约金比例是否过高问题？一、本案申请人与被申请人于2010年8月5日签订的协议可否解除问题。

本庭认为，申请人与被申请人于2010年8月5日签订的协议符合解除条件，其依据：1、被申请人未按协议书要求支付购房户办理房地产权属证书所需的费用，且在申请人向被申请人发出催付办证费用紧急函后，被申请人也未在合理时间内予以缴付，其行为已构成根本性违约；2、被申请人在庭审中自认公司目前经营状况不良、且无法支付购房户所需的办证费用，在此情况下，本庭确认双方继续履行协议书已无必要。

故此，根据《中华人民共和国合同法》第94条第3款、第4款规定，申请人提出解除双方于2010年8月5日签订的协议书，合法有据，依法应予支持。

二、关于逾期交房违约金数额及违约金比例是否过高问题。

（一）关于违约金比例是否过高问题。

本庭认为，申请人根据双方签订的《商品房买卖合同》第9条规定，要求被申请人按日向其支付已交付房价款万分之五的违约金不属过高，因为：1、逾期交房给申请人造成的损失既包括利息损失，也包括因逾期交房给申请人造成的国有土地使用权年限减少等损失；本案仅就利息损失而言，申请人要求被申请人按日向其支付已交付房价款万分之五的违约金，没有超过中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍，故此，双方约定的违约金比例合理。

2、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第7条规定：违约金是否过高，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以权衡；结合本案，因双方当事人签订的《商品房买卖合同》是格式合同，合同约定的逾期交房违约责任内容是被申请人确定后交付给申请人签署，且逾期交房完全是被申请人过错所致，根据公平原则和诚实信用原则，被申请人也应按双方签订的《商品房买卖合同》规定向申请人支付逾期交房违约金。

同时，在本案中，被申请人没有对自己提出的违约金约定过高主张提供证据予以证实。

（二）根据被申请人认可的逾期交房83天事实，结合双方签订的《商品房买卖合同》第9条规定，被申请人应付申请人逾期交房违约金为36606.32元（计算公式为申请人已付购房款882080元人民币乘逾期交房时间83天乘日万分之五违约金比例），鉴于申请人仅主张逾期交房违约金36606元，对其余部分未予主张，本庭予以支持。

本庭认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，各方应按合同规定履行义务。

因被申请人未按合同约定如期向申请人交付商品房，其行为已构成违约；且双方就被申请人逾期交房如何处理达成协议后，被申请人也未按协议书规定予以履行，被申请人的行为再次构成违约，故申请人向本会提出要求解除协议书并要求被申请人支付逾期交房违约金的仲裁请求，合理有据，本庭依法予以支持。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条之规定，裁决如下：一、解除申请人李星与被申请人浙江恒宇房地产开发有限公司于2010年8月5日签订的协议书。

二、被申请人浙江恒宇房地产开发有限公司于本裁决发生法律效力之日起十天内支付给申请人李星逾期交房违约金36606元人民币。