第五章房地产估价原则一、单项选择题1.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。
A．独立、客观、公正原则属于普适性原则B．合法原则属于一般性原则C．最高最佳使用原则属于技术性原则D．谨慎原则属于一般性原则2.（）不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。
A．合法原则B．独立、客观、公正C．最高最佳原则D．估价时点原则3.在依法判定的使用权利方面，应以（）为依据。
A．相关合同B．法律、法规、政策C．使用管制D．国家的价格政策4.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（）申请确认。
A．开发商B．房屋所在地居委会C．法院D．城市规划行政主管部门5.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。
A．合法原则B．最高最佳使用原则C．估价时点原则D．替代原则6.寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。
A．法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化B．技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性C．经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性、技术上的可能性D．法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大化、技术上的可能性7.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。
A．小于B．大于C．等于D．无法确定8.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始（）。
A．提高B．下降C．不变D．无法确定9.某房地产的土地面积为500㎡，建筑面积800㎡，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，该宗房地产相对于空地的减价额为（）万元。
A．10.30B．13.00C．28.00D．20.8010.某宗房地产的建筑物的设计、施工和设备都非常先进，但坐落的土地位置较差，虽然该宗建筑物的重置价格较高，但该建筑物的实际价值（）重置价格。
A．高于B．低于C．等于D．无法确定11.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。
它可以帮助我们确定（）。
A．最佳用途B．最佳规模C．最佳集约度D．最佳使用12.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
A．该建筑物的价值低于拆除费用B．该估价结果肯定有误C．甲土地的价值高于乙土地的价值D．不可能出现这种情况13.当新房地产价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润小于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。
A．保持现状B．装饰装修改造C．转换用途D．重新利用14.当新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以（）为前提进行估价。
A．保持现状B．装饰装修改造C．转换用途D．重新利用15.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。
A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提16.估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据（）来确定。
A．估价对象B．估价目的C．估价程序D．估价原则17.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。
A．估价时点为未来，估价对象为未来状况B．估价时点与房地产状况均为现在C．估价时点为现在，估价对象为未来状况D．估价时点为现在，估价对象为过去状况18.房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为（），估价对象为（）状况A．现在，历史B．现在，现在C．历史，现在D．未来，现在19.在城市房屋拆迁中，估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致，一般为（）。
A．房屋拆迁实施之日起15日B．房屋拆迁许可证颁发之日C．房屋拆迁申请递请之日D．房屋拆迁完毕之日20.在城市房屋拆迁中，评估期房的价值应以（）为准。
A．以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定B．房屋的实际状况C．评估人员的专业判断D．评估人员的现场勘察结果21.替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。
A．同一城市房地产B．同样用途房地产C．相同房地产D．类似房地产22.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
（2005年试题）A．委托人B．估价报告预期使用者C．管理部门D．中立23.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。
（2005年试题）A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去24.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。
（2004年试题）A．估价时点为未来，估价对象为未来状况B．估价时点与房地产状况均为现在C．估价时点为现在，估价对象为未来状况D．估价时点为现在，估价对象为过去状况25.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
（2003年试题）A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提26.运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。
（2003年试题）A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则27.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。
因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。
（2003年试题）A．2003年6月15日B．2003年8月15日C．签订估价委托合同之日D．估价人员与委托人商定的某日28.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。
（2002年试题）A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提29.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。
（2001年试题）A．工业厂房B．工业用地C．商品住宅D．商住用地30.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的。
（2001年试题）A．估价机构B．估价人员C．估价对象D．估价方法31.最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。
（2008年试题）A．收益递增递减原理B．均衡原理C．替代原理D．适合原理32.某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。
（2008年试题）A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去33.运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值。
（2008年试题）A．较高B．较低C．最高D．居中二、多项选择题1.我国《物权法》规定，下列不得抵押的财产有（）。
A．自留山B．自留地C．被依法查封的财产D．被依法监管的财产E．乡镇企业的土地使用权2.根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押（）。
A．权属有争议的房地产B．用于教育的房地产C．用于市政的房地产D．个人所拥有的房地产E．已依法公告列入拆迁范围的房地产3.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（）。
A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B．取得土地使用权证书C．按照出让合同约定进行投资开发，属于范围建设工程的，完成开发投资总额的30％以上D．按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E．转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书4.最高最佳使用原则必须同时符合（）标准。
A．法律上许可B．技术上可能C．经济上可行D．经济上必须盈利E．价值最大化5.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。
A．最佳规模B．最佳经营手段C．最佳集约度D．最佳管理方式E．最佳投资渠道6.以下（）有助于把握最高最佳使用原则。
A．替代原理B．收益递增递减原理C．均衡原理D．适合原理E．经济人原理7.城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。
（2007 年试题）A．被拆迁房屋的权属证书记载的面积B．拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C．拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果D．具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E．房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积8.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。
（2005年试题）A．土地所有权B．国有工业用地土地使用权C．宅基地土地使用权D．大型游乐场E．乡镇企业用房9.估价中的最高最佳使用具体包括（）等。
（2004年试题）A．最佳用途B．最佳位置C．最佳规模D．最佳环境E．最佳集约度10.在具体估价中应遵循的技术性原则主要有（）。
A．合法原则B．独立、客观、公正C．最高最佳原则D．估价时点原则E．谨慎原则11.为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（）等进行估价。
A．各方当事人均是理性的B．估价人员应以各方当事人的心态来考虑评估价值C．估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值D．估价人员以专家身份反复、精细的权衡评估价值E．估价人员以委托人的立场来考虑评估价值12.目前，我国房屋权属证书有（）。
A．房地产权证B．房屋所有权证C．房屋占有权证D．房屋他项权证E．房屋使用权证13.土地权属证书有（）。
A．国有土地使用证B．集体土地所有证C．集体土地使用证D．土地他项权利证明书E．国有土地所有证三、判断题1.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。