协商或投标的过程是监理企业展示自己实力的 过程，通过协商或投标，让业主了解监理企业的能 力、实施监理的措施以及服务的水准等。
监理企业要在协商或投标的过程中尽量取得业
（4） 监理企业经过和业主协商或投标获得监理业务
之后，就要和业主谈判，订立建设工程监理合同。 订立合同是承接监理业务的最后一个环节，其目的 是把监理企业和业主经过商谈取得的一致意见用合 同的形式固定下来，使其受到法律的保护和约束。
（2） 对于监理企业来说，如何选择工程对象是一个
经营决策问题，应进行全面的分析。 分析的方法有两大类，即定性分析和定量分析。 中小型建设项目一般采取定性分析的方法，大
型建设项目最好将定性因素转化为定量指标进行定
① a 工程条件分析主要分析工程在社会上的影响
程度，工程的施工条件，工程的工期要求，工程的 获利前景，业主的社会形象、资金能力、信用程度
（2） 建设工程监理投标，简称监理投标，是指监理
企业响应监理招标，根据招标条件和要求，编出技 术经济文件向招标人投函，参与承接监理业务竞争
建设工程项目招标投标包括勘察招标投标、设 计招标投标、施工招标投标、监理招标投标、设备
按照《中华人民共和国招标投标法》的规定， 凡是大型基础设施、公用事业等关系到社会公共利 益、公众安全的项目，全部或者部分使用国有资金 投资或者国家融资的项目，使用国际组织或者外国 政府贷款、援助资金的项目，其勘察、设计、施工、 监理以及重要设备、材料的采购，都必须进行招标 投标。其他项目是否进行招标投标，建设行政管理 部门也作出了相应的规定。
用招标方式选择监理企业和委托监理业务，竞 争性强，透明度高。
业主通过招标选择满意的监理企业，监理企业 通过投标参与竞争。
1.3 承接建设工程监理业务的步聚
（1）监理市场调查 市场分为有形市场和无形市场。监理市场属于
无形市场，是指委托、承接监理业务所形成的一种 咨询服务性市场。业主通过监理市场将监理业务委 托给监理企业，监理企业通过监理市场接受委托，
订立建设工程监理合同，必须遵循《中华人民 共和国合同法》的规定，同时也要符合建设工程监 理有关法规的规定。
2 建设工程监理招标投标
2.1 建设工程监理招标投标概述
2.1.1 基本概念
（1）建设工程监理招标 建设工程监理招标，简称监理招标，是指招标
人（业主或业主授权的招标组织）将拟委托的监理 业务对外公布，吸引或邀请多家监理企业前来参与 承接监理业务的竞争，以便从中择优选择监理企业
2.1.2 监理招标投标的意义
（1） （2） （3）帮助业主实现监理业务委托的优化 （4）
2.1.3 监理招标投标的原则
（1）公开的原则 建立统一、开放的监理市场，反对封锁、割据、
垄断，鼓励竞争。 （2）
公平竞争是市场经济的基本原则，招标投标的 各方都要严格遵循。 （3）公正的原则
主要表现为邀请投标人、评标、决标等活动的 公正性。
（4） 要求招标投标各方做到诚实可靠、恪守信用。
2.2 监理招标
2.2.1 监理招标的特点
（1） 监理服务是监理企业的高智能投入，服务工作
完成得好坏不仅依赖于执行监理业务是否遵循了规 范化的管理程序和方法，更多地取决于参与监理工 作人员的业务专长、经验、判断能力、创新能力以 及风险意识，因此，招标选择监理企业时，鼓励的 是能力竞争，而不是价格竞争。
1.2 承接建设工程监理业务的方式
监理企业采取何种方式承接建设工程监理业务， 取决于业主选择监理企业、委托监理业务的方式。
业主选择监理企业、委托监理业务一般有两种 方式，即协商方式和招标方式。
业主根据工程项目的性质、规模和建设工程监 理管理机构的规定，在上述两种方式中确定一种方 式选择监理企业，委托监理业务。
b 承接工程的可能性分析竞争对手的能力和策 略，分析业主的意向，估计本单位承接工程的可能
c 本单位状况分析分析本单位的技术、人员、 资金等是否满足工程项目对监理的基本要求；分析 本单位已承接的监理业务的状况，看任务是否饱满，
② a 列出评价因素，如上述定性分析中的若干因
b c d 总分越高，说明该项工程的条件越好，参加竞
调查的内容包括：竞争者的数量、规模、资质等 级；竞争者的行业、地区分布情况；竞争者的经营方 针、经营策略；竞争者的服务水准、收费标准、履约
③对相关法规、政策的调查 调查的内容包括：国家和地方政府颁发的有关建
设工程（建设管理、设计、施工、监理）的法规、政
进行该项调查是为了使监理企业了解监理业务 所处的工作环境，为实现监理目标提供依据。调查
（3） 选择好工程对象后，就要根据业主选择监理企
业的方式进行协商或投标。如果业主采取协商的方 式，监理企业应直接和业主接触，通过协商达成委 托与受托的关系，明确监理业务的各项事宜；如果 业主采取招标的方式，监理企业则要参加投标竞争， 通过招标投标程序来承接监理业务，明确监理业务 的各项事宜。
协商或投标是承接监理业务程序中最重要的一 个环节，监理企业要在市场调查的基础上，选派强 有力的班子参加和业主的协商或投标。
所谓监理市场调查，是指对影响监理市场变化 的条件、因素所进行的收集、整理，分析、研究市 场规律，为经营决策提供依据的一系列活动。
监理市场调查的
调查的内容包括：业主对建设工程监理的需求 量和需求程度；业主在各行业、各地区的分布情况； 业主的信誉程度、社会背景和建设工程的指导思想； 业主对建设工程监理的评价标准（监理费、监理范 围、监理深度、监理质量等）；业主对建设工程监 理需求的变化。
（1） 所谓协商方式，是指业主通过与监理企业协商，
确定受托人和委托监理业务有关事宜的一种方式。
用协商方式选择监理企业和委托监理业务，形 式简单、直接，费用低，周期短，但是缺乏竞争性， 透明度不高，适合于监理业主通过招标的方式来选
择监理企业和确定委托监理业务有关事宜的一种方 式。
建设工程监理业务
本章内容
1 建设工程监理业务概述 2 建设工程监理招标投标 3 建设工程委托监理合同
1 建设工程监理业务概述
1.1 建设工程监理业务
建设工程监理业务，就是指监理企业通过正常 程序从业主手中承接到的监理工作。
建设工程监理业务的实质，对于业主来说，是 委托给监理企业处理的一项事务；对于监理企业来 说，是承接到的一项工作。