才略——专业房地产管理顾问CALIB Management 1房地产开发成本精细化管理2011年1月27日CALIB Management内容目录n第一章对房地产成本管理的基本认识n第二章如何开展成本目标管理n第三章建造成本的全过程控制要点n第四章如何构建企业成本管理体系CALIB Management 第一章：对房地产成本管理的基本认识本章要点1.房地产成本管理的行业特征2.成本管理的几个基本理念3.房地产成本管理的几个关系处理4.房地产成本管理的演变过程5.房地产成本构成及对比分析3CALIB Management •房地产成本行业特征1.房地产成本管理的行业特征¢产品单件性、地域性强¢开发周期长，涵盖设计、制造和销售等环节¢资源整合量大，专业协作要求高¢行业不成熟，处于转型阶段•房地产开发的行业特征¢数额大，构成复杂¢影响因素多、变化大1.房地产成本管理的行业特征CALIB Management •房地产成本管理的行业特征•共性：合理确定+有效控制•特性：•全方位的成本管理，•渗透到全过程的业务和管理•需要全员的参与；CALIB Management 2.房地产成本管理的四个基本理念①经营理念6CALIB Management2.房地产成本管理的四个基本理念②产品理念7CALIB Management2.房地产成本管理的四个基本理念③市场理念8CALIB Management2.房地产成本管理的四个基本理念④专业理念9CALIB Management 成本管理理念的落实：无效成本管理§无效成本的定义§产生原因分类§统计与分析方法§管理责任分解与落实§消除无效成本的措施10CALIB Management113.房地产成本管理中的几个关系处理成本与品质、速度的冲突成本确定与变化的矛盾CALIB Management123.房地产成本管理中的几个关系处理与各业务管理的渗透关系与造价管理的关系CALIB Management4.房地产成本管理的演变过程管理难度加大，统筹协调要求高成本管理水平产品价值提升型型型强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确13CALIB Management14土地费用前期费用主体建筑安装工程费用室外及环境工程费用公共配套工程费用开发间接费用营销费用财务费用管理费用5.房地产成本的组成及对比分析CALIB Management序号项目1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费合计15对比分析：项目开发建设投资15CALIB Management序号项目1直接费直接工程费（实体）措施费（非实体）2间接费规费企业管理费（施工企业）3利润4税金合计16对比分析：建筑安装工程费用项目组成16CALIB Management 对比分析：不同各企业的成本科目设置科目设置不同包含内容不同17CALIB Management18对比分析：企业内部的成本科目统一与对接统一标准科目统一的分摊方式对接几个口径CALIB Management第二章房地产项目成本目标管理19本章目的：本章要点1.成本目标及目标管理的意义2.成本目标的内涵与外延3.成本目标的制定4.成本目标的分解方式5.成本动态的跟踪与监控6.保障目标实现的手段与措施CALIB Management1.成本目标及目标管理的意义降低成本？20u 实行目标管理的根本意义：u 设定成本目标的作用–设置成本控制上限？CALIB Management 2.成本目标的内涵与外延•成本目标的内涵：•成本目标的范围：21CALIB Management3.成本目标的制定22•目标制定的时间•目标制定的方法•目标制定的要求•成本目标的评审与确定•案例分享：成本目标全套表格CALIB Management 1.编说明、填表说明制2.项目概况－－规划指标3.建造标准4.各单体成本测算－－建安5.公摊费用测算－－前期，公建配套、室外及环境6.跨期分摊7.成本汇总表8.销售收入、回款9.税费－－财务费、所得税、增值税10.利润测算－－利润及收益率11.现金流量表案例：某房地产开发项目的成本目标测算套表23CALIB Management 4.成本目标的五种分解方式及作用24p 按合约计划分解p 按成本科目分解p 按管理责任分解p 按财务核算模型分解p按现金流出时间分解CALIB Management25动态成本=动态成本概念成本发生：5.成本动态的跟踪与监控动态成本的概念与构成分析：动态成本如何得出？CALIB Management统计合同结算价统计合同签约价统计变更签证费合同结算变更预估待签合同成本目标各项动态成本的反馈机制非合同性成本费用：合同性成本费用：26已支付费用统计待支付费用统计CALIB Management 案例：成本月报的编制内容与模板成本数据统计指标管理情况276.保障目标实现的手段与措施CALIB Managementp控制产品标准，落实到设计、选型与合约中p技术经济相结合的手段开展各项业务，实现提升经济性p文件审批环节考虑与与目标偏差，保证目标实现p实行动态监控，及时反馈信息，预测可能变化p偏差调整与内部平衡，保证总目标p过程与结果的全面考核CALIB Management 第三章房地产开发全过程成本控制要点本章要点1.成本控制重点与原则概述2.立项阶段成本管理3.策划阶段的成本管理4.设计阶段的成本管理5.发包阶段的成本管理6.施工阶段的成本管理7.销售阶段的成本管理8.竣工结算的成本管理9.维护阶段的成本管理CALIB Management 1.成本控制的重点与原则概述p成本控制的重点对象p成本控制的重点阶段p前期与后期不同的控制方式p成本控制的责任划分CALIB Management2.立项阶段的成本控制¢主要工作：土地筹划，市场调研，成本估算，项目经济性评价¢控制要求：全面深入了解地块和市场情况，合理确定估算基础；¢控制质状况，地下地上管线重点：地；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标的确定；政府垄断情况，地区产品标准¢工作文件：《调研报告调研报告》》，《新项目发展成本估算》《研究报告可行性研究报告》》CALIB Management3.策划阶段成本控制p主要工作：确定项目定位，制定产品目标与发展计划p 控制要求：准确定位目标市场，选择性价比最好的产品p 控制重点：产品档次（符合地块价值），配套标准，户型，层高及总高，方式殊停车，特要求p工作文件：《报告策划定位报告》》《项目发展成本测算》《项目发展计划》CALIB Management¢主要工作：设计单位选择，方案优化，制定成本目标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约规划）；¢控制要求：符合项目定位合理性，经济最大，制定相应成本目标¢控制重点：设计质量及深度；设计周期；产品技术经济指标；优化内容：标高确定，结构形式，基础形式，特殊设备和功能要求¢工作文件：《书设计任务书》》及《引限额设计指引》》《成本目标》《出图计划》CALIB Managementp主要工作：材料设备选型，编制部品控制计划p 控制要求：选型合理，档次符合，技术成熟，市场占有率较高p 控制重点：电梯，调，，栏杆空门窗，装修材料，园建绿化，智能化，消防，防水保温材料，新材料p p工作文件：《材料设备选用意见》、《部品控制计划》CALIB Management4.设计阶段成本控制－－施工图设计p 主要工作：编制施工图预算，调整目标；落实限额设计；第一次图纸会审p 控制要求：图纸的质量和时间保证；预算的的准确性和分析深度；p 控制重点：限额：钢筋砼，，门窗，装修，管线，外墙用量指标；错漏碰缺；p工作文件：《限额设计合同条件》《》《图图纸会审纪要》《工图预算施》及《报告成本目标调整报告》》CALIB Management 5.发包阶段成本控制－－前期准备p 主要工作：供应商考察，确定招标组织和计划，准备招标文件及相关资料p 控制要求：保证有充性的、适用的供应商；分竞争图纸和招标文件基本完备备图图纸完善p 控制重点：所选入围队伍的深入摸底，招标内容范规定围规定明确明确p工作文件：《合约规划》，《考察报告及投标资格审批》《招标文件》CALIB Management 5.发包阶段成本控制－－招标过程n 主要工作：发标、答疑、回标开标、评标、澄清、定标n 控制要求：保证过程严谨，文件资料完整、有效；n 控制重点：深入评定技术、商务标；确保有效承诺和履约保函n工作文件：《收发标记录》《答疑文件》《》《评评标文件》《澄清及洽谈记录》及《定标审批文件》5.发包阶段成本控制－－签约阶段CALIB Management p主要工作：合同洽谈、签订合同，内部合同交底p控制要求：合理的价格，完备的合同，规避风险，实现双赢p控制重点：工作内容与责任、进度、质量、价款的形成及变更与调价条款；违约责任及退出条款；p工作文件：《合同文本》《合同审批文件》CALIB Management6.施工阶段成本控制－－施工准备¢主要工作：第二次图纸会审，合同交底，施工现场准备，施工组织设计的确认¢控制要求：全面统，减少临时性筹花费；控制场地使用、进度和方案¢控制重点：三通一平费用的控制：水、电、路、土方；临时设施费用的控制：办公室，围墙；施工组织设计审查¢工作文件：《施工组织设计》6.施工阶段成本控制－－主体施工CALIB Management ¢主要工作：变更与签证的管理（办理，统计，分析）；工程质量及工期的控制；材料控制，索赔办理，支付合同款；¢控制要求：依据合同，事先核算，完工确认，及时办理，手续完备，资料齐全；¢控制重点：控制重大变更；控制关键工期节点的付款，防止超付；每月动态报表；相关索赔及时通知¢工作文件：成本动态报表，设计变更及签证系列表单，付款系列表单CALIB Management6.施工阶段成本控制—竣工验收p 主要工作：办理验收手续，竣工资料审查（区别结算资料）p 控制要求：符合实事，及时办理p 控制重点：验收文件中对、量和数量的确认时间质；对隐蔽和拆除工程和中间验收，入伙的配合及保修协议的落实p工作文件：竣工验收系列资料CALIB Management 7.销售阶段成本控制¢主要工作：营销费用预算管理，售楼工程成本控制（销售策划），销售承诺与资料的把关¢控制要求：销售资料销承诺及营的多专业评审（保修期限的确定），营销费用不超预算，售楼工程的合理策划与成本目标管理¢控制重点：样板房的展与说明；材料示样板房及售楼处的位置、数量和标准；营销费用详细计划和按进度支出¢工作文件：《售楼备工案准程方案》《》《营销费用预算及执行报表CALIB Management8.结算阶段成本控制p主要工作：结算办理、索赔办理，项目后评估p 控制要求及时性，合理性，全面性，系统性：p 控制重点：工程和的数量和价材料格依据；工期和费用索赔，有关质量和配合处罚；超付的可能性；p工作文件：结算及索赔系列表单，《项目成本后评估报告估报告》》9.物业维护管理成本控制CALIB Management p主要工作：维护维修，保修金支付，质量缺陷统计分析p控制要求：落实维修责任；物业提前介入，把握全寿命期成本，独立、健康运营，防止物业管理亏损p控制重点：一次性投资与使用成本的平衡，智能化系统，景观灯具，水景；维修责任索赔办理p工作文件：支付及索赔文件，质量缺陷分类统计表CALIB Management 第四章如何构建企业成本管理体系1.成本管理体系的建立目标2.成本管理体系的构建3.成本管理部门定位与人才策略4.企业成本优势的确立与实践45CALIB Management立1.成本管理体系的建目标实现全方位的成本管理具体体现在:1.全员成本管理责任2.全成本的管理目标3.全过程各开发业务环节的成本控制46CALIB Management 2.成本管理体系的构成与建立三个层面的管理体系:①成本管理基础体系②核心管理方法体系③项目成本控制体系47成本管理体系构成图CALIB Management 组织管理系统业务管理系统基础体系方法体系控制体系48CALIB Management 逐步深入的体系建立过程系的晰化第一阶段，业务与管理关清，即明确企业管控模式；第二阶段，操作流程的规范化；第三阶段，过程及结果的标准化，量化衡量指标；49CALIB Management 结合公司特征与发展阶段建立成本管控模式n公司性质Ø项目—公司—区域—集团n管理定位Ø业务管理、综合管理、投资管理n公司规模Ø从小到大，机构从简单到复杂n发展阶段Ø初始—扩张—稳定—提升50。