南京六合调研报告目录第一章：市场现状分析——宏观背景下的策略与目标第章市场现状分析第二章：区域价值分析——价值挖掘与机会寻找第一章：市场现状分析市场形势如何？1⏹全国市场形势研判⏹南京市场表现形势研判⏹六合市场表现宏观投资放缓、CPI 高位运行、货币政策持续从紧，经济投资放缓高位运行货币政策持续从紧经济低迷、国内政策趋向紧缩。

⏹投资是拉动中国经济增长高潮的两大基本需求因素，而目前中国经济投资放缓10年1月至11年1月中国CPI 月度走势日公布⏹国家统计局2月15日公布，中国1月份CPI 同比增4.9%，高于上月的增4.6，后市的宏观调控压力依然很大全国政府继续加强政策调控，11年房地产市场政策国市场导向将持续从严货币政策继续从紧，存款准备金率上调至16%中国人民银行发出通知，决定自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.5个百分点。

年月日存款准备金率再次调个百分点201129日，存款准备金率再次上调0.251月份CPI同比增4.9%，高于上月的增4.62010年12月4日住建部发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》。

明确提出：2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，这相比2010年新增420套，且公共租赁房将占主要部分。

套且公共租赁房将占主要部分调整完善相关税收政策，加强税收征管对于个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税。

强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍全国681012024环比12.812.411.410.39.39.18.67.76.44月5月6月7月8月9月10月11月12月•2010年初一路飞扬，4月达到顶峰，环比涨幅达到12．8％。

自4月份国务院调控措施出台后涨幅逐步回落从月份的月份的月份的降至出台后，涨幅逐步回落：从5月份的12．4％，6月份的11．4％，7月份的10．3％降至8月份的9．3％，9月份的9．1％，10月份的8．6％，再到11月份的7．7％，最后到12月同比上涨6.4%。

从环比涨幅来看，有升有降。

自6月份开始，连续3个月零增长，市场陷入观望。

进入9月，环比开始小幅上涨，到11月，环比上涨为0．3％，最后到环比上涨0.3%。

从这些数据可以看出，房价过快上涨的趋势得到了一定程度的遏制，这是调控政策作用的结果。

南京南京2010年土地市场一枝独秀，虽然2010年土地成交面积比2009年涨市场幅不大，但成交金额却达到554.99亿元，上涨超过一倍•201044997597其中两块土地流标一块退地共年南京共出让土地4499759.7 ㎡，其中两块土地流标，块退地，共成交4412276.8 ㎡，土地收入总金额为5549935万元。

•成交面积分布上，江宁地区土地成交面积最大，为1534290.7 ㎡；浦口成交面积第为2088而下关区因为两块超级地王的诞生成交面交面积第二，为720788.7 ㎡。

而下关区因为两块超级地王的诞生，成交面积到695841.6 ㎡，居第三。

市场区域，仅1月六合有4幅地块出让，其中三块已经成交。

面积宗数☐从区域分布来看，江北与江宁板块成为2011年年头土地板块面积（万㎡）占比（%）宗数占比（%）城北27.4124.21218.19城南34.0130.0319.0910209909出让的热点区域。

☐一向不温不火的江北土地市场却看河西 1.020.919.09江宁32.9829.13327.28六合17.8115.73436.3611323市场却看点频出，共有4幅土地成功出让，出让总面积17.81万平方总计113.2310011100南京11年土地各区域成交情况米。

六合, 16%城北24%江宁, 29%河西1%城南, 30%河西, 1%市场通胀压力造成“买楼保值热”一定程度上削弱二次新政的影响。

2010年春节后，住宅销量迅速攀升，在4月达到首次峰值，房价随之疯涨。

新政出台后，市场观望情绪浓重，5月销量直线下滑，认购、成交量分别在6、7月跌至谷底。

7月后，打折促销的楼盘明显增多，前期积压的自住型需求开始释放，楼市销量在十月达到全年峰值。

促销的楼盘明显增多前期积压的自住型需求开始释放楼市销量在十月达到全年峰值二次新政后，楼市销售再度受挫，不过下滑幅度较小。

六合目前六合市场板块分部清楚，各板块各有卖点，市场市场细分明显板块板块概况代表项目价格（元/㎡）荣盛龙湖半岛龙池湖板块环龙池湖区域、龙池翠洲、香缇郡5800-7800南门板块六合南门区域，位于老城和新城的交接地带，为六合新兴发展板块钻石华府、鹏城国际、金地龙湾、珠港文馨花苑6200-7200主城板块（雄州板块）雄州老城区区域盛棠苑、秀林水苑、书香华庭、紫晶城7700-9000八百桥板块八百桥县，金牛湖周边区域茉莉香舍、嘉恒新苑3000-4000房源面积分析市场六合板块住宅供应以80-120㎡房源为主，占到近80%，尤其是80-100㎡房源，占50%。

从市场表现来看，这一区间段房源相对去化较快。

在普通住宅中没有140㎡以上的大户型房源大户型供应主要集中于部分项目的别墅产品户型房源，大户型供应主要集中于部分项目的别墅产品。

六合板块均价价格表市场68006700830070008000900035004000500060000100020003000龙池湖板块龙池湖板块 南门板块主城板块八百桥板块☐龙池湖和南门板块均价比较接近。

两板块距离也非常近。

八百桥板块因距六合市区较远发展较慢价格较低☐八百桥板块因距六合市区较远，发展较慢，价格较低☐从板块价格来看，主城即雄州板块均价为8350元/㎡，因各项设施都很完善，价格最高。

六合房地产发展特征分析■供求比大去化率低是六合房地产发展面临的最为严峻的问题六合■供求比大、去化率低是六合房地产发展面临的最为严峻的问题六合板块供大于求的失衡态势较为严重，而且去化速度慢，余房去化时间长，这是六合板块面临的最为严峻的问题。

市场是六合板块面临的最为严峻的问题■现有购房者多以当地居民为主在六合楼市中，多数购房者以当地居民购买自住为主，真正南京主城前往六在六合楼市中多数购房者以当居民购买自住为真南京城前往六合买房的人还在少数，现有市场基数小，消化率有限，制约了房源的去化速度。

■多层广受追捧小高层高层供应少接受度低■多层广受追捧，小高层、高层供应少，接受度低六合楼市物业类型以多层为主，兼有部分小高层和少量高层。

小高层与高层产品目前的客户接受度较低，金地龙湾项目考虑到市场接受度，不惜牺牲容积率改小高层为多层以迎合市场需求积率，改小高层为多层，以迎合市场需求。

■如何更好的融入主城、吸引主城客源是亟待解决的问题受制于区位条件六合的市场需求以区内需求为主要想进步发展如何受制于区位条件，六合的市场需求以区内需求为主，要想进一步发展，如何更好的融入主城、吸引主城客源是六合板块发展亟待解决的问题。

第二章：区域价值分析地块价值如何？2⏹区域价值分析⏹六合房地产市场分析本体与市场区域六合区区位位置价值六合在宁滁扬区域范围的位置六合区是江苏会南京市的北大门，西、北接安徽省来安县和天长市，东临江苏省仪征市，南靠长江，流经苏皖两省的滁河横穿境中入江，滨江带滁，拥有46公里长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区。

六合市06-10年GDP总量2500%价值21736235.05341.5841620.90%18%15.20%25030035040045015.00%20.00%25.00%•地区生产总值连年上升，2010年实现180.03217.367.80%11%50100150200 5.00%10.00%地区生产总值突破416.00亿元，按可比价格计算比上年增1520200620072008200920100.00%长15.2%；南京市各县市总量4452550015.6南京市各县市GDP总量地区生产总值在苏北地322.45445.25416243.64243.1215.115.115.214.810020030040014.614.81515.215.4区位居前列，稍低于江宁区，栖霞区。

浦口区栖霞区江宁区六合区溧水县高淳县14.214.4六合区06-10年三产结构变化价值28.41992530第一产业464319.63811.318.71519.915.712.110101520第产第二产业第三产业4.6 2.8 2.1 4.343.80520062007200820092010•根据2006-2010年三产结构变化折线图可以看出，六合区近年来产业结构不断优化，第一产业比重不断下降，第二产业比重保持上升趋势第三产业比重波动下降总体看来盐城市第二产业占据主导趋势，第三产业比重波动下降。

总体看来，盐城市第二产业占据主导地位，城市工业化进程明显加快。

价值六合区目标定位为：长三角先进制造业集聚区，江苏省高效生态农业领先区，南京都市圈服务业特色区，江北现代化新市区。

空间布局•区域空间布局结构价值“组团集聚、轴带伸展、圈层布局”四大都市组团：在中心城区及新城区形成四大组团分别为雄城区形成四大组团，分别为雄州组团、长芦组团、大厂组团以及龙袍组团；“两轴”为沿江三条发展轴带：两轴为沿江北大道城镇发展轴以及沿江发展轴；“一带”为沿滁河综合发展带；两大郊区圈层：近郊都市化新市镇圈层包括程桥镇、横梁镇、马鞍镇；远郊生态型新市镇圈层包括竹镇马集镇冶山镇层包括竹镇、马集镇、冶山镇和金牛湖度假区。

综合交通系统•航空：价值建设六合机场，近期为军用，在满足军用需求前提下远期考虑军民合用；先期为国内支线机场，最终发展为国内干线机场，规划飞行区等级为4E。

铁路推进宁启铁路电气化程•铁路：推进宁启铁路电气化工程。

远期建设宁通城际、宁连城际，建设六合、葛唐城际站，做好基础设施配套建设。

•公路：完善高速公路及普通干线公路网络建设，形成“两纵三横”的高速公路网络和“四纵四横二联”的普通干线公路网络。

加强农村公路建设。

•水路：长江港区重点推进西坝港区和建建完大厂港区建设。

建设或完善楚河，八百河、向阳河、划子河等5条内河航道。

•综合运输枢纽：建设一个重要对外综合客运枢纽——六合空港，两个一般对外综合客运枢纽——六合城际站和对外综合客运枢纽六合城际站和葛唐城际站。

区域价值总结六合区将构建公、铁、水、空四位体快综交体系年来一体的快速综合交通体系，近年来经济飞速发展，新一轮城市发展的重点发展区域，南京未来增长新一京来极，将发展成为南京市“城市副都中心”情况富，市场细分明显客户来源置业动机产品形式需求面积总价承受能力六合本地的私企老板多次置业客户，别墅140-160平高追求生活品质景观房米100-120万权力公务员企业高层端普通公务员二次置业客户，改善居住品质多层小高层120-140平米50-80万六合地缘的养老客户中产业园内普通打工者刚性需求，首次置业多层、小高层80-110平米30-50万本地拆迁客户端乡县的拆迁客户情况品形式和品质客群六合本地的私企老板客群……孙先生私企老板40多岁，孩子上学，平时和老人住在一起置业动机：多次置业，在六合有房子，置业动机为换房置业关注要素：房子要好，到市里的车行交通要方便，可以经常权力公务员企业高层紫晶城销售代表去市里办事、购物买这里的房子的客户有一部分是做私营老板；还有大企业的高层；在这里买房的客户一是滁河沿河景观带，另外一个就是看中了这里属于六合的核心地段，对面就是金宁购物中心产品形式：别墅、景观房产质体自身份地位产品为……代表为……产品品质：体现自己身份地位的好房子；龙池翠洲的别墅紫晶城和汇锦水岸城地段：在城阳的最核心区置业高端客户典型置业楼盘——龙池翠洲项目名称龙池翠洲楼盘地址龙池湖畔六合区政府新办公大楼旁开发/投资商南京城开万泰房地产规划户数1350占地面积20万㎡总建筑面积 1.291绿化率49%容积率23万㎡楼宇规划17栋多层，25栋小高层，43套联排，20套独栋楼盘形象中高档开发周期2004年至今交付标准毛柸04元/平米广告投放渠道报广、户外大牌、网络物业费用0.4元/平米推广语美食街、商业街、六合机关幼儿园、六合实验小学主力客群六合本地产业工人、教师、公务员、个体工商户周边市政配套超市，小学，龙池湖，六合医院、杨子医院分院、六合一中、幼儿园、集贸市场自身配美食街、商业街、六合机关幼儿园、六合实验小学六合中、幼儿园、集贸市场套设施价格分析最高价8800元/㎡销售均价7800元/㎡最低价5700元/㎡优势：项目由南京城开开发，开发商品牌优良；社区自身规划有美食街、商业街等，配套较好；项目近邻龙池湖自然资源丰富项目规模在六合区较大，由南京知名开发商开发，处于六合新区行政中地价值较高靠优劣分析项目近邻龙池湖，自然资源丰富；项目周边教育资源丰富；劣势：项目从04年开发至今，市场培育期较长；项目规划有小高层，六合市场对小高层、高层接受程度较低，总评行政中心，地段价值较高，靠近龙池湖，自然环境优越，有一定的升值空间，周边配套较为齐全，现场销售人员表示项目销售情况良好，但据网上数据显示，项目当前去化率较差度较低项目靠近高速路，有环境噪音。