珠海市东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻江门市，北接中山市，是粤港澳的核心交汇地域；境内布局
有高栏港、珠海机场等重大交通枢纽，以及港珠澳大桥、广珠铁路、广珠城际轨道、京珠高速、西部沿海高速、高 栏港高速、机场高速等区域性重大交通基础设施，区位条件十分优越。
➢ 港珠澳大桥：2016年9月27日港珠澳大桥主体工程全
新香洲 老香洲
拱北 南湾 唐家
横琴
金湾
高栏港 斗门
指标数据 新增面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 新增面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 新增面积（万㎡） 网签面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 新增面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 新增面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 新增面积（万㎡） 网签面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 新增面积（万㎡） 网签面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 新增面积（万㎡） 网签面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 新增面积（万㎡） 成交均价（元/㎡）
创新方 应来君荟 碧桂园澳邻Park 仁和中医药创新中心 德国城 南光总部大厦 信德鹏瑞利双子塔 横琴珠江湾 横琴万象世界
规模（万㎡） 16.1 30.5 9.0 8.3 25.5 28.7 8.8 16.0 8.12 20.7 42.0 6.7 20.0 5.4 11.9 50.0 12.6 5.2 6.4 15.0 6.0 13.11 27.43 103.0
——
——
金湾
成交均价（元/㎡）
0
0
0
——
——
高栏港
新增面积（万㎡） 成交均价（元/㎡）
0.00 0
0.00
0.00
——
——
0
0
持 续 系—统— 的 房 地 产 整 合—解— 决 之 道
写字楼供求格局：【成交结构】：19年5月写字楼市场成交以100-200㎡为主，成交集中在横琴区域，200㎡以 下产品相对热销，成交排名靠前项目也主要集中在横琴，占比超9成
环比
同比
新增面积（万㎡）
0.00
0.
新香洲
成交均价（元/㎡）
24800
23500
23500
0%
-5%
新增面积（万㎡）
0.00
0.00
0.00
——
——
老香洲
成交均价（元/㎡）
16500
16500
16500
0%
0%
新增面积（万㎡）
0.00
0.25
0.00
-100%
——
吉大
成交均价（元/㎡）
新货入市时间
预计供应面积（万㎡）
供应占比
19年7月 6.3
19年10月
8.1%
19年10月
3.2
4.2%
19年6月
19年6月
19年11月
19年7月
8.2
10.6%
19年8月
3.7
4.8%
19年8月
19年7月
19年6月
19年10月
19年6月
19年6月
19年7月
20.4
26.5%
19年7月
19年8月
19年10月
线贯通。2017年7月7日，港珠澳大桥海底隧道段的连接 工作顺利完成。是东亚建设的跨海大桥，连接香港大屿 山、澳门半岛和广东省珠海市。
➢ 高栏港：高栏港口岸为国家一类对外开放口岸，主航道
距国际航道(大西水道)-27米等深线仅11公里，并可通过 粤西沿海高速公路、高栏港高速、广珠铁路等组成的港 口集疏运体系与珠三角地区形成2小时经济圈。
待推主力户型 55-73㎡LOFT 45-65㎡SOHO 40-60㎡SOHO、160-200㎡LOFT 40-60㎡SOHO、100-150㎡LOFT 46-66㎡SOHO 30-70㎡SOHO 40-70㎡SOHO 34-150㎡SOHO 53-84㎡LOFT 148-158㎡LOFT 101-217㎡LOFT 30-60㎡SOHO
19年10月
19年9月
19年10月
19年10月
19年10月
19年6月 持 续 系 统 的 房 地 产 整 合 解 决 之 道
PART 3
竞品分布及典型项目个案
持续系统的房地产整合解决之道
【竞品分布图】
本案
持续系统的房地产整合解决之道
【竞品分布图】
本案
持续系统的房地产整合解决之道
【龙光·玖龙汇】
持续系统的房地产整合解决之道
写字楼供求格局：19年5月末写字楼市场存量约34万㎡，近半年月均成交约0.48万㎡，整体去化周期约71个 月，写字楼产品持续滞销，去化周期刷新高
持续系统的房地产整合解决之道
公寓供求格局：【分区量价】19年5月公寓新增供应集中在拱北，成交则以保税区为主力，占比82%；各 板块成交价格基本保持平稳
持续系统的房地产整合解决之道
未来半年公寓市场预测新增供应明细，约77万㎡
区域 老香洲
前山
拱北 唐家
南湾
项目名称 铭泰城市广场 绿城优特汇 融德商业广场 新苏豪财富广场 利腾金力湾 国维中央广场 汇基商务大厦 大德世贸广场 万科翡翠中央
斯越云谷 泰禾中央广场 碧桂园·臻湾国际 奥园观山海 丞富商贸大厦 龙光玖龙汇
18年5月 0.00 18500 0.00 0 0.00 0.22 31000 7.81 24057 0.00 0 9.73 1.86 38082 0.00 0.00 0 0.00 0.00 0 0.00 0
19年4月 6.24 18000 0.00 0 1.19 0.42 28478 1.68 24063 0.00 0 0.00 0.44 38079 0.00 0.00 0 0.00 0.00 0 0.00 0
持续系统的房地产整合解决之道
【横琴新区概况及发展规划】
横琴岛总面积106.46平方公里,是珠海190多个岛屿中面积最 大的一个,与澳门三岛隔河相望,一桥相连,距离香港34
海里,港珠澳大桥开通后,到香港只需要半小时的车程,100公里半径内有 香港、澳门、广州、深圳、珠海5个国际、国
内机场,随着广珠轻轨、广珠铁路、金海大桥等交通项目的推进,横琴将成为粤港澳三地新兴的交通枢纽。
➢ 珠海机场：珠海三灶机场年保障能力为：飞机起降10
万架次，旅客吞吐量1200万人次，货邮吞吐量60万吨， 高峰小时起降23架次、旅客吞吐5000人次。
持续系统的房地产整合解决之道
【珠海城市规划及发展方向】
珠海发展规划“一体化”，一体化规划计划分为两期，近期从2018至2020年，远期为2021至2035年。规划范围 北至黑白面将军山，南至小横琴山，西至磨刀门水道，东至前山水道和契辛峡水道，以及跨境工业区，总面积约
152㎡LOFT 40-150㎡SOHO和LOFT 37-42㎡SOHO和LOFT
60-108㎡SOHO 60-80㎡平层及LOFT
26-74㎡LOFT 48-80㎡SOHO和LOFT
23-73㎡LOFT 40-70㎡LOFT 85-110㎡LOFT 57-104㎡LOFT 25-85㎡SOHO和LOFT
珠海办公及公寓市场调研报告
尚美佳·中国 全力行地产 2019年6月 谨呈
持续系统的房地产整合解决之道
目录
Contents
PART 1 PART 2 PART 3 PART 4
• 珠海及横琴新区简况 • 办公及公寓市场成交概况 • 竞品分布及典型项目个案
• 市场总结
持续系统的房地产整合解决之道
PART 1
25000
25000
25000
0%
0%
新增面积（万㎡）
0.00
0.00
0.00
——
——
唐家
成交均价（元/㎡）
22000
20000
20000
0%
-9%
横琴
新增面积（万㎡）
0.00
0.00
7.37
——
——
成交均价（元/㎡）
37186
31060
35166
13%
-5%
新增面积（万㎡）
0.00
0.00
0.00
2009年6月24日,《横琴总体发展规划》获得国务院审批通过，指岀推进 横琴开发有利于推动粤港澳紧密合作，促进澳门经济适度多元发展和维 护港澳的长期繁荣稳定；规划范围∶横琴东隔十字门水道与澳门相邻， 南濒南海，西临磨刀门水道，北与珠海南湾城区隔马骝洲水道相望；规 划形成“三片、十区”的功能布局。
商务服务片∶包含口岸服务、中心务、国际居住三大功能区 休闲旅游片∶包含休闲度假区及生态景观区两大功能区 科教硏发片∶包括教学区丶综合服务区、文化创意区、科技研发区、 高新技术产业区等五大功能区
项目名称
湾区·星座
物业类型
写字楼
装修标准
精装
开盘日期
2017.10.28
持续系统的房地产整合解决之道
PART 2
办公及公寓市场成交概况
持续系统的房地产整合解决之道
写字楼供求格局：19年5月写字楼市场新增供应7.37万㎡，占全市总供应17%，供应环比上涨2793%；成交约
0.48万㎡，占全市总成交不足1%，成交环比上涨37%；成交均价34622元/㎡，环比上涨15%；写字楼市
场量价齐升
持续系统的房地产整合解决之道
写字楼供求格局：【分区量价】：19年5月写字楼市场较上月成交有回升，成交36套，约0.48万㎡，集中 在横琴，其中保利国际广场成交22套、中国铁建大厦成交6套，横琴国际金融中心大厦新盘约7万㎡货量入市，
区域成交均价环比上涨13%
指标数据
18年5月
19年4月
19年5月
珠海及横琴新区简况
持续系统的房地产整合解决之道
【珠海城市概况】 珠海区位优越，濒临南海，东与香港水路相距36海里，南与澳门陆地相连,港珠澳大桥通行后，珠海成为内地 唯一与香港、澳门同时陆路相连的城市。珠海拥有大小岛屿 217 个，其中面积大于500km2的岛屿有 147