• 特点：合院别墅由7栋别墅 采用子母楼设计，达到独栋 感受
创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保 证每户都有南向庭院
•七合院由7栋别墅组成，每栋采用子母楼设计
•子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十 余米，给人以7个独栋的印象
本报告是严格保密的。
•各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部
公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达
联院组团
本报告是严格保密的。
L型的联院别墅排布方式
联院组团容积率达0.64
•三层设计，做足容积率 •下沉式庭院，增强小面积庭院的空间感，体现 自然体验与趣味性 •利用层数做到功能区分，克服单层面积过小的 劣势
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联院 北京.香江别墅
项目介绍
香江别墅L型联院在满足做高容积率的前提下更能突 出独栋别墅意向
南
成“内”“外”、沟通
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案例总结，并选择适合本项目的高容积率低密度产品
创新联排
联院
合院
案例 示意图
•深圳.城市山 谷（r=1.6）
入户道路
•深圳.万科棠樾 •北京.领秀新硅 •北京.香江别墅
（r=0.62）
谷（r=1.13） （r=0.6）
• 上海.万科深 蓝（r=0.57）
• 重庆.龙湖悠 山郡（r=0.6）
独
联
花
高
1 类独栋别墅
2 联排
3 类联排洋房
4 Townhouse
300W
本报告是严格保密的。
200W
100W
70W
50W
•由于地块条件限 制以及项目定位 客户级别，本项 目并不适合营建 独栋别墅产品
本报告是严格保密的。
营销定位上向独栋靠拢
•经验容积率：0.5在特定地块条件限制下， 0.7
更好的联排产品
借鉴案例
• 上海.万科深蓝 （r=0.57）
• 重庆.龙湖悠山 郡（r=0.6）
借鉴案例
• 北京.领秀新硅 谷（r=1.13）
前院
建 筑
内院
建 筑
后院
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山墙保证庭院的 私密性
通过花架、矮墙 等局部构件相连
两户别墅U型联院，虽 然更能突显独栋意向， 但容积率损失较大
建筑 庭院
建筑 庭院
建筑 庭院
两户别墅之间山墙相连， 形成围合庭院
•两户别墅通过山墙相 连形成围合庭院，同时 山墙相比别墅进深长， 更有独栋别墅意向
二楼 露台
私家庭院
地上一层
深蓝别墅只做了两层，264m2的空间能把尺度感 完全体现出来，空间大，使生活更为舒适
15 创新小独栋
上海.万科深蓝
户型设计既保证了私密性，又强调邻里之间的 沟通交流，每家每户都有室外沟通空间
• 强调邻里生活：一方面迎合现代人对生活的隐私要求，一方面体现出传统社区邻里相望的人文关怀，满足人 们社会交往的需求
项目介绍 • 地址：上海浦东新区金海路3333号 • 占地面积：26万平方米 • 容积率：0.44 • 产品：独栋别墅（部分合院） • 户型面积：160-250平方米 • 首期占地：规划15万平方米 • 首期建筑类型：合院联独
住宅团组
会所
水景观
小区鸟瞰
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13 创新小独栋
上海.万科深蓝
四合院组团（四户）
1户 2户
3户 4户
中央合院
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合院 重庆.龙湖悠山郡
项目介绍
龙湖悠山郡创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保 证每户都有南向庭院
• 地址：重庆北部新区经开 园礼嘉
• 占地面积：24.7万平方米
• 容积率：0.6
• 产品：独栋、合院
• 规模：201户
• 户型面积：200-400平方米
动线
户户有庭院
地下层平面
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一层平面
二层平面
三层平面
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创新小独栋 面积区间较大从210平米到340平米均可，但 重庆.龙湖悠山郡 210平米为狭长户型户型均好性不足
210㎡户型，地下赠送，地上三层
地下一层
一层
主入户门
下沉花园
客厅
16
米 地下54平米 进 面积全赠送 深
私家
花园
餐厅
洗 衣 室
二层
次
卧 露台
次 卧 次卧
三层 书 房
主卧套
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6米面宽
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创新小独栋 340平米宽松、方正，二、三层拥有东西露台
重庆.龙湖悠山郡
地下一层
一层
下沉 花园
多功能室
8.7
客厅
米
餐
厅 进
私人 花园
深
主入户门
地下110平米 面积全赠送
15.3米面宽
• 335㎡户型，地下赠送，地上三层
•高容积率能有效减轻对地 形、进深条件的依赖
根据产品定位低密度产 品容积率不低于0.5
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找到适合本项目的创新高容积率别墅产品，并借鉴案例…
创新的高容积率别墅产品
•注：由于叠拼、双拼在青 岛乃至全国的市场实现度 较差，故在此不予考虑
独栋
合院
联院
创新联排
普通联排
•经验容积率：0.3
1
根据项目本题面临的问题，提出创新的低密度产品解决方向——打造容 积率的低密度产品
解决方向
目标
项目需打造 低密度产品 标杆
问题
1.容积率1.33不利于低密度产 品的营建
2.山地地形为低密度产品营建 增加难题 3.地块东西进深狭窄，低密度 产品排布受限制
创新——打造高容 积率的低密度产品
•高容积率别墅产品使间距 尺度更加宽松
• 地址：北京上西山东麓，昌平马池口镇 • 占地面积：100万平方米 • 容积率：0.6（总体） • 产品：独栋、双拼、联院、联排 • 规模：一期90栋，二期280栋左右 • 联院面积：210㎡， 230㎡（主力）， 260㎡ • 特点：u形空间布局规划三重院落空间，每户 拥有240平米以上院落，每个空间有对应的院落
四合院——控面积，提 升容积率，独栋意向
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• 四户组成一个单元，围合一个下沉 式院落，有坡道与小区道路系统相连
• 为提升容积率，尽量减少合院户型 面积，一个合院由4户160-250平米 的别墅构成
• 附赠150平米阳光底层
• 该产品为万科的创新别墅类型—— 合院联栋，类似的项目还有深圳万科. 金域华府
四户组成一个单元，围合一个下沉式院落，利
用坡道与小区道路系统相连
经过坡形车道进入合 围的庭院
车流自庭院进入私人 的地下车库
1
2
车流动线 1 2
四合院组团（四户）
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坡状车道
入户门 私人地下车库
控面积，提升容积率、独栋意向
平面图
剖面图
道路
±0.00
地下车库 •通过抬升社区内交通路网高 度，形成半地下的可赠送面积
• 地下集中停车：庭院内四户共用一个车道，采用地下停车，实现了社区整体的人车分流，又大幅度地将地上 道路面积让给了绿植等功能空间，提供给业主更舒适的居住环境
• 视野开阔：围合式庭院，户与户之间间隙大，在二楼露台上视野开阔，规避了围合式别墅局促的缺点
围合式
二楼露台
一楼花园
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二楼露台
一楼庭院
14 创新小独栋
上海.万科深蓝
别墅设计地上两层，14米超大面宽的室内空间， 大尺度通透感，提升别墅居住舒适性
B1-1户型，地上建面：264M2，地下建面：158M2 地上二层
车库 主入户门
娱乐
空间
次卧
客厅
客卧
地下一层
书房
主卧套
入户庭院
14米面宽 全朝南房间
客卧
餐厅
270度 下沉 观景露台 庭院
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
二层
次卧
次
卧
露台
次
卧
三层
主卧套
露台
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创新小独栋 由于建筑密度较高，为增加私属感，在各栋之 重庆.龙湖悠山郡 间布置绿化软性间隔
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• 建筑物之间，通过辅助绿色 软隔（如：高冠树木）等手 法抵消高密度建筑物对居住 舒适性和私密性的影响。
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创新小独栋 设露台增加体验感，弱化单栋面积较小且狭长 重庆.龙湖悠山郡 的特点
人行道（约宽2.5m)
• 通过减小前后两个三 拼单元的间距，提升了 别墅容积率
• 去除大面积水景的 “稀释”作用，其三联 排别墅的平均容积率约 为0.6
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联院
北京.领秀新硅谷 领秀新硅谷通过L型排布方式，实现联院组团容积率0.64
项目介绍 • 地址：北京市海淀区西二旗西路 • 占地面积：34万平方米 • 建筑面积：47万平方米 • 容积率：1.13 • 产品：双拼、联排、联院、多层、小高层 • 联院面积：280 ㎡ • 规划：社区中间横竖道路将社区分成四个区，不同 物业分区排布
入户道路 1B 2B 3B 4B 5B 6B 7B 8B
1A 2A 3A 4A 5A 6A 7A 8A 入户道路
双向8联式联院排布方式 联院别墅容积率达1.1
•联院别墅分别从南北入 户，中间用围墙分隔私 家庭院
•通过挤压社区公共空间 增加建筑占地面积，进 而提高容积率
本报告是严格保密的。
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创新联排 万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到“景舒 深圳.万科棠樾 物密”的效果
入户道路
优缺点
与项目 匹配度
•容积率贡献极 •容积率贡献高， •庭院空间太小， •能设置多个庭 •强烈的独栋别墅 •高容积率实现